Bulletins | Veilles
09/05/2017
Si vous êtes chef d’entreprise, vous avez assurément dû d’ores et déjà vous questionner sur la pérennisation de votre structure professionnelle ainsi que la question de sa reprise. Dans...
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01/02/2016
La loi de finances pour 2016 a modifié tant les régimes dits Malraux ancien (articles 31, 32 et 156 du CGI) que Malraux nouveau (article 199 tervicies du CGI). Focus sur les modifications...
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22/05/2015
Le Comité de l’abus de droit fiscal s’est positionné à l’encontre d’un montage de démembrement de parts sociales (séance du 29 janvier 2015, CADF/AC n°01/2015, affaire n° 2014-33...
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28/03/2013
La loi Duflot, codifiée à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts, permet le bénéfice de la réduction d’impôt en cas d’acquisition par le contribuable de logements en...
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07/01/2013
Dès l’instant que le contrat d’agent commercial liant les parties prévoit que l’agent sera re-crédité de commissions qui lui ont été préalablement déduites en raison d’impayés du...
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Transformez vos plus-values mobilières en patrimoine immobilier locatif !
10/07/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault Du Réau, Cédric Vermuse, Martin Peyronnet
 
 

Si le recours à la technique de l’apport-cession de titres permet d’en purger la plus-value latente, une des conditions de ce schéma s’avère parfois problématique en pratique : celle du réinvestissement du prix de cession dans une activité « économique ». 

Bonne nouvelle : les activités de location meublée, qu’elles comportent ou non la fourniture de services (para)hôteliers, sont désormais considérées comme éligibles !
Explications de cette nouvelle opportunité permettant de transformer un impôt en patrimoine immobilier locatif.

 

RAPPEL DES DISPOSITIFS EN JEU

 

Le traitement des PV d’apport

 
Lorsque les titres d’une société sont apportés à une holding soumise à l’IS, la plus-value latente les grevant est placée en report ou sursis d’imposition selon qu’elle est contrôlée ou non par l’apporteur. Cette « exonération » est cependant remise en cause en cas de cession par la holding des titres apportés :
  • PV en report : sauf si cette cession intervient plus de 3 ans après l’apport, ou, à défaut, si le contribuable prend l’engagement de réinvestir au moins 50% du prix de cession dans une activité éligible ;
  • PV en sursis : sauf si les titres reçus en échange ont fait l’objet d’une donation préalable, ou, pour ne pas encourir l’abus de droit, en cas de réinvestissement du prix de cession dans une activité économique.
 

Le régime de la location meublée

 
L’activité de location meublée, considérée comme systématiquement commerciale depuis la loi de finances rectificative pour 2016, se subdivise dans les faits en 3 régimes distincts :
 
  • Celui de la location meublée non professionnelle (LMNP) : c’est le régime qui s’applique par défaut ;
  • Celui de la location meublée professionnelle (LMP) : ce régime s’applique lorsque l’activité revêt une certaine importance au vu de la situation fiscale du contribuable ;
  • Celui des professionnels de l’hôtellerie et assimilés : ce régime implique la proposition (pouvant être indirecte, sous conditions) de prestations particulières.

 

DEUX DISPOSITIFS DESORMAIS COMPATIBLES

 

Un réinvestissement possible dans une activité LMNP ou LMP

 
Le réinvestissement du prix de cession dans un immeuble loué meublé permet de satisfaire à la condition de réinvestissement nécessaire pour exonérer la plus-value d’apport. 
 
En effet, en matière de report, la doctrine administrative (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20160304 §300) fait expressément référence à l’article 35 du CGI pour définir les activités commerciales éligibles, lequel vise l’activité de loueur en meublé depuis la LFR 2016 précitée.
En matière de sursis, le Comité de l’abus de droit fiscal a pu juger qu’un tel réinvestissement était constitutif d’un abus de droit (avis n° 2016-10), mais il s’agissait de faits antérieurs à l’intervention de ladite LFR 2016 et l’administration fiscale a seulement « pris note » de cet avis.
 

Un réinvestissement possible dans une activité hôtelière

 
Lorsque le prix de cession est réinvesti dans des murs d’hôtel ou, à tout le moins, dans un immeuble loué meublé et comportant la fourniture de services para-hôteliers, le Comité de l’abus de droit fiscal a pu rendre un avis auquel s’est rangé l’administration selon lequel ces investissements étaient constitutifs d’investissements de nature économique et, partant, non constitutifs d’un abus de droit dans le cadre du mécanisme du sursis (avis n° 2016-47). L’extension de cette solution au mécanisme du report ne nous semble pas soulever de difficulté.
Le réinvestissement du prix de cession dans une activité hôtelière ou para-hôtelière permet donc, lui-aussi, de satisfaire à la condition de réinvestissement requise pour maintenir l’exonération de la plus-value d’apport.
 

A noter

 
Le réinvestissement du prix de cession dans des immeubles loués nus et des parts de SCI ne satisfait pas à l’exigence de réinvestissement dans une activité économique (CE, 24/08/2011, n° 314579). 
 

Remarque opérationnelle

 
Le réinvestissement devant intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la cession, cette-dernière peut donc être réalisée alors même qu’aucun immeuble cible n’est encore définitivement sélectionné. 
 

