Mois : mars 2019

Calcul de la plus-value imposable dans une opération « Malraux » en VIR : Rétropédalage du fisc

Dans une récente réponse, le fisc prend à contrepied sa position précédente quant au mode de calcul de la plus-value taxable des immeubles acquis sous le régime de la VIR pour lesquels le coût des travaux aurait déjà été pris en compte dans le cadre du dispositif  « Malraux ». 

LA SITUATION ADMISE JUSQU’ICI 

L’article 150 VB I du CGI dispose que le prix d’acquisition, pour calcul de la plus-value taxable, s’entend du « prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte ». Le II 4° de l’article 150 VB du CGI prévoit que ce prix peut être majoré des dépenses travaux supportées dès lors que celles-ci n’auraient pas «déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ».

A la Suite de la création de la VIR (vente d’immeuble à rénover), la loi du 19 septembre 2011 est venue préciser dans le texte que le prix d’acquisition s’entend  « de l’existant et des travaux dans le cas d’une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover  ».

Dans une réponse ministérielle publiée le 12 janvier 2017, l’administration fiscale considérait qu’il n’y avait pas d’obstacle à ce qu’un contribuable puisse jouir d’un avantage fiscal double en :

• Bénéficiant de la réduction d’impôt Malraux au titre des dépenses travaux réalisées;
• Et plus tard, au moment de la vente de ce bien acquis en VIR, de réduire la plus-value taxable du montant de ces mêmes dépenses. 

Il en résultait, de ce point de vue, un avantage fiscal intéressant pour les opérations « Malraux » réalisées en VIR. 

Mais cette position ne tenait pas compte du principe énoncé au 4° du II de l’article 150 VB du CGI qui excluait que des dépenses déjà prises en compte pour la détermination de l’IR puissent à nouveau être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Cette lecture était cependant conforme à la lettre de l’article 150 VB du CGI si ce n’est à l’esprit du texte.

LA CONFRONTATION DES TEXTES 

L’administration fiscale est revenue, sans le dire, sur sa position dans une réponse ministérielle publiée le 10 janvier 2019 considérant désormais que « lorsque l’acquéreur d’un immeuble acquis, selon le régime de la vente d’immeuble à rénover, a bénéficié de cette réduction  puis le cède, le 4° du II de l’article 150 VB du CGI fait obstacle à ce que le montant des travaux réalisés dans le cadre du contrat de vente d’immeuble à rénover soit inclus dans le prix d’acquisition, dès lors que ces dépenses ont déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. ». 

La position actuelle de l’administration, à notre avis, n’est pas conforme à la définition du prix d’acquisition donnée par l’article 150 VB I du CGI, comme étant le prix d’acquisition « de l’existant et des travaux » dans le cadre d’une VIR. Il aurait fallu préciser que les travaux prévus dans le contrat de VIR devaient être exclus du prix d’acquisition dans le cas où le contribuable aurait déjà bénéficié d’une réduction d’impôt au titre de l’article 199 tervicies du CGI. 

La doctrine, elle même, indique que dans le cadre d’une VIR « le prix d’acquisition à retenir est celui stipulé dans l’acte qui comprend à la fois le prix de l’existant et des travaux de rénovation » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).

Mais ce revirement est conforme au principe selon lequel une même dépense ne peut ouvrir droit à deux avantages fiscaux, et à l’esprit du 4° du II de l’article 150 VB du CGI, mais encore une fois non conforme à la lettre de l’article 150 VB du CGI. 

La rédaction maladroite du texte nous amène à croire qu’il n’est pas impossible de contester cette nouvelle analyse du fisc, au moins temps que le législateur n’aura pas rectifié la rédaction du I de l’article 150 VB du CGI.

Rappel

L’article L 262-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de VIR doit obligatoirement porter, à peine de nullité, la mention du prix de l’immeuble.

Ce prix s’entendant comme le prix de « l’existant au jour de la vente »  (foncier) et du coût « des travaux devant être réalisés par le vendeur » au titre du contrat conformément à l’article R 262-9 du code de la construction et de l’habitation. 

Cette répartition entre le coût de l’existant et celui des travaux devant être attestée par un homme de l’art, tel que défini à l’article R 262-7 du code de la construction et de l’habitation.

Nouvel abus de droit à motivation principalement fiscale : une arme létale entre les mains de l’administration ?

L’article 109 de la loi de finances pour 2019 a créé à l’article L.64 A du LPF un nouvel abus de droit, dans la branche de la fraude à la loi. Désormais, l’administration est en droit d’écarter « les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales » que l’intéressé aurait normalement supportées.

