Bulletins | Veilles
06/02/2019
L'année 2018 a suscité de nombreuses interrogations au sein des praticiens du conseil patrimonial liées notamment au remplacement de l'ISF par l'IFI, à l'application de la flat tax, à la mise...
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15/12/2017
Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de...
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09/05/2017
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
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01/02/2016
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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L’abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières en cas de cession de terrains à bâtir (« TAB ») ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition fait peau neuve
03/11/2020
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Cédric Vermuse

 

Ce dispositif, consistant en un abattement de 70% ou 85% applicable au montant de la PV nette, est actuellement prévu par le II de l’article 28 de la LFR pour 2017 et ne s’applique qu’aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.


Initialement destiné à fluidifier le marché et éviter la rétention foncière, ce dispositif est repensé dans le cadre de la LF pour 2021 afin d’être recentré, à partir du 1er janvier 2021, sur l’objectif du « zéro artificialisation nette » en empruntant la voie de la « ville sur la ville ».

 

UN DISPOSITIF RECENTRÉ SUR LE BÂTI EXISTANT DES COEURS DE VILLE


Les TAB désormais exclus


Si l’actuel dispositif s’applique indifféremment aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sa nouvelle version, résultant d’un amendement gouvernemental, n’envisage plus les cas de cessions de TAB : l’abattement exceptionnel ne serait ainsi réservé désormais qu’aux seules hypothèses de cessions d’immeubles bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens (droits démembrés notamment).

 

La condition tenant à l’engagement du cession-naire, à prendre dans l’acte d’acquisition, de démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition est maintenue sans modification.

 

Un nouveau champ d’application géographique

 

Actuellement réservé aux cessions réalisées en zones A ou A bis au sens de l’article R304-1 du CCH (applicables notamment dans le cadre de la loi Pinel), la nouvelle mouture de ce dispositif change de paradigme et s’appliquerait désormais :

 

Pour être éligible, il suffirait que le ou les biens immobiliers bâtis soient situés « pour tout ou partie de leur surface » dans l’un de ces deux périmètres.

 

UN DISPOSITIF MAINTENU DANS SA LOGIQUE


Un taux d’abattement différentié

 

Le taux ordinaire de cet abattement demeure fixé à 70% du montant de la plus-value nette, porté à 85% lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme.

 

Aussi, dans un cas comme dans l’autre, cet abattement exceptionnel s’applique tant au titre de l’IR qu’au titre des prélèvements sociaux. Il s’applique dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.

 

Le maintien de « garde fous »

 

Afin de prévenir tout effet d’aubaine, cet abattement ne s’applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit de certain cessionnaires, à savoir :

  • Soit au profit d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • Soit au profit d’’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

 

Enfin, la sanction du non respect de ses engagements par le cessionnaire ne remet pas en cause l’abattement dont a bénéficié le cédant mais prend la forme d’une amende, due par le cessionnaire, d’un montant égal à 10% du prix de cession mentionné dans l’acte.

 

Rappel

 

Cet abattement exceptionnel ne s’applique que dans le cadre du calcul des plus-values des particuliers (cédant relevant de l’IR) et ne s’applique notamment pas en cas de cession de droits sociaux.

 

Aussi, la cession effective du bien doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

 

Bon à savoir

 

La doctrine administrative actuelle admet qu’une démolition seulement partiel-le répondra malgré tout à la condition de démolition des constructions dès lors que la conservation d’éléments serait imposée par la collectivité concernée (§360 du BOI-RFPI-PVI-20-20).

 

Remarque opérationnelle

 

L’actuel dispositif n’étant applicable qu’aux promesses de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31/12/2020, les projets de cessions de TAB en cours devront être rapidement finalisés afin de pouvoir prétendre au bénéfice de l’abattement !

