Mois : janvier 2016

Que faire en cas d’absence de réponse de la part de l’administration à une demande d’agrément fiscal ?

LE DÉFAUT D’INSTRUCTION EMPORTE L’ILLÉGALITÉ DE LA DÉCISION

Silence de la DGFiP malgré des conditions objectives d’obtention de l’agrément fiscal

Au cas particulier, le juge a admis qu’on pouvait raisonnablement penser que les conditions de délivrance de l’agrément fiscal fixées par le V de l’article 156 bis du code général des impôts étaient remplies :

• le bâtiment est classé au titre des monuments historiques depuis plus d’un an et
• 75% de la surface consacrée initialement au logement est conservée dans le nouveau projet immobilier. 

Au surplus, conformément au texte, la DRAC avait rendu son avis sur le projet de division de l’immeuble.

Absence de communication qui manifeste un défaut d’instruction

Le juge a vu par ailleurs, dans le silence de l’administration, une raison suffisante pour déclarer que « le refus litigieux est intervenu sans qu’il ait été procédé à l’examen de son projet », ce qui est « propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux sur sa légalité ».

Au cas d’espèce, ce défaut d’instruction est apparu d’autant plus manifeste que, en réponse à la convocation faisant suite à la requête en référé suspension présentée par le conseil départemental, un courrier a été envoyé par le ministère, demandant des pièces supplémentaires pour compléter le dossier.

ÉTABLIR L’URGENCE DE LA SITUATION POUR OBTENIR UNE INJONCTION À LA DGFIP DE PRENDRE UNE NOUVELLE DECISION

L’appréciation de la condition d’urgence

Trois éléments ont été pris en compte :

1. les graves conséquences financières de l’absence de signature de la vente pour le département
2. l’intérêt public à la réhabilitation de cet ensemble immobilier
3. la durée maximale de deux ans, à compter du dépôt de la demande d’agrément, pour la réalisation des travaux impartie par le V de l’article 156 bis, que le silence prolongé de l’administration fiscale rend impossible à respecter.

L’administration condamnée sous astreinte !

Compte-tenu de l’expiration de la promesse de vente le 29 décembre, le juge des référés a estimé nécessaire « d’enjoindre au ministre des finances et des comptes publics de faire toutes diligences à l’effet de prendre une nouvelle décision sur la demande d’agrément en litige », dans un délai de dix jours, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard.

Précisions

En l’espèce, il existait deux types de procédures d’urgence possibles :

• Le référé-suspension (premier alinéa de l’article L521-1 du code de la justice administrative) permet au juge des référés d’ordonner la suspension d’exécution d’une décision « lorsque (1) l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un (2) doute sérieux quant à la légalité de la décision ».

• Si à ces conditions s’ajoutent un doute manifeste (et non plus seulement sérieux) quant à la légalité, et une une atteinte à une liberté fondamentale, une requête en référé-liberté peut être déposée (article L521-2). Pour rappel, le droit de propriété (d’où découle celui de disposer de son bien, c’est-à-dire de le vendre) a été jugé comme faisant partie des libertés fondamentales.

Les résidents fiscaux étrangers peuvent bénéficier du régime fiscal « Monuments Historiques »

FONDEMENTS JURIDIQUES

Le texte

L’article 164 A du code general des impôts prévoit que :

 » Les revenus de source française des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France sont déterminés selon les règles applicables aux revenus de même nature perçus par les personnes qui ont leur domicile fiscal en France. Toutefois, aucune des charges déductibles du revenu global en application des dispositions du présent code ne peut être déduite. »

La jurisprudence

Le tribunal administratif de Montreuil (TA Montreuil 15 juillet 2010 n°09- 2600) a pour sa part jugé que des contribuables américains : « (…) étaient en droit de demander la déduction de leur revenu global des années 2005 et 2006 du déficit foncier résultant de l’imputation de leur revenu foncier de ces années les charges qu’ils ont exposées pour des travaux de ravalement et de façades effectués sur l’immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques dont ils sont propriétaires et qu’ils ont donnés en location ; que par suite, c’est par une inexacte application des dispositions de l’article 164 A du CGI, lequel, ne s’oppose, pour les revenus de source française des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscale en France, qu’à la déduction des charges du revenu ».