Si les praticiens du patrimoine ont largement fait part de leurs inquiétudes à la suite de son adoption, celles-ci sont raisonnablement à nuancer.

UN NOUVEAU DISPOSITIF A LA CONSTITUTIONNALITÉ NON ÉTABLIE

Un dispositif dont la constitutionnalité n’a pas été établie

La saisine du Conseil constitutionnel, afin de vérifier la constitutionnalité de certains articles de la loi de finances 2019, a été réalisée préalablement à la promulgation de la loi.

Pour autant, les députés et sénateurs n’ont pas déféré aux Sages, l’article 109 relatif au nouvel abus de droit.

Pas plus que le Conseil constitutionnel n’a, dans sa décision du 28 décembre, soulevé d’office une question de conformité à la Constitution.

La constitutionnalité de cet article n’a donc pas été validée par le Conseil constitutionnel.

Il sera possible, par le biais d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité (« QPC ») au cours d’un contentieux fiscal, de saisir les Sages relativement à cette question.

Compte tenu du délai d’application du nouvel article L.64 A du LPF (cf. premier paragraphe dans la marge à droite), cette saisine ne pourra se faire avant 2021.

Un dispositif semblable précédemment censuré par le Conseil constitutionnel

L’article 100 de la loi de finances pour 2014 qui prévoyait de modifier l’article L.64 en substituant le motif exclusivement fiscal par un motif principalement fiscal avait été censuré par le Conseil constitutionnel. 

Les Sages avaient considéré que la rédaction de cet article et ses conséquences pécuniaires (majoration pour abus de droit de 40 % ou 80 % applicables), donnait une importante marge d’appréciation à l’administration et partant, contrevenait au principe de légalité des délits et des peines.

Le nouvel article L.64 A du LPF, qui vient en complément du dispositif de l’article L.64 (motif exclusivement fiscal) – et non pas en substitution – écarte l’application des majorations pour abus de droit mais pas des majorations de droit commun pour manquement délibéré (40%) ou pour manœuvres frauduleuses  (80%) !

La rédaction du nouvel article, laissant la même marge d’appréciation à l’administration et n’interdisant pas l’application de lourdes majorations n’est donc pas assurée d’échapper à la censure du Conseil constitutionnel.

UN NOUVEAU DISPOSITIF SOURCE D’INSÉCURITÉ JURIDIQUE ?

Les dispositifs fiscaux incitatifs à l’abri du champ d’application du nouveau dispositif

Les régimes fiscaux dits incitatifs sont expressément prévus et encadrés par le législateur (ex.: réductions d’impôt Malraux, Pinel, régime des monuments historiques, pacte Dutreil).

L’administration fiscale ne pourra reprocher à un contribuable de réaliser un acte à but principalement fiscal en y recourant puisque l’objectif du législateur est précisément d’octroyer un avantage fiscal en contrepartie du respect des règles propres à chaque régime.

La nécessité de sécuriser certaines opérations patrimoniales en amont

Le juge national a très tôt admis que le choix de la solution fiscalement la plus favorable ne constitue pas, par lui-même, un abus de droit (CE 16 juin 1976 n°95513), tout comme le juge communautaire (CJCE 21 avril 2006 n°C255/02) et même…l’administration fiscale dans une doctrine datée de 2002.

Ce principe paraît solidement ancré, néanmoins la loi changeant, la doctrine fiscale et la jurisprudence en tiendront compte.

Toute organisation et optimisation patrimoniale devra être réalisée avec d’autant plus de précaution et d’expertise.

Quand le nouvel abus de droit pourra-t-il être appliqué ? 

Il sera applicable aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021 portant sur des actes réalisés à compter du 1er janvier 2020.

Si le législateur n’a pas précisé la raison de ce différé, il démontre malgré lui qu’un temps de latence est nécessaire pour l’assimilation du nouveau dispositif dont la portée devra être circonscrite par la doctrine administrative.

Communiqué de Bercy du 19 janvier 2019

Pour éteindre l’incendie provoqué par le nouveau dispositif, Bercy s’est fendu d’un communiqué précisant que les opérations de donation avec réserve d’usufruit n’étaient pas remises en cause par le nouveau dispositif sous réserve qu’elles ne soient pas fictives.

Pour rappel, les communiqués de presse ne sont pas opposables sur le fondement de l’article L.80 A du LPF, la position exprimée devra donc être confirmée par la doctrine administrative.

Suppression du renversement de la charge de la preuve en cas d’avis défavorable du comité de l’abus de droit fiscal 

Depuis le 1er janvier 2019, la charge de la preuve incombe à l’administration fiscale  devant le juge de l’impôt, quelque soit le sens de l’avis rendu par le comité (article L 192 du LPF).