 

L’abattement exceptionnel applicable aux plus-values immobilières en cas de cession de terrains à bâtir (« TAB ») ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition fait peau neuve
03/11/2020
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Cédric Vermuse

 

Ce dispositif, consistant en un abattement de 70% ou 85% applicable au montant de la PV nette, est actuellement prévu par le II de l’article 28 de la LFR pour 2017 et ne s’applique qu’aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.


Initialement destiné à fluidifier le marché et éviter la rétention foncière, ce dispositif est repensé dans le cadre de la LF pour 2021 afin d’être recentré, à partir du 1er janvier 2021, sur l’objectif du « zéro artificialisation nette » en empruntant la voie de la « ville sur la ville ».

 

UN DISPOSITIF RECENTRÉ SUR LE BÂTI EXISTANT DES COEURS DE VILLE


Les TAB désormais exclus


Si l’actuel dispositif s’applique indifféremment aux cessions de TAB ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sa nouvelle version, résultant d’un amendement gouvernemental, n’envisage plus les cas de cessions de TAB : l’abattement exceptionnel ne serait ainsi réservé désormais qu’aux seules hypothèses de cessions d’immeubles bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens (droits démembrés notamment).

 

La condition tenant à l’engagement du cession-naire, à prendre dans l’acte d’acquisition, de démolir les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition est maintenue sans modification.

 

Un nouveau champ d’application géographique

 

Actuellement réservé aux cessions réalisées en zones A ou A bis au sens de l’article R304-1 du CCH (applicables notamment dans le cadre de la loi Pinel), la nouvelle mouture de ce dispositif change de paradigme et s’appliquerait désormais :

 

Pour être éligible, il suffirait que le ou les biens immobiliers bâtis soient situés « pour tout ou partie de leur surface » dans l’un de ces deux périmètres.

 

UN DISPOSITIF MAINTENU DANS SA LOGIQUE


Un taux d’abattement différentié

 

Le taux ordinaire de cet abattement demeure fixé à 70% du montant de la plus-value nette, porté à 85% lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux et/ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme.

 

Aussi, dans un cas comme dans l’autre, cet abattement exceptionnel s’applique tant au titre de l’IR qu’au titre des prélèvements sociaux. Il s’applique dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI.

 

Le maintien de « garde fous »

 

Afin de prévenir tout effet d’aubaine, cet abattement ne s’applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit de certain cessionnaires, à savoir :

  • Soit au profit d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
  • Soit au profit d’’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

 

Enfin, la sanction du non respect de ses engagements par le cessionnaire ne remet pas en cause l’abattement dont a bénéficié le cédant mais prend la forme d’une amende, due par le cessionnaire, d’un montant égal à 10% du prix de cession mentionné dans l’acte.

 

Rappel

 

Cet abattement exceptionnel ne s’applique que dans le cadre du calcul des plus-values des particuliers (cédant relevant de l’IR) et ne s’applique notamment pas en cas de cession de droits sociaux.

 

Aussi, la cession effective du bien doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

 

Bon à savoir

 

La doctrine administrative actuelle admet qu’une démolition seulement partiel-le répondra malgré tout à la condition de démolition des constructions dès lors que la conservation d’éléments serait imposée par la collectivité concernée (§360 du BOI-RFPI-PVI-20-20).

 

Remarque opérationnelle

 

L’actuel dispositif n’étant applicable qu’aux promesses de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31/12/2020, les projets de cessions de TAB en cours devront être rapidement finalisés afin de pouvoir prétendre au bénéfice de l’abattement !

 

19/07/2019
Colloque "Une énergie propre pour tous les Européens" : enfin la transition énergétique ? Le 25 octobre 2019 au Pôle juridique et judiciaire - Bordeaux
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10/07/2019
"Entrée en vigueur des dispositions de la loi ELAN concernant l'aménagement, l'urbanisme, la maîtrise d'ouvrage et la commande publiques" - Article co-écrit par Olivier Bonneau et Mélissa...
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23/06/2016
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
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