Bulletins | Veilles
15/12/2017
Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de...
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09/05/2017
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
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01/02/2016
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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Modalités de prise en compte des dettes dans le cadre de l’IFI pour les biens détenus en SCI
03/12/2018
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Lydie Bientz


La mise en place de l’IFI s’accompagne de dispositions spécifiques quant à la prise en compte des dettes au passif. Ces dispositions prévoient la limitation de ce nouvel impôt aux seuls biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, tout en prévoyant l’exclusion de certaines dettes selon leurs caractéristiques (Cf. notre bulletin du 19 juin 2018). 
Focus sur les modalités d’application de ce nouvel impôt concernant les biens détenus par l’intermédiaire de SCI.

 

 

L'ASSIETTE IMPOSABLE DE L'IFI MODULEE PAR DES CLAUSES ANTI-ABUS

 

Les modalités d’imposition des parts de SCI

 

Les parts de SCI ne sont passibles de l’IFI que pour la fraction de leur valeur nette représentative de biens ou de droits immobiliers (article 965, 2° du CGI). 

 

Le calcul de cette fraction imposable se fait en plusieurs étapes : 

 

  • Calcul de la valeur vénale de la SCI, après réintégration de certaines dettes regardées comme non-déductibles le cas échéant (Cf. cadre suivant)
  • Calcul du ratio immobilier de la SCI (valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers imposables détenus par la SCI / valeur vénale de l’ensemble de ses actifs) ; 
  • Calcul de la valeur imposable de la SCI en retraitant sa valeur vénale de la SCI au prorata seulement du ratio immobilier précédemment calculé. Cette valeur imposable n’est alors à retenir qu’à hauteur de la participation du redevable et de son foyer. 

 

Notons que la détention d’un patrimoine immobilier au travers d’une SCI peut s’avérer plus avantageuse qu’une détention en direct dans la mesure où sa valeur imposable à l’IFI tiendra compte des dettes contractées pour l’acquisition d’autre actifs le cas échéant.

 

Les dettes dont la déductibilité est exclue

 

Certaines dettes, contractées pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable ou pour le financement de dépenses y afférentes, ne sont par principe pas déductibles pour le calcul de la valeur vénale de la SCI (article 973, II du CGI) : 

 

  • Celles contractées pour l’acquisition d’un immeuble appartenant à l’associé-redevable ou à un membre de son foyer fiscal dès lors que celui-ci ou ceux-ci contrôle(nt) la SCI ; 
  • Celles contractées :
  1. auprès de l’associé-redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,
  2. auprès d’une société contrôlée par le redevable, seul ou le cas échéant conjointement avec d’autres membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial proche,

étant précisé que ces deux dernières exclusions ne se font qu’à proportion de la participation détenue par l’associé-redevable et son foyer fiscal au capital de la SCI ;

  • Celles contractées auprès d’un ascendant ou descendant de l’associé-redevable ou des membres de son foyer fiscal, ainsi que leurs frères et sœurs.

 

Par exception, ces dettes pourront néanmoins être déduites dès lors que peut être justifié :

  • En ce qui concerne les deux premiers points : un objectif autre que principalement fiscal ;
  • En ce qui concerne le troisième point : le caractère normal des conditions du prêt.

 

 

LES MODALITES DE PRISE EN COMPTE DES COMPTES COURANTS D'ASSOCIES

 

Nature des comptes courants d’associé

 

Un compte courant d’associé constitue une dette de la société envers l’associé qui en est le titulaire. 

 

De multiples raisons peuvent en être à l’origine (apports de fonds à la société par un associé, paiement d’une dépense pour le compte de la société par un associé, bénéfices en instance de distribution…) mais la cause la plus répandue de création d’un compte courant d’associé réside dans l’hypothèse où la SCI aurait souscrit un emprunt bancaire (seuls les intérêts étant déductibles, la fraction de capital remboursé engendrera un bénéfice qui, faute de trésorerie, ne pourra donner lieu à distribution et sera donc porté au crédit des  comptes courants d’associés).