Mise en concurrence des titres d’occupation du domaine privé des personnes publiques en vue d’une exploitation économique : y a-t-il urgence à s’y conformer ?

Une réponse du 29 janvier 2019 du ministère de l’action et des comptes publics à une question parlementaire entend imposer le respect des obligations de publicité et de sélection des candidatures (OPSC) préalablement à la délivrance des autorisations et conventions d’occupation domaniale portant sur le domaine privé des personnes publiques en vue d’une exploitation économique. Le droit de l’Union européenne l’exigeait déjà depuis un certain temps. Retour sur une problématique lourde de conséquences pour la gestion du domaine privé des collectivités publiques.

I. La délivrance de ces autorisations doit-elle être précédée du respect des OPSC ?

Dans les textes nationaux, seul le domaine public est soumis au respect de ces obligations

L’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques a mis fin à l’absence d’obligation de publicité et de transparence préalablement à l’attribution des titres d’occupation en vue d’une exploitation économique portant sur le domaine public des personnes publiques (Cf. notre bulletin).

Si les cessions demeurent exclues du respect de ces obligations, l’occupation du domaine public doit ainsi donner lieu à la mise en œuvre d’une procédure de sélection préalable, comportant des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de se manifester (art. L. 2122-1-1, CG3P).

La réponse gouvernementale confirme que cette obligation s’étend, en dépit du silence de l’ordonnance, à l’occupation du domaine privé des personnes publiques, comme l’avait déjà consacré le droit de l’Union européenne.

Une obligation issue du droit de l’Union européenne

Par une décision en date du 14 juillet 2016, dite « Promoimpresa », la CJUE a soumis à de telles obligations la délivrance des autorisations domaniales qui sont le support de l’exercice d’une activité économique, sans opérer aucune distinction entre le domaine public ou privé des personnes publiques.

C’est à cette jurisprudence que la réponse gouvernementale se réfère pour appliquer les procédures existantes sur le domaine public aux autorisations domaniales portant sur le domaine privé des collectivités publiques.

La prudence conduit à appliquer, préalablement à l’attribution de ces autorisations, une « procédure de sélection entre les candidats potentiels qui prévoit toutes les garanties d’impartialité et de transparence, notamment la publicité adéquate de l’ouverture de la procédure » (art. 12, dir. n° 2006/123/CE).

II. Comment mettre en concurrence ces titres d’occupation domaniaux ?

L’application volontaire des dispositions du CG3P

Bien que ces dispositions n’explicitent pas précisément la marche à suivre pour l’occupation du domaine public, il conviendra en tout état de cause d’appliquer, pour l’attribution des titre d’occupation du domaine privé, les principes de l’article L. 2122-1-1 du CG3P.

Les mesures de publicité devront être adaptées à l’intérêt économique des titres d’occupation en question (site internet de la collectivité, journal local pour les plus modestes, jusqu’au BOAMP, un journal national (Le Moniteur) voire le JOUE pour ceux présentant un intérêt transfrontalier).

Il en ira de même de la sélection des offres qui devra garantir l’égalité des candidats. Lorsque l’intérêt économique le justifie, ne pourra qu’être conseillée la mise en place des critères de choix objectifs et pondérés. Face à un intérêt économique plus faible, la procédure mise en œuvre pourra être plus libre, à condition toutefois de présenter des garanties d’impartialité.

Les exceptions aux obligations de publicité et sélection préalables prévues par le CG3P

La doctrine gouvernementale conseillant de mettre en œuvre des procédures similaires à celles applicables sur le domaine public, les exceptions à l’obligation de application desdites procédures jouent à l’évidence de la même manière s’agissant de l’occupation du domaine privé. C’est notamment  le cas :

• lorsqu’une procédure de sélection de l’occupant est déjà prévue par un texte distinct, ou que les conditions d’occupation sont déterminées dans un contrat de la commande publique ;
   
• lorsque l’urgence le justifie ;
   
• lorsque le titre est délivré à une personne soumise à un contrôle étroit du propriétaire (cf. articles L. 2122-1-2, 2122-1-3 du CG3P).
   

Surtout, seule une publicité préalable sera nécessaire lorsque le nombre d’autorisation disponible pour l’exercice de l’activité économique n’est pas limité ou lorsque l’occupation n’est que de courte durée. Tel est notamment le cas s’agissant des cirques et fêtes foraines (Cf. circulaire du 19 oct. 2017), ou encore en ce qui concerne les food-trucks.

À noter

Qu’il soit question de domaine public ou privé, les obligations de publicité et sélection préalables des candidatures ne s’appliquent que lorsque le titre d’occupation est attribué en vue d’une exploitation économique.

