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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
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18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
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26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
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01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
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17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
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27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
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29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
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fil actu reseaux
Cumul d’avantages en matière de fiscalité immobilière : succession du régime des revenus fonciers avec celui des bénéfices industriels et commerciaux
Thème :
22/05/2015
Par Vianney RIVIERE

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UN PASSAGE DE LOCATIONS NUES VERS DES LOCATIONS MEUBLEES POSSIBLE SANS FROTTEMENT FISCAL

 

 

Le moment opportun du passage

 

A titre liminaire, il n’y aurait aucun intérêt à passer de locations nues à des locations meublées tant qu’un déficit foncier est constaté. Par ailleurs, un délai de 3 trois ans suivant l’année au titre de laquelle a été constatée la dernière imputation d’un déficit foncier sur le revenu global devra être observé sous peine de remettre en cause le bénéfice de cette imputation déficitaire.

Dans les faits, et sous réserve de toute analyse casuistique, un délai minimal de 5 ans suivant l’acquisition de l’immeuble peut raisonnablement être retenu.

 

Une absence totale d’imposition

 

Par principe, un changement de régime fiscal est juridiquement assimilé à une cessation d’entreprise et relève donc de la fiscalité applicable aux cessions à titre onéreux.

Néanmoins, de par l’application de règles tout à fait spécifiques, un tel changement peut parfaitement se faire sans frottement fiscal.

Ne seront ainsi pas dus ni les droits d’enregistrement, ni l’impôt sur la plusvalue (latente ou de cession) et enfin ni l’impôt sur les bénéfices (en cours ou en réserve).

 

 

UN CUMUL D’AVANTAGES SIGNIFICATIFS

 

 

Le bénéfice des régimes DF et BIC

 

Cette succession temporelle de régime d’imposition permet de tirer pleinement profit des avantages respectifs de chacun de ces régimes : imputations déficitaires sur le revenu global des déficits fonciers (sans limitation de montant en cas de monument historique) et recueil de loyers en franchise d’impôt sur les bénéfices commerciaux issus de la location meublée.

Autre avantage : la plus-value de cession qui sera constatée au moment de la vente relève du régime des plusvalues des particuliers lorsque le propriétaire est un loueur meublé nonprofessionnel !

 

L’intérêt du recours à une SCI 

 

Outre les avantages exposés, pouvoir intervenir dès le stade de l’acquisition de l’immeuble peut être l’occasion de rajouter une fonctionnalité d’ordre successoral au montage.

Pour une fiscalité identique à celle d’une acquisition en propre, le recours à une SCI couplée au démembrement permettra d’exclure par anticipation l’immeuble de la succession tout en permettant au donateur de s’en réservant la maîtrise de son vivant. Les règles spécifiques applicables aux sociétés permettent effectivement de renforcer considérablement l’effet de levier fiscal tout en assouplissant, de surcroît, les règles de gestion.

 

 

Droit des successions :

 

 

Les droits de succession sont dus par chaque héritier à concurrence de la valeur des biens lui revenant après, le cas échéant, application d’abattements dépendant de son lien de parenté avec le défunt.

 

Dès lors, soustraire des biens à la succession, en anticipant le transfert de propriété comme le permet le démembrement, permet de conserver le bénéfice de ces abattements pour la valeur restante des biens à transmettre.

 

 

Apporter un immeuble en société ?

 

Le coût fiscal de l’apport d’un immeuble en société peut être rendu nul sous réserve de strictement observer certaines conditions.

 

Hors cas d’option pour l’IS, l’interposition d’une société n’emportera pas de différence avec une détention en propre concernant les modalités d’imposition des revenus locatifs. En revanche, elle peut permettre de renforcer des effets de levier fiscaux ou d’offrir davantage de solutions suivant les objectifs recherchés

 

 

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