Bulletins | Veilles
21/11/2022
La plus-value constatée à l’occasion de la cession de titres de sociétés est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (au taux forfaitaire de 12,8% ou, sur option, au barème de...
>> Lire la suite
25/08/2022
Que ce soit pour couvrir un besoin temporaire ou durable de trésorerie, de nombreuses sociétés lèvent des capitaux auprès d’investisseurs privés, qui profiteront de la rentabilité de...
>> Lire la suite
09/05/2022
Face aux changements de domicile entre Etats, si les Etats adoptent des mesures fiscales de nature à encourager les nouveaux arrivants, ils ont également le souci d’éviter les expatriations...
>> Lire la suite
06/02/2019
L'année 2018 a suscité de nombreuses interrogations au sein des praticiens du conseil patrimonial liées notamment au remplacement de l'ISF par l'IFI, à l'application de la flat tax, à la mise...
>> Lire la suite
15/12/2017
Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de...
>> Lire la suite
09/05/2017
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
>> Lire la suite
01/02/2016
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
>> Lire la suite
22/05/2015
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
>> Lire la suite
28/03/2013
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
>> Lire la suite
07/01/2013
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
>> Lire la suite
Détermination de la plus-value imposable dans la rénovation immobilière
22/04/2022
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Margaux Sallenave
5

Noter cette publication

Les dépenses permettant de majorer le prix d’acquisition, et donc de réduire le montant de la plus-value imposable, sont limitativement énumérées par l’article 150 VB du CGI mais dépendent également du régime fiscal choisi à l’occasion de l’opération de restauration immobilière.

 

LES DÉPENSES DE TRAVAUX MAJORANT LE PRIX D’ACQUISITION

 

Le prix d’acquisition doit être majoré des frais notariés, des éventuelles commissions d’intermédiaires, des droits d’enregistrement et de certaines dépenses de travaux, à savoir les dépenses d’amélioration et les dépenses de (re)construction, d’agrandissement ou de démolition, sous réserve qu’elles n’aient pas déjà été déduites de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou du revenu global ou été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt (article 150 VB II 4°du CGI).

 

Les dépenses d’entretien et de réparation sont, quant à elles, exclues des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

 

PLUS-VALUE ET NATURE JURIDIQUE DE L’OPÉRATION

 

Que l’opération soit effectuée dans le cadre d’une VIR (article 150 VB I du CGI) ou d’une ASL (et de manière générale, pour toute vente en l’état avec réalisation de travaux par l’acquéreur), les modalités de majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière restent les mêmes.

 

Ainsi, tant en VIR qu’en ASL, les dépenses de travaux qui sont déduites de l’assiette de l’impôt ou incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peuvent venir majorer également le prix d’acquisition de l’immeuble.

 

C’est aussi le cas des opérations pour lesquelles la doctrine fiscale est revenue sur sa position dans une réponse ministérielle en date du 10 janvier 2019. Désormais, même pour les opérations « Malraux » réalisées en VIR, les dépenses de travaux incluses dans la réduction d’impôt ne peuvent plus venir majorer le prix d’acquisition pour réduire le montant de plus-value imposable. Il reste toutefois possible de contester la position de l’administration fiscale relative à la VIR dès lors que la rédaction de l’article 150 VB I du CGI n’a pas été modifiée (cf. bulletin du 5 mars 2019).

 

PLUS-VALUE ET RÉGIME FISCAL DE L’OPÉRATION

 

Comme indiqué, le contribuable ne peut en principe inclure les dépenses de travaux déjà comprises dans la base d’une réduction d’impôt afin de majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière quelle que soit la nature de l’opération, en VIR ou en ASL.

 

Il existe néanmoins une différence fondamentale entre le régime « Pinel » et le régime « Malraux ».

 

En effet, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui investissent dans l’ancien, une mesure de tempérament bénéficie aux régimes fiscaux qui sont ouverts tant aux acquisitions de logements anciens qu’aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, tel que le régime Pinel (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-265). Ainsi dans le  « Pinel ancien » comme dans le « Pinel neuf », il est possible de venir majorer le prix d’acquisition des dépenses de travaux déjà comprises dans la réduction d’impôt et ce, tant dans les opérations en VIR qu’en ASL.

 

Il serait opportun de questionner l’administration fiscale sur la possibilité d’étendre cette mesure de tempérament aux opérations réalisées en « Denormandie » dès lors que certaines d’entre elles peuvent aboutir à la livraison d’un immeuble neuf.

 

A l’inverse, l’administration fiscale en écarte totalement le régime fiscal « Malraux » puisque circonscrit aux seules acquisitions de bâtiments anciens.

 

La majoration forfaitaire du prix d’acquisition

 

Au lieu de majorer son prix d’acquisition des dépenses de travaux pour leur montant réel, le contribuable peut opter pour une majoration forfaitaire de 15% de ce prix s’il cède son bien plus de 5 ans après son acquisition sans qu’il y ait lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été déduites de l’assiette de l’impôt ou même simplement réalisées.

 

Précisions concernant l’imposition de la plus-value immobilière

 

La plus-value est imposable au titre de l’IR (au taux de 19%) ainsi qu’au titre des prélèvements sociaux (au taux de 17,2%), soit une imposition totale au taux de 36,2%.

