Bulletins | Veilles
21/11/2022
La plus-value constatée à l’occasion de la cession de titres de sociétés est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (au taux forfaitaire de 12,8% ou, sur option, au barème de...
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25/08/2022
Que ce soit pour couvrir un besoin temporaire ou durable de trésorerie, de nombreuses sociétés lèvent des capitaux auprès d’investisseurs privés, qui profiteront de la rentabilité de...
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09/05/2022
Face aux changements de domicile entre Etats, si les Etats adoptent des mesures fiscales de nature à encourager les nouveaux arrivants, ils ont également le souci d’éviter les expatriations...
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06/02/2019
L'année 2018 a suscité de nombreuses interrogations au sein des praticiens du conseil patrimonial liées notamment au remplacement de l'ISF par l'IFI, à l'application de la flat tax, à la mise...
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15/12/2017
Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de...
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09/05/2017
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
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01/02/2016
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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Loi ELAN : le dispositif d’encadrement des loyers
21/12/2021
Par Olivier Denis, Cédric Vermuse, Laetytia Barret, Zoé Mangon, Julien Luydlin
5

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La loi ELAN du 23/11/2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, donne la possibilité aux agglomérations volontaires de rétablir l’encadrement des loyers, initialement prévu par la loi ALUR de 2014, à titre expérimental et ce pour 5 ans. 

 

LES MODALITÉS D’APPLICATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS 

 

Dispositif et champ d’application 

 

Le dispositif d’encadrement des loyers a vocation à s’appliquer dans les zones dites « tendues », à savoir, les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

 

Un loyer de référence est fixé par le préfet par rapport aux valeurs fournies par l’observatoire des loyers de chaque agglomération. Un loyer de référence majoré de 20% et un loyer de référence minoré de 30% sont également mis en place. Chaque loyer soumis au dispositif doit être compris dans cet intervalle. 
Les loyers de référence varient en fonction du nombre de pièces principales, du caractère meublé ou non du bien, de l’année de construction et de la zone géographique.

 

Ne sont concernés que les logements du parc privé, qu’ils soient loués nus ou meublés, à condition qu’ils servent de résidence principale (exclusion des logements HLM, des logements conventionnés APL ou Anah et des locations saisonnières).

 

Le complément de loyer

 

Un complément de loyer, justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort et mentionné dans le contrat de bail, peut être stipulé. 

 

  • Un décret du 10 juin 2015 précise que ces caractéristiques : 
  • Ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour déterminer le loyer de référence.
  • Doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
  • Ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie. 

 

Une décision du Tribunal d’Instance de Paris, en date du 1er décembre 2016, précise que la remise à neuf d’un logement ne suffit pas à justifier un complément de loyer. 

 

LES CONSÉQUENCES D’UN NON-RESPECT DU DISPOSITIF

 

Les sanctions  administratives et civiles

 

Concernant les sanctions administratives, le locataire peut saisir le préfet, via le service de la DRIHL, s’il estime que son loyer ne respecte pas le dispositif. Si, après mise en demeure du préfet de se conformer à l’encadrement des loyers, le bailleur ne s’exécute pas dans les deux mois suivant cette injonction ou qu’il ne formule pas d’observations, le préfet peut prononcer une amende ne pouvant excéder 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.

 

Si le locataire souhaite ester en justice, il devra d’abord saisir la Commission départementale de conciliation, et, en cas de constatation par cette dernière d’un défaut d’accord entre les parties, le juge pourra être saisi avant le terme du bail. 

 

Les sanctions en pratique

 

Le prononcé d’une amende par le préfet n’empêche pas le locataire de porter le litige devant le juge civil afin d’obtenir une réduction de loyer. 

 

Concernant l’action en justice du locataire et à titre d’exemple, le Tribunal Judiciaire de Paris, dans une décision en date du 9 novembre 2020, s’est prononcé sur un litige entre un bailleur et son locataire. Le loyer d’espèce dépassait de 33% le loyer de référence majoré applicable. Le bailleur s’est vu dans l’obligation de diminuer le loyer et de reverser le trop-perçu au locataire. 

 

Concernant les amendes administratives, 5 amendes ont été prononcées par le préfet d’Île-de-France au dernier trimestre 2020 dont 4 à l’encontre de sociétés immobilières familiales et 1 à l’encontre d’une personne physique. 

 

Précision


Ce dispositif est d’ores et déjà applicable à Paris, Lille, sur l’intercommunalité Plaine commune (93), sur l’intercommunalité Est Ensemble (93) et à Lyon. 
Il devrait être prochainement applicable à Montpellier et à Bordeaux.


