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06/02/2019
Vos voeux pour 2019 !
L'année 2018 a suscité de nombreuses interrogations au sein des praticiens du conseil patrimonial liées notamment au remplacement de l'ISF par l'IFI, à l'application de la flat tax, à la mise...
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15/12/2017
En ce moment au Parlement !
Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de...
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09/05/2017
Un pacte Dutreil : pour quoi faire ?
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
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01/02/2016
Où en est le Malraux ?
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Peut-on abuser du démembrement ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
LOI DUFLOT DANS L’ANCIEN
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Contrats d'agents commerciaux
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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Décision de sursis à statuer illégale : seule la preuve du caractère direct et certain du préjudice de non-réalisation du projet immobilier permet au pétitionnaire d’obtenir réparation du manque à gagner
31/12/2018
Par Olivier Bonneau, Jean Gourdou & Nathalène Laquieze
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Saisie d’une demande indemnitaire tendant à obtenir réparation du préjudice résultant de la perte de bénéfices liée à l’impossibilité de réaliser une opération immobilière à la suite d’une décision de sursis à statuer illégale, la cour administrative de Bordeaux, dans un arrêt du 15 novembre 2018, fait application du principe jurisprudentiel établi par le Conseil d’Etat dans sa décision du 15 avril 2016 «Commune de Longueville » (n° 371274) selon lequel seules des « circonstances particulières » permettent au pétitionnaire d’obtenir réparation. Cet arrêt offre l’occasion de revenir sur les conditions permettant à un pétitionnaire, s’estimant victime d’une décision d’urbanisme illégale, d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices – C.A.A. Bordeaux, 15 novembre 2018, n°16BX02386

 

I. UNE DECISION ADMINISTRATIVE ILLEGALE ENGAGE LA RESPONSABILITE DE LA COLLECTIVITE

 

Une décision administrative illégale engage la responsabilité de la collectivité

 

Faisant application d’un principe jurisprudentiel constant du droit administratif établi de longue date par le Conseil d’Etat (cf.  CE, Sect.,  26 janvier 1973, Ville de Paris c/ Driancourt, n°84768), la cour administrative d’appel de Bordeaux rappelle, s’agissant d’une décision de sursis à statuer illégale opposée à une demande de permis de construire trois logements, que :

 

« cette illégalité constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune (…) »

 

Ce principe jurisprudentiel est, bien sûr, également applicable dans l’hypothèse d’un refus de permis de construire illégal (CE, 15 avril 2016, n° 371274).

 

Les frais de conception et d'élaboration peuvent donner lieu à indemnisation

 

S’il n’a pas obtenu ultérieurement le permis de construire, le pétitionnaire a droit à l’indemnisation des frais exposés pour la réalisation du projet en cause, dès lors qu’est démontré un préjudice direct et certain.

 

La jurisprudence a déjà admis l’indemnisation :

 

-  des frais d’architectes à hauteur de 29 900 € (et ce, alors même que les factures avaient été établies un an après la décision de refus de permis de construire illégale) (C.A.A. Nantes,14 juin 2013, n° 11NT02135) ;

 
- des frais de géomètres (C.A.A. Marseille, 9 février 2012, n° 10MA01181) ;
 
- des frais financiers à hauteur de 150 000 € qu’aurait pu percevoir le pétitionnaire en procédant au placement bancaire, pendant 5 ans d’une somme de 2 197 800 € liée à la vente des logements (C.A.A. Marseille, 10 juillet 2018, n°  16MA02556)

 

 

II. LA RÉPARATION AU TITRE DU MANQUE A GAGNER EST CONDITIONNÉE PAR LA PREUVE CONCRETE D'ENGAGEMENTS SOUSCRITS OU DE L'ETAT AVANCÉ DE NÉGOCIATIONS

 

Le manque à gagner est indemnisé dans l'hypothèse de "circonstances particulières"

 

La C.A.A. de Bordeaux rappelle dans son arrêt du 15 novembre 2018 que la perte de bénéfices ou le manque à gagner « revêt un caractère éventuel et ne peut, en principe, ouvrir droit à réparation ». Ainsi, la seule perte de chance de réaliser une opération immobilière n’est pas suffisante, en elle-même, pour permettre la réparation d’un tel préjudice.

 

Cependant, le juge administratif réserve une exception à ce principe et admet que, dans l’hypothèse de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, le pétitionnaire soit en droit d’obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

 

Seule la preuve du caractère direct et certain du préjudice permet d'obtenir réparation

 

Le juge administratif reste cependant particulièrement exigeant quant à la preuve  du caractère direct et certain du préjudice résultant du manque à gagner invoqué par les pétitionnaires. 

 

Ainsi, en l’espèce, et alors même que la société requérante se prévalait de la conclusion de contrats de réservation, le juge a rejeté les demandes indemnitaires dès lors qu’il n’avait pas été démontré que :

 

-le délai particulièrement long mis à entamer les travaux aurait été en lien direct avec l’illégalité de la décision de sursis à statuer ;

 

-les conditions suspensives d’obtention d’un prêt auraient été réalisées.

 

 

Un principe transposable aux lotissements

 

Ce principe est également applicable aux refus illégaux de permis d’aménager ou de décision d’opposition à déclaration préalable de division (en ce sens, voir notamment : CE, 12 juillet 2017, n° 394941).