EN PRATIQUE 

Conséquences pour les contribuables

• Selon l’article 164 A du CGI, les charges déductibles du seul revenu global ne peuvent être déduites, dès lors que la personne physique n’a pas sa résidence fiscale en France.
• Cet article n’exclut pas l’imputation sur le revenu global des charges imputables en premier sur les revenus catégoriels. Ainsi, les déficits fonciers, qui constituent des charges imputables sur les revenus fonciers (article 156, 1-3° du CGI), ne sont pas concernés par l’exclusion.
• En conséquence, dès lors que les charges sont déductibles en premier lieu des revenus catégoriels, en l’occurrence des revenus fonciers, et non directement du revenu global, le déficit en résultant est imputable sur le revenu global du résident étranger. 

Points de précaution

L’application de ces dispositions favorables nécessite, toutes autres conditions étant remplies par ailleurs, d’être attentif, entre autres, à certains points :

• Le résident fiscal étranger doit disposer d’un revenu global français pour la période concernée par l’imputation du déficit ;
• L’immeuble « Monument Historique » générant les déficits doit être affecté à la location nue, en vue de la production de revenus fonciers, et non conservé par son propriétaire. A défaut, les charges générées ne seront pas déductibles car imputables directement sur le revenu global. 

 

A noter

La distinction entre un déficit Monument Historique et un déficit foncier classique reside dans les modalités d’imputation. Le surplus de déficit “Monument Historique” pourra s’imputer intégralement sur le revenu global, intérêts d’emprunt compris, sans limitation de montant. L‘excèdent de deficit est reportable sur les revenus globaux des années suivantes jusqu’à la sixième incluse. En revanche, le deficit foncier classique ne peut s’imputer sur le revenu global que dans la limite de 10.700 euros et les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les seuls revenus fonciers.

Si l’on suit le raisonnement appliqué par le Tribunal Administratif pour un resident étranger, l’imputation sur le revenu global d‘un déficit foncier de 10.700 euros (généré donc par des charges autres que les intérêts d’emprunts) provenant d’une propriété rurale et urbaine est également possible dès lors que le bien en question est affecté à la location nue. 

Les biens immobiliers des casinos sont des « biens de retour »

LA QUALIFICATION DE « BIENS DE RETOUR » DES BIENS IMMOBILIERS DES CASINOS 

Les contrats relatifs à l’exploitation des casinos sont des DSP

Par son arrêt du 19 mars 2012 n° 341562 SA Groupe Partouche, le Conseil d’Etat a jugé que, bien que les jeux de casinos ne constituent pas, par eux-mêmes, une activité de service public, « le cahier des charges, pris dans son ensemble, a le caractère d’une concession de service public ».

Ainsi, l’ensemble des règles relatives au statut des biens compris dans le périmètre de la DSP a vocation à s’appliquer à l’activité de casino et, partant, les notions de « biens de retour » et de « biens de reprise ». 

Application des principes issus de l’arrêt commune de Douai aux DSP de casino

L’arrêt d’Assemblée du Conseil d’Etat du 22 décembre 2012 n° 342788 Commune de Douai pose le principe selon lequel : « Dans le cadre d’une délégation de service public ou d’une concession de travaux mettant à la charge du cocontractant les investissements correspondant à la création ou à l’acquisition des biens nécessaires au fonctionnement du service, l’ensemble de ces biens, meubles ou immeubles, appartient, dans le silence de la convention, dès leur réalisation ou leur acquisition à la personne publique. »

Cette règle est applicable à toutes les DSP ; elle concerne donc, en toute logique, les concessions de casinos. 

LES CONSEQUENCES DE LA QUALIFACTION DES BIENS DE RETOUR 

La réintégration des biens dans le patrimoine de la commune 

Au terme de la convention de DSP, le « retour » des biens dans le patrimoine de la commune doit s’effectuer gratuitement.

Si les biens n’ont, toutefois, pas été complètement amortis au cours de l’exécution du contrat, le retour s’effectuera moyennant une indemnité versée par la personne publique égale aux investissements non amortis à l’issue du contrat c’est-à-dire égale à la valeur nette comptable des biens. 