Bon à savoir

 
Notons que l’avis n° 2016-47 précité du Comité de l’abus de droit fiscal confirme que le réinvestissement d’un prix de cession dans une activité de marchand de biens (lequel peut prendre la forme d’une souscription au capital d’une société exerçant cette activité) s’analyse comme un réinvestissement dans une activité économique permettant de maintenir l’exonération de la plus-value d’apport !
 
 
Transformez vos plus-values mobilières en patrimoine immobilier locatif !
10/07/2017
Par Vianney Rivière, Olivier Denis, Emmanuelle Pouts Saint Germé, Thibault Du Réau, Cédric Vermuse, Martin Peyronnet
 
 

Si le recours à la technique de l’apport-cession de titres permet d’en purger la plus-value latente, une des conditions de ce schéma s’avère parfois problématique en pratique : celle du réinvestissement du prix de cession dans une activité « économique ». 

Bonne nouvelle : les activités de location meublée, qu’elles comportent ou non la fourniture de services (para)hôteliers, sont désormais considérées comme éligibles !
Explications de cette nouvelle opportunité permettant de transformer un impôt en patrimoine immobilier locatif.

 

RAPPEL DES DISPOSITIFS EN JEU

 

Le traitement des PV d’apport

 
Lorsque les titres d’une société sont apportés à une holding soumise à l’IS, la plus-value latente les grevant est placée en report ou sursis d’imposition selon qu’elle est contrôlée ou non par l’apporteur. Cette « exonération » est cependant remise en cause en cas de cession par la holding des titres apportés :
  • PV en report : sauf si cette cession intervient plus de 3 ans après l’apport, ou, à défaut, si le contribuable prend l’engagement de réinvestir au moins 50% du prix de cession dans une activité éligible ;
  • PV en sursis : sauf si les titres reçus en échange ont fait l’objet d’une donation préalable, ou, pour ne pas encourir l’abus de droit, en cas de réinvestissement du prix de cession dans une activité économique.
 

Le régime de la location meublée

 
L’activité de location meublée, considérée comme systématiquement commerciale depuis la loi de finances rectificative pour 2016, se subdivise dans les faits en 3 régimes distincts :
 
  • Celui de la location meublée non professionnelle (LMNP) : c’est le régime qui s’applique par défaut ;
  • Celui de la location meublée professionnelle (LMP) : ce régime s’applique lorsque l’activité revêt une certaine importance au vu de la situation fiscale du contribuable ;
  • Celui des professionnels de l’hôtellerie et assimilés : ce régime implique la proposition (pouvant être indirecte, sous conditions) de prestations particulières.

 

DEUX DISPOSITIFS DESORMAIS COMPATIBLES

 

Un réinvestissement possible dans une activité LMNP ou LMP

 
Le réinvestissement du prix de cession dans un immeuble loué meublé permet de satisfaire à la condition de réinvestissement nécessaire pour exonérer la plus-value d’apport. 
 
En effet, en matière de report, la doctrine administrative (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20160304 §300) fait expressément référence à l’article 35 du CGI pour définir les activités commerciales éligibles, lequel vise l’activité de loueur en meublé depuis la LFR 2016 précitée.
En matière de sursis, le Comité de l’abus de droit fiscal a pu juger qu’un tel réinvestissement était constitutif d’un abus de droit (avis n° 2016-10), mais il s’agissait de faits antérieurs à l’intervention de ladite LFR 2016 et l’administration fiscale a seulement « pris note » de cet avis.
 

Un réinvestissement possible dans une activité hôtelière

 
Lorsque le prix de cession est réinvesti dans des murs d’hôtel ou, à tout le moins, dans un immeuble loué meublé et comportant la fourniture de services para-hôteliers, le Comité de l’abus de droit fiscal a pu rendre un avis auquel s’est rangé l’administration selon lequel ces investissements étaient constitutifs d’investissements de nature économique et, partant, non constitutifs d’un abus de droit dans le cadre du mécanisme du sursis (avis n° 2016-47). L’extension de cette solution au mécanisme du report ne nous semble pas soulever de difficulté.
Le réinvestissement du prix de cession dans une activité hôtelière ou para-hôtelière permet donc, lui-aussi, de satisfaire à la condition de réinvestissement requise pour maintenir l’exonération de la plus-value d’apport.
 

A noter

 
Le réinvestissement du prix de cession dans des immeubles loués nus et des parts de SCI ne satisfait pas à l’exigence de réinvestissement dans une activité économique (CE, 24/08/2011, n° 314579). 
 

Remarque opérationnelle

 
Le réinvestissement devant intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la cession, cette-dernière peut donc être réalisée alors même qu’aucun immeuble cible n’est encore définitivement sélectionné. 
 

Bon à savoir

 
Notons que l’avis n° 2016-47 précité du Comité de l’abus de droit fiscal confirme que le réinvestissement d’un prix de cession dans une activité de marchand de biens (lequel peut prendre la forme d’une souscription au capital d’une société exerçant cette activité) s’analyse comme un réinvestissement dans une activité économique permettant de maintenir l’exonération de la plus-value d’apport !
 
 
23/06/2016
Olivier Bonneau et Mélissa Rivière répondent à une ITW d'Emmanuelle Maupin, du site Internet Achat Public à propos de l'annulation en référé de la DSP des transports interurbains et...
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