Nota Bene 


Le dispositif mis en place par l’article 140 de la loi Elan est à ne pas confondre avec le dispositif d’encadrement des loyers qui prohibe notamment les augmentations de loyer en cas de renouvellement de bail ou de relocation, sauf exceptions.

Loi ELAN : le dispositif d’encadrement des loyers
21/12/2021
Par Olivier Denis, Cédric Vermuse, Laetytia Barret, Zoé Mangon, Julien Luydlin
5

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La loi ELAN du 23/11/2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, donne la possibilité aux agglomérations volontaires de rétablir l’encadrement des loyers, initialement prévu par la loi ALUR de 2014, à titre expérimental et ce pour 5 ans. 

 

LES MODALITÉS D’APPLICATION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS 

 

Dispositif et champ d’application 

 

Le dispositif d’encadrement des loyers a vocation à s’appliquer dans les zones dites « tendues », à savoir, les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

 

Un loyer de référence est fixé par le préfet par rapport aux valeurs fournies par l’observatoire des loyers de chaque agglomération. Un loyer de référence majoré de 20% et un loyer de référence minoré de 30% sont également mis en place. Chaque loyer soumis au dispositif doit être compris dans cet intervalle. 
Les loyers de référence varient en fonction du nombre de pièces principales, du caractère meublé ou non du bien, de l’année de construction et de la zone géographique.

 

Ne sont concernés que les logements du parc privé, qu’ils soient loués nus ou meublés, à condition qu’ils servent de résidence principale (exclusion des logements HLM, des logements conventionnés APL ou Anah et des locations saisonnières).

 

Le complément de loyer

 

Un complément de loyer, justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort et mentionné dans le contrat de bail, peut être stipulé. 

 

  • Un décret du 10 juin 2015 précise que ces caractéristiques : 
  • Ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour déterminer le loyer de référence.
  • Doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
  • Ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie. 

 

Une décision du Tribunal d’Instance de Paris, en date du 1er décembre 2016, précise que la remise à neuf d’un logement ne suffit pas à justifier un complément de loyer. 

 

LES CONSÉQUENCES D’UN NON-RESPECT DU DISPOSITIF

 

Les sanctions  administratives et civiles

 

Concernant les sanctions administratives, le locataire peut saisir le préfet, via le service de la DRIHL, s’il estime que son loyer ne respecte pas le dispositif. Si, après mise en demeure du préfet de se conformer à l’encadrement des loyers, le bailleur ne s’exécute pas dans les deux mois suivant cette injonction ou qu’il ne formule pas d’observations, le préfet peut prononcer une amende ne pouvant excéder 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.

 

Si le locataire souhaite ester en justice, il devra d’abord saisir la Commission départementale de conciliation, et, en cas de constatation par cette dernière d’un défaut d’accord entre les parties, le juge pourra être saisi avant le terme du bail. 

 

Les sanctions en pratique

 

Le prononcé d’une amende par le préfet n’empêche pas le locataire de porter le litige devant le juge civil afin d’obtenir une réduction de loyer. 

 

Concernant l’action en justice du locataire et à titre d’exemple, le Tribunal Judiciaire de Paris, dans une décision en date du 9 novembre 2020, s’est prononcé sur un litige entre un bailleur et son locataire. Le loyer d’espèce dépassait de 33% le loyer de référence majoré applicable. Le bailleur s’est vu dans l’obligation de diminuer le loyer et de reverser le trop-perçu au locataire. 

 

Concernant les amendes administratives, 5 amendes ont été prononcées par le préfet d’Île-de-France au dernier trimestre 2020 dont 4 à l’encontre de sociétés immobilières familiales et 1 à l’encontre d’une personne physique. 

 

Précision


Ce dispositif est d’ores et déjà applicable à Paris, Lille, sur l’intercommunalité Plaine commune (93), sur l’intercommunalité Est Ensemble (93) et à Lyon. 
Il devrait être prochainement applicable à Montpellier et à Bordeaux.


Nota Bene 


Le dispositif mis en place par l’article 140 de la loi Elan est à ne pas confondre avec le dispositif d’encadrement des loyers qui prohibe notamment les augmentations de loyer en cas de renouvellement de bail ou de relocation, sauf exceptions.

19/07/2019
Colloque "Une énergie propre pour tous les Européens" : enfin la transition énergétique ? Le 25 octobre 2019 au Pôle juridique et judiciaire - Bordeaux
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10/07/2019
"Entrée en vigueur des dispositions de la loi ELAN concernant l'aménagement, l'urbanisme, la maîtrise d'ouvrage et la commande publiques" - Article co-écrit par Olivier Bonneau et Mélissa...
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23/06/2016
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
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