Cela renvoie à l’exercice d’une activité consistant à offrir des biens et services sur un marché donné contre une rémunération.

Les autorisations délivrées aux associations n’ayant pas de but lucratif semblent ainsi, du moins  en grande partie, devoir y échapper.

Il pourra en aller de même lorsque l’objet de l’occupation se rattache à des missions du propriétaire de la dépendance (actions sociales, sé-curité publique…), ou encore pour certaines manifestations culturelles.

Que reste-t-il de l’obligation d’organiser un concours préalablement à l’attribution des marchés publics de maîtrise d’œuvre ?

Considérée comme salutaire par certains, ou trop coûteuse et complexe par d’autres acheteurs, l’obligation d’organiser un concours préalablement à l’attribution d’un marché public de maîtrise d’œuvre a fait l’objet de vifs débats ces dernières années, en particulier en ce qui concerne les acteurs du logement social, d’une part, et le corps des architectes, d’autre part. Les récentes évolutions de la loi « ELAN » nous offrent l’occasion de revenir sur le droit applicable en la matière, notamment en ce qui concerne les acteurs du logement social pour lesquels le choix de la procédure applicable est désormais plus ouvert.

I. L’organisation d’un concours par les acheteurs classiquement soumis à la loi MOP

Le principe

Les dispositions de l’actuel article 90 du décret n° 2016-360 relatif aux marchés publics, comme celles du futur article R. 2172-2 du code de la commande publique (CCP), obligent l’ensemble des acteurs publics à organiser un concours préalablement à l’attribution d’un marché public de maîtrise d’œuvre.

Encore faut-il évidemment que la valeur du marché excède les seuils à partir desquels les procédures formalisées s’appliquent.

Sont expressément visés par cette obligation tous les acheteurs soumis à la loi « MOP » du 12 juillet 1985, tels qu’énumérés à son article premier (codifié au futur art. L. 2411-1, CCP).

Les autres acheteurs, et notamment les SEM, SPL, GIE, relèvent des procédures classiques applicables selon le montant du marché.

Les exceptions courantes

Malgré leur soumission aux dispositions de la loi MOP, et du futur CCP, les acheteurs pourront s’abstenir d’organiser une procédure de concours lorsque le marché de maîtrise d’œuvre (Cf. art. 90 décret n° 2016-360, R. 2172-2 CCP) :

• est relatif à la réutilisation ou à la réhabilitation d’ouvrages existants, ou à la réalisation d’un projet urbain ou paysager ;

• est relatif à des ouvrages réalisés à titre de recherche, d’essai ou d’expérimentation ;

• est relatif à des ouvrages d’infrastructures ;

• ne confie aucune mission de conception au titulaire.

Selon la valeur de ces marchés, les pouvoirs adjudicateurs pourront ainsi recourir à la procédure adaptée, l’appel d’offres, la procédure avec négociation ou encore le dialogue compétitif.

II. Les règles dérogatoires applicables aux acteurs du logement social

L’exception générale accordée aux organismes d’HLM et aux CROUS

Alors qu’ils étaient exclus du respect de l’obligation d’organiser un concours par la loi ELAN, le code de la commande publique tel que publié initialement (ord. n° 2018-1074 du 26 novembre 2018 ; décret n° 2018-1075 du 3 décembre 2018) ne reprenait pas cette exception et les soumettait de nouveau à une telle procédure.

Par un décret n° 2018-1225 du 24 décembre 2018, le CCP a été modifié pour conforter ces organismes et les exclure de l’organisation d’un tel concours.

Les organismes d’habitations à loyer modéré, qu’ils soient publics ou privés (art. L. 411-2, CCH), ainsi que les CROUS (art. L. 822-3, code de l’éducation), n’ont ainsi plus à organiser de concours pour la passation de l’ensemble de leurs marchés publics de maîtrise d’œuvre ayant pour objet la réalisation d’un ouvrage de bâtiment.

Le cas particulier des sociétés d’économie mixte

Ces mêmes dispositions de la loi ELAN ont exclu de l’obligation de concours les SEM de construction et de gestion de logements sociaux agréées au sens de l’article L. 481-1 du CCH.

Cependant, contrairement aux organismes d’HLM et aux CROUS, ces SEM ne bénéficient pas de cette exclusion pour tout ouvrage de bâtiment mais uniquement pour ce qui relève « de leur activité agréée » (art. 5-1, loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture ; art. R. 2172-2, CCP).

Il en résulte ainsi que seuls les marchés publics de maîtrise d’œuvre ayant pour objet la réalisation de logements sociaux, de résidences universitaires et d’immeubles à usage d’habitation destinés à certains fonctionnaires pourront être passés selon une procédure alternative.

