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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
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18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
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26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
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01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
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17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
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27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
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29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
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fil actu reseaux
Réforme du calcul des surfaces en urbanisme
Thème :
13/12/2011
Par Olivier Bonneau

 


 
 
 

La nouvelle « surface de plancher » des constructions : la fin de la SHOB et la SHON au 1er mars 2012

 

La nouvelle surface de plancher des constructions se substituera, à compter du 1er mars 2012, aussi bien à la SHOB qu’à la SHON et simplifiera de manière notable le mode de calcul des surfaces construites en matière d’urbanisme.

 

PRINCIPE :

 

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le projet de décret précisera les conditions dans lesquelles pourront être déduites certaines surfaces telles que les combles et les caves (article R. 112-2 du code de l’urb.).

Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte des avantages indéniables :
  • L’exclusion des murs extérieurs du calcul de surface contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments ;
  • Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain : bonus en terme de constructibilité d’environ 10% par rapport à la SHON ;
  • La « surface de plancher » présente de grandes similitudes avec la surface de plancher relative à la taxe d’aménagement (fiscalité de l’urbanisme).

 

ENTREE EN VIGUEUR ET MODALITES D’APPLICATION :

La « surface de plancher » entre en vigueur le 1er mars 2012 avec des modalités d’application distinctes.

  1. Les demandes de permis et les déclarations préalables en cours d’instruction au moment de l’entrée en vigueur de la réforme seront instruites selon les dispositions antérieures.
  2. Dés la publication du décret annoncé, les documents d’urbanisme pourront faire l’objet d’une modification simplifiée pour intégrer cette réforme. En tout état de cause il est remarquable qu’à compter du 1er mars 2012, même sans modification desdits documents d’urbanisme, la surface de plancher se substituera automatiquement à la SHOB et à la SHON.
  3. Dans les ZAC ainsi que dans les lotissements, la nouvelle surface de plancher sera immédiatement appliquée nonobstant la possibilité pour les acquéreurs de demander à bénéficier du maintien du calcul en SHON lorsque ce changement traduit une perte de constructibilité

 

 

A noter

  • Le département de droit public immobilier du cabinet Riviere, Morlon & Associés conseille depuis juin 2011 avec M. Philippe BAFFERT et le cabinet DELOITTE la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB) pour la révision de son PLU intercommunal (mission PLU 3.1 : intégration des PLH et PDU au sein du PLU) rendue nécessaire par la loi ENE du 12 juillet 2010 (« Grenelle 2 de l’environnement »).
  • Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 a notamment pour objet d’élargir le champ d’application de la déclaration préalable de 20 à 40 m2 pour les extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des PLU ou d’un document d'urbanisme en tenant lieu