A Actualités P Publications A+P Actualités & Publications
P
19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
>> Lire la suite
P
19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
>> Lire la suite
P
19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
>> Lire la suite
P
18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
>> Lire la suite
P
26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
>> Lire la suite
P
01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
>> Lire la suite
P
21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
>> Lire la suite
P
17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
>> Lire la suite
P
27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
>> Lire la suite
P
29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
>> Lire la suite
fil actu reseaux
Optimiser son investissement : le basculement du régime des revenus fonciers en location meublée non professionnelle (BIC)
Thème :
18/07/2014
Par Vianney RIVIERE

Télécharger le bulletin en PDF

 

 

A quel moment l’envisager ?

 

Lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

  • les obligations afférentes au régime fiscal de faveur propre à l’investissement ont été remplies : location effective et continue, sous conditions et pendant un certain temps (Scellier, Malraux) ou affectation à la location nue dans les trois ans suivant la dernière imputation d’un déficit sur le revenu global (Monument Historique, déficit foncier) ;
  • lorsque le bien procure des revenus fonciers positifs (montant des intérêts d’emprunt inférieur au montant des loyers nets).

 

En fonction de la situation fiscale propre à chacun, le moment opportun pourra différer.

 

 

Avantage fiscal lié au basculement : l’amortissement

 

 

A compter du basculement en location meublée, l’amortissement du foncier (immeuble hors terrain pour sa valeur vénale au jour du basculement, sans que cela ne génère de plus-value) et des meubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise devient possible. En outre est également autorisée la mise en réserve, sans limitation de durée, de la fraction de l’amortissement excédant la différence entre les loyers et les autres charges. Celle-ci s’imputera sur les résultats lorsque ceux ci seront à nouveau bénéficiaires.

 

De la même façon que pour les revenus fonciers, la déduction des charges liées à l’immeuble (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, frais de gestion etc.) demeure possible, et le déficit lié à ces charges est imputable sur les bénéfices d’une autre activité de location meublée non professionnelle ou, en l’absence de tels bénéfices, reportable pendant dix ans.

 

 

Précisions sur les conséquences pratiques du basculement 

 

 

Pas de plus-value à payer lors du passage d’une activité de location nue à une location meublée : la plus value sera payée à terme, lors de la cession de l’immeuble et relèvera du régime des plus values des particuliers (exonération totale de plus value au bout de 22 ans de détention et exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention).

 

En cas d’acquisition réalisée par le biais d’une SCI, sa transformation en SARL de famille ou SNC sera nécessaire pour bénéficier du régime BIC. Cette transformation, sous réserve qu’elle remplisse toutes les conditions, n’emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise et n’entraine donc aucune imposition immédiate.

 

Le logement meublé est défini par la loi ALUR comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Il doit donc être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, être pourvu de chauffage, d’alimentation en eau et de sanitaires. Une liste du mobilier requis doit faire l’objet d’un décret à venir. La liste détaillée du mobilier fourni devra être annexée au bail et signée.

 

En plus des autorisations préalables préexistantes (changement d’usage devant être déclaré en mairie au titre de l’article L324-1-1 du Code de tourisme, et changement d’usage au titre de l’article L631-7 du CCH pour les communes de plus de 200.000 habitants), la loi ALUR a mis en place un régime d’autorisation temporaire (cf. BDPI 8 avril 2014) dont les conditions de délivrances par la mairie sont fixées par le conseil municipal. 

 

 

Bon à savoir

 

 

Les critères de la SARL de famille, dans laquelle chacun des associés doit être uni directement aux autres, soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au 2ème degré, soit par le mariage ou le pacs, sont plus restrictifs que ceux de la SCI familiale qui exige seulement que les associés soient parents en ligne directe ou frères et sœurs, leurs conjoints, les enfants de ces différentes personnes, sans limitation du degré de parenté, sous réserve qu’il puisse être réelle et justifié par les contribuable.

 

L’amortissement de l’immeuble se fait par composants (toiture, installation électrique, etc.), et non de manière globale. Chaque composant se voit appliquer un taux distinct

 

 

Télécharger le bulletin en PDF