 

Précisions sur les abattements pour durée de détention

 

Concernant l’IR :

  • De la 1e année à la 5e : aucun
  • De la 6e à la 21e inclue : 6% par an
  • 22e année révolue : 4%
  • Au-delà : exonération
 

Concernant les prélèvements sociaux :

  • De la 1e année à la 5e : aucun
  • De la 6e à la 21e inclue : 1,65% par an
  • 22e  année : 1,6%
  • De la 22e à la 30e : 9% par an
  • Au-delà : exonération
Détermination de la plus-value imposable dans la rénovation immobilière
22/04/2022
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Margaux Sallenave
5

Noter cette publication

Les dépenses permettant de majorer le prix d’acquisition, et donc de réduire le montant de la plus-value imposable, sont limitativement énumérées par l’article 150 VB du CGI mais dépendent également du régime fiscal choisi à l’occasion de l’opération de restauration immobilière.

 

LES DÉPENSES DE TRAVAUX MAJORANT LE PRIX D’ACQUISITION

 

Le prix d’acquisition doit être majoré des frais notariés, des éventuelles commissions d’intermédiaires, des droits d’enregistrement et de certaines dépenses de travaux, à savoir les dépenses d’amélioration et les dépenses de (re)construction, d’agrandissement ou de démolition, sous réserve qu’elles n’aient pas déjà été déduites de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou du revenu global ou été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt (article 150 VB II 4°du CGI).

 

Les dépenses d’entretien et de réparation sont, quant à elles, exclues des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

 

PLUS-VALUE ET NATURE JURIDIQUE DE L’OPÉRATION

 

Que l’opération soit effectuée dans le cadre d’une VIR (article 150 VB I du CGI) ou d’une ASL (et de manière générale, pour toute vente en l’état avec réalisation de travaux par l’acquéreur), les modalités de majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière restent les mêmes.

 

Ainsi, tant en VIR qu’en ASL, les dépenses de travaux qui sont déduites de l’assiette de l’impôt ou incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peuvent venir majorer également le prix d’acquisition de l’immeuble.

 

C’est aussi le cas des opérations pour lesquelles la doctrine fiscale est revenue sur sa position dans une réponse ministérielle en date du 10 janvier 2019. Désormais, même pour les opérations « Malraux » réalisées en VIR, les dépenses de travaux incluses dans la réduction d’impôt ne peuvent plus venir majorer le prix d’acquisition pour réduire le montant de plus-value imposable. Il reste toutefois possible de contester la position de l’administration fiscale relative à la VIR dès lors que la rédaction de l’article 150 VB I du CGI n’a pas été modifiée (cf. bulletin du 5 mars 2019).

 

PLUS-VALUE ET RÉGIME FISCAL DE L’OPÉRATION

 

Comme indiqué, le contribuable ne peut en principe inclure les dépenses de travaux déjà comprises dans la base d’une réduction d’impôt afin de majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière quelle que soit la nature de l’opération, en VIR ou en ASL.

 

Il existe néanmoins une différence fondamentale entre le régime « Pinel » et le régime « Malraux ».

 

En effet, afin de ne pas pénaliser les contribuables qui investissent dans l’ancien, une mesure de tempérament bénéficie aux régimes fiscaux qui sont ouverts tant aux acquisitions de logements anciens qu’aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, tel que le régime Pinel (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-265). Ainsi dans le  « Pinel ancien » comme dans le « Pinel neuf », il est possible de venir majorer le prix d’acquisition des dépenses de travaux déjà comprises dans la réduction d’impôt et ce, tant dans les opérations en VIR qu’en ASL.

 

Il serait opportun de questionner l’administration fiscale sur la possibilité d’étendre cette mesure de tempérament aux opérations réalisées en « Denormandie » dès lors que certaines d’entre elles peuvent aboutir à la livraison d’un immeuble neuf.

 

A l’inverse, l’administration fiscale en écarte totalement le régime fiscal « Malraux » puisque circonscrit aux seules acquisitions de bâtiments anciens.

 

La majoration forfaitaire du prix d’acquisition

 

Au lieu de majorer son prix d’acquisition des dépenses de travaux pour leur montant réel, le contribuable peut opter pour une majoration forfaitaire de 15% de ce prix s’il cède son bien plus de 5 ans après son acquisition sans qu’il y ait lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été déduites de l’assiette de l’impôt ou même simplement réalisées.

 

Précisions concernant l’imposition de la plus-value immobilière

 

La plus-value est imposable au titre de l’IR (au taux de 19%) ainsi qu’au titre des prélèvements sociaux (au taux de 17,2%), soit une imposition totale au taux de 36,2%.

 

Précisions sur les abattements pour durée de détention

 

Concernant l’IR :

  • De la 1e année à la 5e : aucun
  • De la 6e à la 21e inclue : 6% par an
  • 22e année révolue : 4%
  • Au-delà : exonération
 

Concernant les prélèvements sociaux :

  • De la 1e année à la 5e : aucun
  • De la 6e à la 21e inclue : 1,65% par an
  • 22e  année : 1,6%
  • De la 22e à la 30e : 9% par an
  • Au-delà : exonération
19/07/2019
Colloque "Une énergie propre pour tous les Européens" : enfin la transition énergétique ? Le 25 octobre 2019 au Pôle juridique et judiciaire - Bordeaux
>> Lire la suite
10/07/2019
"Entrée en vigueur des dispositions de la loi ELAN concernant l'aménagement, l'urbanisme, la maîtrise d'ouvrage et la commande publiques" - Article co-écrit par Olivier Bonneau et Mélissa...
>> Lire la suite
23/06/2016
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
>> Lire la suite