01/02/2016
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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Conséquences de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers
19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes

 

BREF RAPPEL DU REGIME DES DEFICITS FONCIERS


Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire.

 

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME


Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2017 seront déductibles, à la fois :

  • Des revenus de l’année 2017 dans les conditions de droit commun, et un éventuel déficit foncier généré au titre de cette année sera reportable pendant 10 ans lui aussi dans les conditions de droit commun après imputation sur le revenu global dans la limite précédemment citée de 10.700 € ;
  • Des revenus de l’année 2018 à hauteur de 50% de leur montant dans la mesure où les charges foncières de l’année 2018 seront constituées, en application de la loi, de la moyenne des dépenses de travaux des années 2017 et 2018. Corollairement, les dépenses de travaux de l’année 2018 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2018, que pour 50% de leur montant.

 

Notons que ces règles ne s’appliqueront ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2018, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure. 


Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2017 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.


CONCLUSION

 

L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2017 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2017


A première vue, l’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant sous forme de charges foncières de l’année 2018.

 

Trois hypothèses sont cependant à distinguer :

  • Situation « idéale » : celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2017 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant ;
  • Situation « défavorable » : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2017 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant ;
  • Situation intermédiaire : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2017 : un déficit reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de l’investissement, de sorte que l’effet de levier fiscal de ce dernier sera compris entre 50% et 150% de son montant selon l’importance de ses revenus fonciers.


Rappel du particularisme de l’année 2017

 

L’IR relatif aux revenus de l’année 2017 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation

 

Partant, l’année 2017 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».


Ce qu’il faut retenir pour 2017

 

En fonction de la situation de chacun, et dans la mesure du possible, il serait préférable :

  • Soit de concentrer ses charges foncières en 2017 dans le cas où elles représenteraient plus du double des revenus fonciers positifs. 
  • Soit, à défaut, d’attendre 2019.
Conséquences de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers
19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes

 

BREF RAPPEL DU REGIME DES DEFICITS FONCIERS


Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire.

 

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME


Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2017 seront déductibles, à la fois :

  • Des revenus de l’année 2017 dans les conditions de droit commun, et un éventuel déficit foncier généré au titre de cette année sera reportable pendant 10 ans lui aussi dans les conditions de droit commun après imputation sur le revenu global dans la limite précédemment citée de 10.700 € ;
  • Des revenus de l’année 2018 à hauteur de 50% de leur montant dans la mesure où les charges foncières de l’année 2018 seront constituées, en application de la loi, de la moyenne des dépenses de travaux des années 2017 et 2018. Corollairement, les dépenses de travaux de l’année 2018 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2018, que pour 50% de leur montant.

 

Notons que ces règles ne s’appliqueront ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2018, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure. 


Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2017 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.


CONCLUSION

 

L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2017 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2017


A première vue, l’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant sous forme de charges foncières de l’année 2018.

 

Trois hypothèses sont cependant à distinguer :

  • Situation « idéale » : celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2017 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant ;
  • Situation « défavorable » : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2017 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant ;
  • Situation intermédiaire : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2017 : un déficit reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de l’investissement, de sorte que l’effet de levier fiscal de ce dernier sera compris entre 50% et 150% de son montant selon l’importance de ses revenus fonciers.


Rappel du particularisme de l’année 2017

 

L’IR relatif aux revenus de l’année 2017 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation

 

Partant, l’année 2017 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».


Ce qu’il faut retenir pour 2017

 

En fonction de la situation de chacun, et dans la mesure du possible, il serait préférable :

  • Soit de concentrer ses charges foncières en 2017 dans le cas où elles représenteraient plus du double des revenus fonciers positifs. 
  • Soit, à défaut, d’attendre 2019.
23/06/2016
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
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