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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
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18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
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26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
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01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
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17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
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27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
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29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
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fil actu reseaux
Une application limitée du droit de préemption urbain aux cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières
Thème :
03/08/2015
Par Vianney RIVIERE

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LA NOTION D’UNITE FONCIERE LE TALON D’ACHILLE DE L’APPLICATION DU DPU AUX CESSIONS DE PARTS DE SCI

 

 

Le patrimoine de la SCI doit être composé d’une unité foncière

 

Selon l’article L213-1 3° du code de l’urbanisme, une cession de parts de SCI peut être soumise au DPU si « le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière ».

Un arrêt du Conseil d’Etat n°264667 en date du 27 juin 2005 défini cette notion : « une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant au même propriétaire ou à la même indivision ».

Ainsi le patrimoine d’une SCI est composé d’une unité foncière si deux conditions cumulatives sont remplies, à savoir :

 

1°) Un îlot de propriété d’un seul tenant

Il faut que l’ensemble du patrimoine de la SCI soit situé d’une ou plusieurs parcelles contigües.

 

2°) Un même propriétaire

Il est expressément prévu que le propriétaire peut être une indivision, soit composé de plusieurs personnes, cependant, il est précisé que c’est la même personne, ou groupe de personne, qui doit posséder l’ensemble de l’îlot de propriété, ce qui exclu les lots détenus en copropriétés

 

Par ailleurs, l’article L213-1-3°, fait référence à « une » (seule) unité foncière, ce qui exclu du champs d’application du DPU, les SCI dont le l’actif social est constitué de plusieurs unités foncières ou d’autres éléments renforçant son actif.

Ainsi lorsqu’une cession de parts intervient dans une SCI, il convient d’analyser soigneusement le patrimoine de cette dernière afin de savoir s’il constitue une unité foncière.

 

 

QUELLES SONT LES CESSIONS DE PARTS DE SCI CONCERNEES ?

 

 

Les cessions de la majorité des parts de SCI ou conduisant l’acquéreur à détenir la majorité

 

Le DPU s’applique, à peine de nullité de l’aliénation, aux cessions portant sur la majorité des parts composant la SCI, soit de la moitié plus une des parts.

Le législateur a également étendu l’application du DPU aux cessions conduisant l’acquéreur à détenir la majorité des parts. Ainsi, une cession d’une part sociale peut être soumise au DPU dans l’hypothèse où son acquéreur deviendrait majoritaire du fait de cette acquisition.

En conséquence, ce n’est plus seulement le nombre de parts cédées qu’il faut analyser mais également le nombre de parts détenues par l’acquéreur à l’issue de la cession.

 

La cession directe de l’unité foncière serait soumise au DPU 

 

Le DPU ne s’applique qu’aux cessions de parts de SCI, dans l’hypothèse où la cession directe de l’unité foncière (sans l’intermédiaire de la SCI) serait soumise au DPU.

Ainsi les exceptions à l’application du DPU sont maintenues, telles celles fixées à l’article 211-4 du code de l’urbanisme visant notamment certains lots de copropriété ou les immeubles achevés depuis moins de quatre ans. 

 

 

Conclusion :

 

 

l’extension du DPU aux cessions de SCI est à relativiser aux vues de ses conditions d’application. En effet, la référence à « une unité foncière » s’avère extrêmement restrictive.

 

 

Bon à savoir

 

 

Les conditions exposées à l’article L213-1 3° étant cumulatives, il suffit donc pour que le DPU ne s’applique pas aux cessions de parts de SCI que :

  • la cession n’aboutisse pas à un transfert de la majorité des parts ;

ou

  • que le patrimoine de la SCI soit constitué de plusieurs « unités foncières » ;

ou

  • que l’actif détenu par la SCI ne constitue pas une « unité foncière » ;

ou

  • que la cession de l’unité foncière en elle même ne donne pas lieu à l’application du droit de préemption.

ou

  • que la SCI soit une société familiale.

 

 

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