Pour mémoire, sous le régime de l’ISF, un compte courant était déductible pour la valorisation de la société mais taxable à l’actif du patrimoine de son titulaire : concrètement, la diminution induite sur la valeur vénale de la SCI était « compensée » par sa taxation dans la patrimoine de son titulaire.


Comptes courants d’associé et IFI

 

Dorénavant, le titulaire d’un compte courant d’associé n’a plus à le comprendre dans son assiette imposable à l’IFI puisque celle-ci se limite aux seuls biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle. 

 

On pourrait ainsi penser que l’IFI est plus favorable que l’ISF. En réalité, les comptes courants d’associés étant des dettes de la société, ils devront ne pas relever des cas d’exclusion exposés précédemment pour pouvoir être effectivement déduits lors du calcul de la valeur vénale de la SCI. Le cas échéant, il conviendra selon nous de traiter leur montant euro par euro selon leur cause/origine respective.

 

Notons que des circonstances démontrant que le compte courant d’associé a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’IFI ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt peuvent être de nature à caractériser un objectif principalement autre que fiscal.

 

 

Location meublée de biens détenus en SARL

 

Selon l’article 965 du CGI, sont exonérés les biens et droits immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient. La location de locaux d'habitation loués meublés peut constituer une activité commerciale éligible mais les conditions d’exonération dépendront alors du régime fiscal de la SARL (IS ou IR).

 

Pour rappel, l’activité de location meublée exercée dans le cadre d’une SCI entraînera son assujettissement automatique à l’IS (sauf tolérance -risquée- d’un montant de recettes retirées de la location meublée < 10% du total des recettes de la société). 

 

Incompatibilité de l’abattement légal sur la résidence principale

 

Le bénéfice de l’abattement légal de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable est exclu lorsque l’immeuble est détenu par le biais d’une SCI. 


Bon à savoir

 

L’application de décotes notamment d’illiquidité et de minorité (de 10% à 20% chacune) reste possible dans le cadre de l’IFI.

Modalités de prise en compte des dettes dans le cadre de l’IFI pour les biens détenus en SCI
03/12/2018
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Lydie Bientz


La mise en place de l’IFI s’accompagne de dispositions spécifiques quant à la prise en compte des dettes au passif. Ces dispositions prévoient la limitation de ce nouvel impôt aux seuls biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, tout en prévoyant l’exclusion de certaines dettes selon leurs caractéristiques (Cf. notre bulletin du 19 juin 2018). 
Focus sur les modalités d’application de ce nouvel impôt concernant les biens détenus par l’intermédiaire de SCI.

 

 

L'ASSIETTE IMPOSABLE DE L'IFI MODULEE PAR DES CLAUSES ANTI-ABUS

 

Les modalités d’imposition des parts de SCI

 

Les parts de SCI ne sont passibles de l’IFI que pour la fraction de leur valeur nette représentative de biens ou de droits immobiliers (article 965, 2° du CGI). 

 

Le calcul de cette fraction imposable se fait en plusieurs étapes : 

 

  • Calcul de la valeur vénale de la SCI, après réintégration de certaines dettes regardées comme non-déductibles le cas échéant (Cf. cadre suivant)
  • Calcul du ratio immobilier de la SCI (valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers imposables détenus par la SCI / valeur vénale de l’ensemble de ses actifs) ; 
  • Calcul de la valeur imposable de la SCI en retraitant sa valeur vénale de la SCI au prorata seulement du ratio immobilier précédemment calculé. Cette valeur imposable n’est alors à retenir qu’à hauteur de la participation du redevable et de son foyer. 

 

Notons que la détention d’un patrimoine immobilier au travers d’une SCI peut s’avérer plus avantageuse qu’une détention en direct dans la mesure où sa valeur imposable à l’IFI tiendra compte des dettes contractées pour l’acquisition d’autre actifs le cas échéant.

