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06/02/2019
Vos voeux pour 2019 !
L'année 2018 a suscité de nombreuses interrogations au sein des praticiens du conseil patrimonial liées notamment au remplacement de l'ISF par l'IFI, à l'application de la flat tax, à la mise...
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15/12/2017
En ce moment au Parlement !
Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de...
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09/05/2017
Un pacte Dutreil : pour quoi faire ?
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
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01/02/2016
Où en est le Malraux ?
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Peut-on abuser du démembrement ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
LOI DUFLOT DANS L’ANCIEN
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Contrats d'agents commerciaux
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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X
Conséquences du report de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers
25/10/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes, Emilie Rouyer
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Report officiel au 1er janvier 2019 de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : rappel des conséquences au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers

 

BREF RAPPEL DU REGIME DES DEFICITS FONCIERS


Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire.

 

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME


Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2018 seront déductibles, à la fois :

  • Des revenus de l’année 2018 dans les conditions de droit commun, et un éventuel déficit foncier généré au titre de cette année sera reportable pendant 10 ans lui aussi dans les conditions de droit commun après imputation sur le revenu global dans la limite précédemment citée de 10.700 € ;
  • Des revenus de l’année 2019 à hauteur de 50% de leur montant dans la mesure où les charges foncières de l’année 2019 seront constituées, en application de la loi, de la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019. Corollairement, les dépenses de travaux de l’année 2019 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2019, que pour 50% de leur montant.

 

Notons que ces règles ne s’appliqueront ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure. 


Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2018 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.


CONCLUSION

 

L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2018 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2018. 


A première vue, l’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant sous forme de charges foncières de l’année 2019.

 

Trois hypothèses sont cependant à distinguer :

  • Situation « idéale » : celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2018 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant ;
  • Situation « défavorable » : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant ;
  • Situation intermédiaire : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de l’investissement, de sorte que l’effet de levier fiscal de ce dernier sera compris entre 50% et 150% de son montant selon l’importance de ses revenus fonciers.

 


Rappel du particularisme de l’année 2018

 

L’IR relatif aux revenus de l’année 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

 

Partant, l’année 2018 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».


Ce qu’il faut retenir pour 2018

 

En fonction de la situation de chacun, et dans la mesure du possible, il serait préférable :

  • Soit de concentrer ses charges foncières en 2018 dans le cas où elles représenteraient plus du double des revenus fonciers positifs. 
  • Soit, à défaut, acquitter ces charges avant le 31/12/2017 dans la limite des revenus fonciers positifs de l’année + 10.700 € puis attendre 2020.
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Conséquences du report de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers
25/10/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes, Emilie Rouyer
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Report officiel au 1er janvier 2019 de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : rappel des conséquences au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers

 

BREF RAPPEL DU REGIME DES DEFICITS FONCIERS


Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire.

 

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME


Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2018 seront déductibles, à la fois :

  • Des revenus de l’année 2018 dans les conditions de droit commun, et un éventuel déficit foncier généré au titre de cette année sera reportable pendant 10 ans lui aussi dans les conditions de droit commun après imputation sur le revenu global dans la limite précédemment citée de 10.700 € ;
  • Des revenus de l’année 2019 à hauteur de 50% de leur montant dans la mesure où les charges foncières de l’année 2019 seront constituées, en application de la loi, de la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019. Corollairement, les dépenses de travaux de l’année 2019 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2019, que pour 50% de leur montant.

 

Notons que ces règles ne s’appliqueront ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure. 


Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2018 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.


CONCLUSION

 

L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2018 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2018. 


A première vue, l’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant sous forme de charges foncières de l’année 2019.

 

Trois hypothèses sont cependant à distinguer :

  • Situation « idéale » : celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2018 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant ;
  • Situation « défavorable » : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant ;
  • Situation intermédiaire : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de l’investissement, de sorte que l’effet de levier fiscal de ce dernier sera compris entre 50% et 150% de son montant selon l’importance de ses revenus fonciers.

 


Rappel du particularisme de l’année 2018

 

L’IR relatif aux revenus de l’année 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

 

Partant, l’année 2018 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».


Ce qu’il faut retenir pour 2018

 

En fonction de la situation de chacun, et dans la mesure du possible, il serait préférable :

  • Soit de concentrer ses charges foncières en 2018 dans le cas où elles représenteraient plus du double des revenus fonciers positifs. 
  • Soit, à défaut, acquitter ces charges avant le 31/12/2017 dans la limite des revenus fonciers positifs de l’année + 10.700 € puis attendre 2020.

Veilles et actualités

19/07/2019
SAVE THE DATE -
Colloque "Une énergie propre pour tous les Européens" : enfin la transition énergétique ? Le 25 octobre 2019 au Pôle juridique et judiciaire - Bordeaux
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10/07/2019
Publication dans la Gazette du palais
"Entrée en vigueur des dispositions de la loi ELAN concernant l'aménagement, l'urbanisme, la maîtrise d'ouvrage et la commande publiques" - Article co-écrit par Olivier Bonneau et Mélissa...
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23/06/2016
Interview dans Achat Public
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
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