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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
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18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
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26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
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01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
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17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
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27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
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29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
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fil actu reseaux
Régularisation ou annulation partielle d’un permis de construire : sécurité juridique de l’opération immobilière
Thème :
08/12/2015
Par Olivier Bonneau

 

LA REGULARISATION D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE EN COURS DE VALIDITE

 

Par le titulaire du permis de construire

 

Les praticiens n’ont pas attendu l’intervention du législateur pour tenter de régulariser un permis de construire -obtenu ou en cours d’exécution- exposé à un risque d’annulation.

Cette pratique a été validée par un important arrêt du Conseil d’Etat « Fontaine de Villiers » du 2/02/2004 :

« lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, etc. »

 

Sur demande du juge (L. 600-5-1 CU)

L’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme élargit l’application de cette pratique en créant l’article L. 600-5-1 du CU qui permet au juge administratif d’inviter le pétitionnaire, en cours d’instance, à déposer une autorisation modificative en vue de régulariser son permis de construire.

En pratique et dans la mesure où il ne s’agit que d’une simple faculté pour le juge administratif, le pétitionnaire n’attend pas, le plus souvent, pour déposer une demande autorisation modificative en vue, lorsque cela est possible, de régulariser le permis de construire au regard des arguments soulevés par le requérant qui le conteste.

 

 

L’ANNULATION PARTIELLE D’UN PERMIS DE CONSTRUIRE PAR LE JUGE ADMINISTRATIF

 

D’un permis « indivisible »

Depuis la loi E.N.L. du 13 juillet 2006, le juge administratif dispose également de la faculté d’annuler partiellement un permis de construire lorsque le vice qui l’entache peut être régularisé (L. 600-5 du CU).

L’arrêt du 1er/10/2015 précise les modalités d’application de ce texte :

  1. Il réaffirme que l’annulation partielle peut avoir lieu même si le projet n’est pas divisible (cf. § suivant) ;
  2. Il précise ses conditions d’application à la lumière du régime des autorisations modificatives :
  • Les travaux autorisés ne doivent pas être achevés
  • la régularisation du vice ne doit pas modifier l’économie générale du projet

 

D’un permis « divisible »

Cette faculté d’annulation partielle doit être distinguée (dixit arrêt du 1er/10/15) de la possibilité traditionnelle pour le juge administratif d’annuler partiellement les actes dits « divisibles »*3. Concrètement, en matière de permis de construire, le juge peut ainsi prononcer l’annulation partielle d’un projet global qui aurait pu faire l’objet « d’autorisations distinctes » (CE 15/05/13, no 341235).

Par exemple, peut être considéré comme divisible un projet qui porte sur des immeubles séparés (CE 16/01/70, no 59145) et « indivisible » un projet ne portant que sur un seul immeuble (possibilité ici d’annuler partiellement sur le fondement de l’article L. 600-5 du CU cf. § précédent).

 

 

À noter

  • Le dépôt d’un permis de construire modificatif n’est pas possible après l’achèvement des travaux matérialisé par le dépôt de la DACT*2. Un nouveau permis devra alors être déposé.
  • Le JA admet, sur le fondement de la théorie des actes divisibles, que les prescriptions grevant les autorisations d’urbanisme puissent être contestées par le pétitionnaire (cf. BDPI no 2015- 07). Exemples d’annulations partielles art. L. 600-5 CU à l’insuffisance du nombre de places de stationnement d’un projet : CAA Lyon, 4/06/15 req. no 14LY00058 ; à la dimension insuffisante des aires de stationnement d’un projet : CAA Nantes, 17/04/15, req. no 14NT00537.

 

Abréviations & Compléments

*1 ou PA, DP etc.

*2 déclaration d’achèvement,

*3 Renaud Thiele, « Annulations partielles et annulations conditionnelles », AJDA 2015, p. 1357