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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
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18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
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26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
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01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
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17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
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27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
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29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
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Loi ALUR : l’harmonisation des règles d’urbanisme du lotissement avec le document local d’urbanisme (PLU, POS), une tentative ambitieuse de remédier à un problème redoutable mêlant droit public et droit privé : « le cahier des charges »
Thème :
27/03/2014
Par Olivier Bonneau

 

L’ORIGINE DU PROBLÈME

 

Les dispositions contractuelles

Le cahier des charges du lotissement est un document de nature contractuelle qui peut contenir des dispositions en opposition directe avec les règles d’urbanisme contenues dans un POS ou PLU.

L’objectif poursuivi par la loi ALUR consiste notamment à permettre dans le respect des droits des colotis de modifier ces dispositions contractuelles afin de les harmoniser avec les règles locales d’urbanisme.

Néanmoins, les retouches successives apportées au dispositif légal en vigueur n’ont pas encore permis de résoudre le problème. 

 

Les solutions avant la loi ALUR

Avant la loi ALUR, trois articles prévoyaient les cas d’évolution des règles contenues dans les documents du lotissement :

  1. L. 442-9 CU : automatique au bout de 10 ans (si PLU approuvé) ;
  2. L. 442-10 CU : par la volonté de 2/3 des colotis détenant 2/3 de la superficie du lotissement ;
  3. L. 442-11 CU : après enquête publique comme suite à l’adoption d’un POS/PLU.

Un arrêt récent et remarqué du Conseil d’Etat du 7/10/13 a admis que ces articles s’appliquaient bien à l’évolution des dispositions contractuelles à l’inverse de la position classique du juge civil.

 

 

LES SOLUTIONS DE LA LOI ALUR

 

Viser les dispositions contractuelles

La loi ALUR réécrit les articles précités et vise directement les dispositions contractuelles du cahier des charges qui :

« ont pour objet ou effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble » en prévoyant que les colotis devront dans un délai de 5 ans à compter de la publication de la Loi ALUR procéder à leur publication dans les conditions de majorité assouplie de L. 442-10 sous peine de leur péremption (L. 442-9 CU). Précisons que le nouvel article L. 442-10 CU soumet à présent la modification des documents à la volonté de 1/2 des colotis détenant 2/3 de la superficie.

 

Un équilibre subtil

La loi ALUR propose un équilibre subtil pour « débloquer » des situations parfois sans issues entre les colotis en mettant en place une mécanique de péremption automatique des règles contractuelles du cahier des charges tout en se voulant respectueuses de leur volonté initiale en leur offrant la possibilité de les proroger.

En ce sens et même si le Conseil constitutionnel ne semble pas avoir été saisi de cette question, ce nouveau mécanisme n’a pas fait l’objet d’une censure (DC no 2014-691 du 20/03/14).

 

 

A noter :

  • Le cahier des charges du lotissement est un réel obstacle à une application uniforme des règles d’urbanisme sur le territoire d’une commune.
  • Les articles L. 442-9 à L. 442-11 du CU ont déjà fait l’objet de plusieurs retouches au cours des dix dernières années.

 

Rappels :

  • Le cahier des charges du lotissement a pour vocation de régir les relations entre colotis (il s’agit d’un document contractuel).
  • En principe, le cahier des charges du lotissement contient des règles de droit privé et le règlement des règles d’urbanisme. Ce principe n’est pas respecté en pratique.
  • Le juge civil a eu l’occasion d’ordonner la démolition d’une construction dans un lotissement conforme au POS mais contraire au cahier des charges du lotissement (Civ 3, 21/06/00, RDI 2001, p. 25).