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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles. Rappelons que la réforme de ce...
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire....
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19/01/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse, Claire Brusseau, Cécile Lozes
Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces...
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18/10/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
Le gouvernement vient de préciser, par l’intermédiaire d’un rapport au Parlement déposé dans le cadre de l’adoption du projet de loi de finances pour 2017, les modalités de prise en...
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26/02/2016
Par Vianney Rivière, Marie-Bénédicte Pain, Magali Dupuy, Simon Peyssard
La décision du Conseil d’Etat N° 390265 du 12 novembre 2015 contredit la position de l'administration fiscale l’administration fiscale et affirme que les moins-values viennent, sans...
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01/02/2016
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Cédric Vermuse
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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21/01/2016
Par Vianney RIVIERE, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault du Réau, Simon Peyssard
L’article 119 de la loi de finance n°2015-1785 du 29 décembre 2015 pour 2016 ajoute un article 31-0 Bis au CGI permettant au preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument...
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17/03/2015
Par Olivier Bonneau
La loi n° 2015-292 du 16 mars 2015 relative à l'amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes remet au premier plan ce régime créé par l'article 21 de...
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27/03/2014
Par Olivier Bonneau
Promulguée le 26 mars par le Président de la République, la loi no 2014-366 « ALUR » revisite de nombreux domaines du droit immobilier. La question des lotissements n’y échappe pas et le...
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29/07/2013
Par Olivier Bonneau
Les ERP sont tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels...
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fil actu reseaux
Réforme du calcul des surfaces n° 2 (urbanisme)
Thème :
23/01/2012
Par Olivier Bonneau

 

 

La nouvelle « surface de plancher » et l’ « emprise au sol » : des définitions complémentaires

La définition réglementaire de l’emprise au sol a des incidences directes sur le type de demande d’autorisation d’urbanisme et pourrait comporter d’autres effets. Le décret était également attendu pour préciser les modalités de calcul opérationnelles de la surface de plancher entrant en vigueur le 1er mars 2012 (et qui, rappelons-le, supprime les « SHON / SHOB »)

 

La définition réglementaire de l’emprise au sol

« L’emprise au sol, au sens du présent livre, est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (Article R. 420-1 du code de l’urbanisme). »

Cette notion a été conçue en complément de la « surface de plancher » afin de maintenir un contrôle préalable de l’administration sur certaines constructions, notamment les bâtiments non clos et non couverts (hangars agricoles et parkings) qui sont exclues du calcul de ladite surface. Elle permettra de déterminer le régime auquel sont soumis les projets de constructions (DP, PC).

Dans un souci de clarté et d’accessibilité du droit pour les pétitionnaires, les auteurs des PLU seraient vraisemblablement bien inspirés d’harmoniser leur définition de l’emprise au sol avec celle définie par le décret. 

 

Surface de plancher : importantes précisions sur les déductions à opérer

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades » après deduction de 8 surfaces prévues par la nouvelle rédaction de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme. Il s’agit :

  1. « Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
  2. Des vides et trémies afferents aux escaliers et ascenseurs ;
  3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
  5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
  8. D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

A noter :

  • L’article 5 de l’ordonnance n°2011-1539 prévoit que les demandes de permis de construire ou de déclarations préalables déposées avant le 1er mars 2012 continueront d’être instruites en application des règles SHON/SHOB.
  • L’ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012 modifie la rédaction de certaines dispositions législatives du code de l’urbanisme comportant des incidences directes sur les procédures d’élaboration et d’évolution des PLU et des SCOT (révision, modification, modification simplifiée, déclaration de projet et mise en compatibilité).