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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
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18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
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26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
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01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
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17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
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27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
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29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
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L’administration fiscale admet l’éligibilité de l’activité de loueur en meublé au dispositif Dutreil-Transmission
Thème :
15/03/2016
Par Vianney Rivière, Magali Dupuy, Cédric Vermuse, Julie Labasse

 

 

RAPPEL DES DISPOSITIFS EN JEU

 

 

Le régime d’imposition des revenus de locations meublées

 

Les revenus de l’activité de loueur en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque cette activité est exercée de manière habituelle.

Pour rappel, l’imposition dans cette catégorie permet au contribuable de déduire des revenus de cette activité notamment les dotations aux amortissements des locaux et du mobilier, les intérêts d’emprunt (acquisition du foncier ou de financement des travaux) et les dépenses de travaux (sauf à donner lieu à immobilisation et donc amortissement).

A noter : si l’activité de loueur meublé est exercée à titre professionnel, l’éventuel résultat déficitaire est imputable sur le revenu global du foyer fiscal.

 

Le dispositif Dutreil - Transmission

 

La transmission de parts ou actions d’une société cible ayant notamment une activité commerciale est exonérée de droits de donation à hauteur de 75% de leur valeur lorsqu’elle s’inscrit dans un pacte Dutreil. Un tel pacte se déroule sur au moins 6 années successives et consiste en :

  • Un engagement collectif de conservation d’au moins 2 ans pris par des associés (dont le donateur) détenant a minima 34% des parts de la société cible non-cotée ;
  • Un engagement individuel de conservation des parts d’une durée de 4 ans, pris par chacun des bénéficiaires de la transmission, à compter de l’expiration de l’engagement collectif ;
  • L’exercice par un des signataires de l’engagement collectif ou d’un donataire d’une fonction de direction pendant toute la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 années suivant la transmission

 

 

LA COMPATIBILITE DE CES DEUX DISPOSITIFS

 

 

Une question non tranchée

 

Dans le silence de la loi, une partie de la doctrine considère que l’activité de loueur en meublé ne peut être éligible au dispositif Dutreil-Transmission à raison de sa nature civile au sens du droit privé. D’autres auteurs, pour leur part, se fondent sur le fait que cette activité est imposée comme une activité commerciale pour conclure, au contraire, à la compatibilité de ces deux dispositifs.

La jurisprudence, quant à elle, considère avec constance que l’activité de loueur en meublé est de nature commerciale aux yeux du droit fiscal pour l’imposition des revenus y afférents (CE 22-3-1929 n°98130).

La question qui se posait était donc de savoir si cette qualification, relative à la nature de l’activité, retenue en matière d’impôt sur le revenu était transposable en matière de droits d’enregistrement et donc, a fortiori, au dispositif Dutreil-Transmission

 

Une compatibilité confirmée par l’administration fiscale

 

L’administration fiscale, dans son rapport communiqué devant le Comité de l’abus de droit fiscal, considère que :

« Les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles revêtant ce caractère en droit privé. (…) pour le bénéfice du régime de faveur prévu à l’article 787 B du CGI, la doctrine admet qu’il y a lieu de prendre en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal. (…) Tel est le cas de l’activité de loueur en meublé à usage d’habitation ».

Il résulte de cette précision que les parts de société ayant une activité de location meublée sont donc éligibles au dispositif Dutreil-Transmission et peuvent donc faire l’objet d’une donation avec une exonération de 75% de leur valeur.

 

 

Remarque opérationnelle

 

 

La mise en place d’un pacte Dutreil nécessite de prendre de nombreuses précautions.

 

Principalement, le respect des engagements de conservation (collectif et individuels) est soumis au respect d’un certain nombre d’exigences strictement interprétées par l’administration fiscale.

 

La violation de ces engagements peut en effet rompre le pacte et remettre en cause le bénéfice de l’ensemble des exonérations consenties au titre de celui-ci.

 

Enfin, la chronologie des actes est toute aussi importante pour la régularité de l’opération.

 

 

A noter

 

 

Si l’éligibilité de la transmission de parts d’une société ayant une activité de location meublée est admise par l’administration fiscale, la question demeure en suspens s’agissant de la transmission d’une entreprise individuelle (article 787 C du CGI) pour laquelle l’activité de loueur en meublé est exercée en propre.

 

A priori, le même raisonnement que celui exposé à l’occasion de ces affaires, et quoique non-exprimé expressément par l’administration fiscale, trouverait à s’appliquer. Toutefois, l’exigence d’une activité exercée à titre professionnel ferait que seuls seraient concernés les LMP (à l’exclusion donc des LMNP).