Le « retour » des biens, condition indispensable de la remise en concurrence de la DSP 

Par principe, la passation des DSP est soumise aux obligations de publicité et de mise en concurrence. La procédure doit, notamment, assurer l’égalité de traitement entre les candidats. Sans « retour » des biens, si l’on considérait qu’ils appartiennent à l’exploitant du casino, cette égalité de traitement entre les candidats ne pourrait être assurée. Outre que le « retour » des biens est un droit au profit de la commune, il constitue donc une mesure préalable indispensable à la mise en concurrence. 

Précisions

• En fin de convention de délégation de service public, le délégataire est tenu de fournir un inventaire précis des ouvrages entrant dans le périmètre du contrat avec la détermination de leur valeur brute, de leur valeur nette comptable et de leur valeur de remplacement.

• Une indemnité de valeur équivalente à la valeur nette comptable des biens n’ayant pas été amortis pourra être mise à la charge du futur délégataire au titre des droits d’entrée.

• L’année probatoire qui interdisait à un nouveau délégataire d’exploiter les machines à sous a été considérée comme contraire au principe d’égalité de traitement entre les candidats : CE, Section, 10 mars 2006, n° 264098. 

La durée de validité des autorisations d’urbanisme à nouveau prolongée

UNE AUTORISATION D’URBANISME VALABLE TROIS ANS ET PROROGEABLE DEUX FOIS 

Un nouveau délai de validité de 3 ans  

Le décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 avait, dans le même esprit que le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, déjà prolongé provisoirement de 1 an le délai de validité des autorisations d’urbanisme intervenues avant le 31 décembre 2015.

Le décret n°2016-6 du 5 janvier 2016 pérennise cette solution en modifiant l’article R*424-17 du code l’urbanisme :

« Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. […] »

Pour rappel : en cas d’interruption des travaux pendant 1 an, l’autorisation d’urbanisme devient caduque. 

La prorogation du délai 

La prorogation du délai de validité n’est possible que si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Précédemment, l’article R*424-21 du code de l’urbanisme prévoyait un allongement de la durée de validité d’un an. Autrement dit, la durée de validité pouvait être portée à 3ans ou même 4 ans dans le cas d’application du décret du 19 décembre 2008 ou de celui du 19 décembre 2014.

Le nouvel article R*424-21 prévoit que :
« Le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an. ».

Dorénavant, l’autorisation d’urbanisme a donc, potentiellement, une durée de validité de 5 ans. 

RETOUR SUR LE REGIME RELATIF A LA VALIDITE DES AUTORISATIONS D’URBANISME 

Le point de départ du délai  

Aux termes de l’article R.424-17 du code de l’urbanisme, le délai court à compter de :

•   la date de notification pour le permis de construire délivré de manière expresse ;
•   le cas échéant, la date à laquelle il a été acquis de manière tacite.

Dans l’hypothèse où le commencement des travaux est subordonné à la délivrance d’une autorisation ou à l’accomplissement d’une procédure au titre d’une autre législation, le délai court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent être réellement entrepris (R. 424-20 du code de l’urbanisme). 

Suspension et interruption 

Ainsi que le prévoit l’article R*424-19 du code de l’urbanisme, la suspension (écoulement du délai « en pause ») intervient dans deux cas:

•  si le permis est contesté par un tiers devant le tribunal administratif ;
•  si une action en démolition de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme est engagée devant le juge civil.

Le délai est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision de justice irrévocable.

L’interruption du délai (le délai « repart à zéro ») aura lieu si l’inexécution des travaux résulte d’un acte administratif (CE 30 juillet 2003 n°255368), tel que le retrait du permis du permis de construire. Une décision annulant le retrait du permis de construire relancera un nouveau délai de validité de 3 ans. 

Remarques opérationnelles

• Vous avez obtenu une autorisation d’urbanisme avant le 31 décembre 2015 ?

Sa durée n’est pas modifiée, le décret de 2014 l’avait déjà portée à 3 ans. Vous pouvez en revanche le prolonger deux fois de un an.

