Bulletins | Veilles
15/12/2017
Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de...
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09/05/2017
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
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01/02/2016
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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Calcul des plus-values immobilières et exonération au titre de la résidence principale : dernières actualités !
07/03/2018
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Bérénice Binazet

 

Ces derniers mois, la jurisprudence a été abondante s’agissant des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (ou sociétés de personnes). C’est l’occasion de rappeler les règles applicables en la matière et d’examiner les nouveaux arrêts.


LE CALUL DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

 

Règles applicables au calcul

 

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (article 150 V du CGI).

 

Le prix d’acquisition correspond :

  • au prix effectivement acquitté par le cédant ;
  • à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation en cas d’acquisition à titre gratuit.

 

Les dépenses de travaux supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure) peuvent venir en majoration à condition (article 150 VB-II-4° du CGI) :

  • de ne pas avoir déjà été prises en compte pour le calcul de l’IR ;
  • de ne pas constituer des dépenses locatives.

 

Précisions jurisprudentielles

 

  • Pour majorer le prix d’acquisition les dépenses de travaux doivent être effectivement supportées par le cédant. Cette condition n’est pas remplie si en comptabilité c’est une société, dont le vendeur est gérant, qui en a supporté la charge (CAA Bordeaux, 15/01/2018).

 

  • Contrairement à ce que prévoit l’administration fiscale dans sa doctrine, le coût des matériaux achetés par le cédant peut venir majorer le prix d’acquisition si leur installation est réalisée par une entreprise. Cette position jurisprudentielle vient d’être réitérée (CAA Bordeaux 08/02/18). 

Seuls les travaux réalisés par le contribuable lui même sont exclus de la majoration.

 

L’EXONERATION AU TITRE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE

 

Le régime

 

L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit une exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la vente.

 

La résidence principale s’entend comme le lieu où le vendeur réside habituellement, pendant la plus grande partie de l’année. Cette question de fait est appréciée au cas par cas par l’administration et la charge de la preuve pèse sur le contribuable.

 

L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires  cédées en même temps que la résidence. La doctrine comprend dans cette notion l’ensemble du terrain entourant l’immeuble.

 

Précisions jurisprudentielles

 

  • Une occupation brève de la résidence principale (seulement 8 mois par exemple) ou la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières ne sont pas de nature à faire échec à l’exonération tant que le redevable apporte la preuve de l’occupation effective de l’immeuble (CAA Paris, 21/02/18).

 

  • La notion de « dépendance nécessaire et immédiate » doit s’entendre strictement : une parcelle non construite, attenante à la résidence principale, séparée par un muret avec portiques, avec accès distinct et indépendant, ne peut être regardée comme telle et donc bénéficier de l’exonération (CAA Bordeaux, 08/02/18).

 

Rappel : taux d’imposition


Les plus-values immobilières sont taxées à l’IR au taux de 19 %. S’y ajoutent 17,20 % au titre des prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2018 (augmentation des PS de 1,7%)
=> Soit une imposition globale de 36,2%.

 

Les nouveaux imprimés sont en ligne

 

Pour les déclarations de PV de cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir.


Remarque opérationnelle


En cas d’erreur dans le calcul de votre plus-value ou de refus du bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la cession pour faire vos réclamations.

 

Calcul des plus-values immobilières et exonération au titre de la résidence principale : dernières actualités !
07/03/2018
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Bérénice Binazet

 

Ces derniers mois, la jurisprudence a été abondante s’agissant des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (ou sociétés de personnes). C’est l’occasion de rappeler les règles applicables en la matière et d’examiner les nouveaux arrêts.


LE CALUL DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

 

Règles applicables au calcul

 

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (article 150 V du CGI).

 

Le prix d’acquisition correspond :

  • au prix effectivement acquitté par le cédant ;
  • à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation en cas d’acquisition à titre gratuit.

 

Les dépenses de travaux supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure) peuvent venir en majoration à condition (article 150 VB-II-4° du CGI) :

  • de ne pas avoir déjà été prises en compte pour le calcul de l’IR ;
  • de ne pas constituer des dépenses locatives.

 

Précisions jurisprudentielles

 

  • Pour majorer le prix d’acquisition les dépenses de travaux doivent être effectivement supportées par le cédant. Cette condition n’est pas remplie si en comptabilité c’est une société, dont le vendeur est gérant, qui en a supporté la charge (CAA Bordeaux, 15/01/2018).

 

  • Contrairement à ce que prévoit l’administration fiscale dans sa doctrine, le coût des matériaux achetés par le cédant peut venir majorer le prix d’acquisition si leur installation est réalisée par une entreprise. Cette position jurisprudentielle vient d’être réitérée (CAA Bordeaux 08/02/18). 

Seuls les travaux réalisés par le contribuable lui même sont exclus de la majoration.

 

L’EXONERATION AU TITRE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE

 

Le régime

 

L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit une exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la vente.

 

La résidence principale s’entend comme le lieu où le vendeur réside habituellement, pendant la plus grande partie de l’année. Cette question de fait est appréciée au cas par cas par l’administration et la charge de la preuve pèse sur le contribuable.

 

L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires  cédées en même temps que la résidence. La doctrine comprend dans cette notion l’ensemble du terrain entourant l’immeuble.

 

Précisions jurisprudentielles

 

  • Une occupation brève de la résidence principale (seulement 8 mois par exemple) ou la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières ne sont pas de nature à faire échec à l’exonération tant que le redevable apporte la preuve de l’occupation effective de l’immeuble (CAA Paris, 21/02/18).

 

  • La notion de « dépendance nécessaire et immédiate » doit s’entendre strictement : une parcelle non construite, attenante à la résidence principale, séparée par un muret avec portiques, avec accès distinct et indépendant, ne peut être regardée comme telle et donc bénéficier de l’exonération (CAA Bordeaux, 08/02/18).

 

Rappel : taux d’imposition


Les plus-values immobilières sont taxées à l’IR au taux de 19 %. S’y ajoutent 17,20 % au titre des prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2018 (augmentation des PS de 1,7%)
=> Soit une imposition globale de 36,2%.

 

Les nouveaux imprimés sont en ligne

 

Pour les déclarations de PV de cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir.


Remarque opérationnelle


En cas d’erreur dans le calcul de votre plus-value ou de refus du bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la cession pour faire vos réclamations.

 

23/06/2016
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
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