 

Les dettes dont la déductibilité est exclue

 

Certaines dettes, contractées pour l’acquisition d’un bien immobilier imposable ou pour le financement de dépenses y afférentes, ne sont par principe pas déductibles pour le calcul de la valeur vénale de la SCI (article 973, II du CGI) : 

 

  • Celles contractées pour l’acquisition d’un immeuble appartenant à l’associé-redevable ou à un membre de son foyer fiscal dès lors que celui-ci ou ceux-ci contrôle(nt) la SCI ; 
  • Celles contractées :
  1. auprès de l’associé-redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,
  2. auprès d’une société contrôlée par le redevable, seul ou le cas échéant conjointement avec d’autres membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial proche,

étant précisé que ces deux dernières exclusions ne se font qu’à proportion de la participation détenue par l’associé-redevable et son foyer fiscal au capital de la SCI ;

  • Celles contractées auprès d’un ascendant ou descendant de l’associé-redevable ou des membres de son foyer fiscal, ainsi que leurs frères et sœurs.

 

Par exception, ces dettes pourront néanmoins être déduites dès lors que peut être justifié :

  • En ce qui concerne les deux premiers points : un objectif autre que principalement fiscal ;
  • En ce qui concerne le troisième point : le caractère normal des conditions du prêt.

 

 

LES MODALITES DE PRISE EN COMPTE DES COMPTES COURANTS D'ASSOCIES

 

Nature des comptes courants d’associé

 

Un compte courant d’associé constitue une dette de la société envers l’associé qui en est le titulaire. 

 

De multiples raisons peuvent en être à l’origine (apports de fonds à la société par un associé, paiement d’une dépense pour le compte de la société par un associé, bénéfices en instance de distribution…) mais la cause la plus répandue de création d’un compte courant d’associé réside dans l’hypothèse où la SCI aurait souscrit un emprunt bancaire (seuls les intérêts étant déductibles, la fraction de capital remboursé engendrera un bénéfice qui, faute de trésorerie, ne pourra donner lieu à distribution et sera donc porté au crédit des  comptes courants d’associés).

Pour mémoire, sous le régime de l’ISF, un compte courant était déductible pour la valorisation de la société mais taxable à l’actif du patrimoine de son titulaire : concrètement, la diminution induite sur la valeur vénale de la SCI était « compensée » par sa taxation dans la patrimoine de son titulaire.


Comptes courants d’associé et IFI

 

Dorénavant, le titulaire d’un compte courant d’associé n’a plus à le comprendre dans son assiette imposable à l’IFI puisque celle-ci se limite aux seuls biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle. 

 

On pourrait ainsi penser que l’IFI est plus favorable que l’ISF. En réalité, les comptes courants d’associés étant des dettes de la société, ils devront ne pas relever des cas d’exclusion exposés précédemment pour pouvoir être effectivement déduits lors du calcul de la valeur vénale de la SCI. Le cas échéant, il conviendra selon nous de traiter leur montant euro par euro selon leur cause/origine respective.

 

Notons que des circonstances démontrant que le compte courant d’associé a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’IFI ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt peuvent être de nature à caractériser un objectif principalement autre que fiscal.

 

 

Location meublée de biens détenus en SARL

 

Selon l’article 965 du CGI, sont exonérés les biens et droits immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient. La location de locaux d'habitation loués meublés peut constituer une activité commerciale éligible mais les conditions d’exonération dépendront alors du régime fiscal de la SARL (IS ou IR).

 

Pour rappel, l’activité de location meublée exercée dans le cadre d’une SCI entraînera son assujettissement automatique à l’IS (sauf tolérance -risquée- d’un montant de recettes retirées de la location meublée < 10% du total des recettes de la société). 

 

Incompatibilité de l’abattement légal sur la résidence principale

 

Le bénéfice de l’abattement légal de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable est exclu lorsque l’immeuble est détenu par le biais d’une SCI. 


Bon à savoir

 

L’application de décotes notamment d’illiquidité et de minorité (de 10% à 20% chacune) reste possible dans le cadre de l’IFI.

23/06/2016
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
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