• Vous avez déjà fait proroger votre autorisation d’urbanisme obtenue avant le 31 décembre 2015 ?

Celle-ci est automatiquement prolongée d’une année. Vous pourrez la faire proroger une seconde fois pour un an, par demande adressée à la mairie (Art. 7 du décret du 5 janvier 2015).

A noter

Le cas des ouvrages de production d’énergies renouvelables :

• Le régime autrefois applicable aux éoliennes est étendu à l’ensemble des ouvrages de production d’énergies renouvelables. Le permis de construire est prorogeable chaque année d’un an, jusqu’à une durée maximale de validité de 10 ans. 

(I) : (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, permis de démolir) 

Fiscalité : Un dispositif de faveur créé pour les monuments historiques pris à bail emphytéotique en vigueur le 1 janvier 2017

QUELS SONT LES OPERATIONS CONCERNEES ?

Monuments historiques

L’article 31-0 Bis du CGI créé par la loi de finance du 29 décembre 2015 mentionne expressément le « monument historique classé ou inscrit, bâti ou non-bâti ».

En d’autres termes, la disposition exclue les immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine (souvent assimilé à des bâtiments historique).

Pour rappel : Tous travaux réalisés sur un monument historique inscrit ou classé sont soumis à la validation préalable de la DRAC, avant l’obtention d’autorisations d’urbanismes.

Le Bail emphytéotique

Le monument historique doit faire l’objet d’un bail emphytéotique, qui bien que définit à l’article 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, peut s’appliquer à n’importe quel immeuble.

Ce bail est d’une durée de 18 à 99 ans et confère au preneur un droit réel sur l’objet de la location. Il permet à celui-ci d’exercer certaines prérogatives, en principe réservées au propriétaire.

Le preneur peut entretenir et améliorer le fonds. Il ne peut en revanche réclamer à cet égard aucune indemnité au propriétaire.

Le bail emphytéotique est généralement utilisé lorsque le propriétaire (privé ou public) n’a pas les moyens de gérer et préserver lui même le fond.

LES MODALITES D’IMPOSITION DU PRENEUR

La qualité du preneur

En principe, le preneur d’un bail emphytéotique a en vertu de la loi certaine prérogative et obligation du propriétaire, cependant, il n’est pas assimilable à celui-ci

La position de l’administration n’avait pas évoluée sur la question (Simon AN 21/03/06 n°77374).

La loi de finances du 29 décembre 2015 dans son article 119 assimile dorénavant, et par exception, le preneur d’un bail emphytéotique portant sur un monument historique, au propriétaire, pour l’imposition de ses recettes.

Le nouveau régime d’imposition

En principe les revenus tirés de la location sont imposés dans le cadre des bénéfices non commerciaux, par conséquent les travaux sur le fonds ne sont pas des charges déductibles de son revenu foncier.

Le nouvel article 31-0 Bis permettra, dans le cas des monuments historiques classés ou inscrits, une imposition « en qualité de propriétaire », effectuée selon le régime des revenus fonciers. L’imposition portera sur les recettes perçues, après prise en compte des charges supportées.

Il est précisé qu’en cas de constatation de déficits, les articles 156 et 156 bis du CGI s’appliqueront. Autrement dit, le preneur, puisqu’assimilé au propriétaire du monument historique, pourra imputer ce déficit sur son revenu global.

A noter

Entrée en vigueur :

Le nouveau dispositif s’applique à compter du 1er janvier 2017. Autrement dit, l’imputation des déficits sera possible sur le revenu global de l’année 2017.

Substitution au propriétaire :

Cette imposition se faisant par substitution au propriétaire du fond, le propriétaire ne pourra pas pratiquer la déduction des charges.

Contraintes :

– Ce nouveau régime de faveur est soumis aux contraintes applicables aux monuments historiques prévues à l’article 156 bis du CGI :

• Agrément ministériel.
• L’engagement de maintien du bail pendant une durée de 15 ans minimum.

– Cette nouvelle disposition n’est pas applicable si le propriétaire est une personne physique ou morale relevant des bénéfices industriels ou commerciaux.