 

Le juge administratif est ici d’autant plus réticent à admettre la réparation du préjudice du pétitionnaire au titre du manque à gagner que le titulaire d’un permis d’aménager ne bénéficie pas d’un droit acquis à la délivrance du permis de construire sur le périmètre du lotissement (CE, 3 février 2016, n°  374695).

 

Abrévations

 

C.A.A. : Cour Administrative d’Appel

CE : Conseil d’Etat

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Décision de sursis à statuer illégale : seule la preuve du caractère direct et certain du préjudice de non-réalisation du projet immobilier permet au pétitionnaire d’obtenir réparation du manque à gagner
31/12/2018
Par Olivier Bonneau, Jean Gourdou & Nathalène Laquieze
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Saisie d’une demande indemnitaire tendant à obtenir réparation du préjudice résultant de la perte de bénéfices liée à l’impossibilité de réaliser une opération immobilière à la suite d’une décision de sursis à statuer illégale, la cour administrative de Bordeaux, dans un arrêt du 15 novembre 2018, fait application du principe jurisprudentiel établi par le Conseil d’Etat dans sa décision du 15 avril 2016 «Commune de Longueville » (n° 371274) selon lequel seules des « circonstances particulières » permettent au pétitionnaire d’obtenir réparation. Cet arrêt offre l’occasion de revenir sur les conditions permettant à un pétitionnaire, s’estimant victime d’une décision d’urbanisme illégale, d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices – C.A.A. Bordeaux, 15 novembre 2018, n°16BX02386

 

I. UNE DECISION ADMINISTRATIVE ILLEGALE ENGAGE LA RESPONSABILITE DE LA COLLECTIVITE

 

Une décision administrative illégale engage la responsabilité de la collectivité

 

Faisant application d’un principe jurisprudentiel constant du droit administratif établi de longue date par le Conseil d’Etat (cf.  CE, Sect.,  26 janvier 1973, Ville de Paris c/ Driancourt, n°84768), la cour administrative d’appel de Bordeaux rappelle, s’agissant d’une décision de sursis à statuer illégale opposée à une demande de permis de construire trois logements, que :

 

« cette illégalité constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune (…) »

 

Ce principe jurisprudentiel est, bien sûr, également applicable dans l’hypothèse d’un refus de permis de construire illégal (CE, 15 avril 2016, n° 371274).

 

Les frais de conception et d'élaboration peuvent donner lieu à indemnisation

 

S’il n’a pas obtenu ultérieurement le permis de construire, le pétitionnaire a droit à l’indemnisation des frais exposés pour la réalisation du projet en cause, dès lors qu’est démontré un préjudice direct et certain.

 

La jurisprudence a déjà admis l’indemnisation :

 

-  des frais d’architectes à hauteur de 29 900 € (et ce, alors même que les factures avaient été établies un an après la décision de refus de permis de construire illégale) (C.A.A. Nantes,14 juin 2013, n° 11NT02135) ;

 
- des frais de géomètres (C.A.A. Marseille, 9 février 2012, n° 10MA01181) ;
 
- des frais financiers à hauteur de 150 000 € qu’aurait pu percevoir le pétitionnaire en procédant au placement bancaire, pendant 5 ans d’une somme de 2 197 800 € liée à la vente des logements (C.A.A. Marseille, 10 juillet 2018, n°  16MA02556)

 

 

II. LA RÉPARATION AU TITRE DU MANQUE A GAGNER EST CONDITIONNÉE PAR LA PREUVE CONCRETE D'ENGAGEMENTS SOUSCRITS OU DE L'ETAT AVANCÉ DE NÉGOCIATIONS

 

Le manque à gagner est indemnisé dans l'hypothèse de "circonstances particulières"

 

La C.A.A. de Bordeaux rappelle dans son arrêt du 15 novembre 2018 que la perte de bénéfices ou le manque à gagner « revêt un caractère éventuel et ne peut, en principe, ouvrir droit à réparation ». Ainsi, la seule perte de chance de réaliser une opération immobilière n’est pas suffisante, en elle-même, pour permettre la réparation d’un tel préjudice.

 

Cependant, le juge administratif réserve une exception à ce principe et admet que, dans l’hypothèse de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, le pétitionnaire soit en droit d’obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

 

Seule la preuve du caractère direct et certain du préjudice permet d'obtenir réparation

 

Le juge administratif reste cependant particulièrement exigeant quant à la preuve  du caractère direct et certain du préjudice résultant du manque à gagner invoqué par les pétitionnaires. 

 

Ainsi, en l’espèce, et alors même que la société requérante se prévalait de la conclusion de contrats de réservation, le juge a rejeté les demandes indemnitaires dès lors qu’il n’avait pas été démontré que :

 

-le délai particulièrement long mis à entamer les travaux aurait été en lien direct avec l’illégalité de la décision de sursis à statuer ;

 

-les conditions suspensives d’obtention d’un prêt auraient été réalisées.

 

 

Un principe transposable aux lotissements

 

Ce principe est également applicable aux refus illégaux de permis d’aménager ou de décision d’opposition à déclaration préalable de division (en ce sens, voir notamment : CE, 12 juillet 2017, n° 394941).

 

Le juge administratif est ici d’autant plus réticent à admettre la réparation du préjudice du pétitionnaire au titre du manque à gagner que le titulaire d’un permis d’aménager ne bénéficie pas d’un droit acquis à la délivrance du permis de construire sur le périmètre du lotissement (CE, 3 février 2016, n°  374695).

 

Abrévations

 

C.A.A. : Cour Administrative d’Appel

CE : Conseil d’Etat

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