A noter

Outre ces exceptions à l’obligation de concours que la loi ELAN a offertes aux acteurs publics et privés concourant à la production de logement social, d’importantes souplesses ont également été introduites, en ce domaine, s’agissant des règles relatives à la maîtrise d’ouvrage publique et de ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée :

• les OPHLM, qui étaient soumis à l’entière loi MOP, ne sont désormais astreints qu’au respect de son titre Ier et ce, uniquement lorsqu’ils réalisent des logements locatifs sociaux ;

• les organismes privés d’HLM et les SEM ne sont soumis qu’au respect du titre I de la loi MOP lorsqu’ils réalisent des logements locatifs sociaux .

Immobilier ancien : qu’apporte la loi Denormandie au régime Pinel ?

L’article 74 bis de la loi de finances pour 2019 crée une réduction d’impôt afin d’encourager l’investissement locatif intermédiaire réhabilité. Certains parlent d’un « nouveau cas d’application » de la réduction d’impôt Pinel, d’autres d’une « extension du dispositif Pinel ».

Le dispositif est applicable aux acquisitions effectuées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

MÊMES AVANTAGES SOUMIS AUX MÊMES CONTRAINTES

L’avantage fiscal

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % de l’investissement. Elle varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le propriétaire, de la même manière que pour la réduction d’impôt Pinel. 

Notons à cet égard que, comme pour le dispositif Pinel, la réduction d’impôt qui peut être obtenue à l’issue de la durée maximale de l’engagement, prorogations incluses, est identique que l’engagement initial de location soit de 6 ou de 9 ans.

Néanmoins, le dispositif Denormandie pourra présenter une spécificité puisque l’assiette de la réduction d’impôt pourra différer de celle du dispositif Pinel. 

En effet, la loi de finances pour 2019 dispose qu’un décret d’application précisant la liste des travaux éligibles, qui seront donc pris en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt, sera adopté.

Les contraintes

De même que pour le dispositif Pinel :

• L’assiette de la réduction d’impôt ne peut dépasser 300.000 € et 5.500 € par m2, comprenant le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et le coût des travaux, dans la limite de deux investissements par an et par contribuable ;

• Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique (Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/4 des critères de performance énergétique globale) ;

• La mise en location est subordonnée à des conditions de ressources du locataire ; 

• La mise en location est également subordonnée à des plafonds de loyers.

Ces deux dernières conditions restent à être précisées, puisque, contrairement au dispositif Pinel, la loi de finances pour 2019 n’a pas établi de tableau indiquant les plafonds de loyers et de ressources du locataire. 

SPÉCIFICITÉS DU DISPOSITIF DENORMANDIE PAR RAPPORT AU RÉGIME PINEL

Concernant l’éligibilité territoriale particulière du dispositif Denormandie, il convient de se reporter au Bulletin publié par le cabinet et portant sur la loi de finances pour 2019 et les extensions de la réduction d’impôt Pinel.

Des travaux uniquement dans l’ancien

La nouvelle réduction d’impôt Denormandie, contrairement au dispositif Pinel, n’a vocation à s’appliquer qu’à des travaux réalisés dans l’ancien (rénovation ou transformation en logements).

A cet égard, ces derniers doivent alors représenter 25% du coût total de l’opération, ce qui constitue une contrainte supplémentaire par rapport au régime Pinel.

Néanmoins, le décret d’application n’étant pas encore adopté, les éventuelles exclusions relatives à la nature des travaux ne peuvent être identifiées et l’assiette de la réduction d’impôt ne peut être déterminée. 

En conséquence, l’effectivité de ce dispositif est retardée par l’absence de décret d’application.

Pinel vs Denormandie

Certaines communes, par exemple Perpignan et Rambouillet en zone A, ou encore Bayonne et Saint-Malo en zone B, pourront, une fois le décret d’application du dispositif Denormandie adopté, être éligibles à la fois à la réduction d’impôt Pinel et à la réduction d’impôt Denormandie. 

Ces investissements pourront alors faire l’objet d’une option entre l’une ou l’autre.

En tout état de cause, et dans le meilleur des cas, le régime Denormandie pourra être aussi intéressant que le régime Pinel, mais il pourra être moins avantageux pour l’investisseur si une partie des dépenses est exclue comme annoncé par la loi de finances.

Donc en cas d’option, il conviendra de préférer le dispositif Pinel systématiquement.

Optimisation au titre des déficits fonciers

Il est possible d’optimiser le dispositif Denormandie avec du déficit foncier, comme le dispositif Pinel.

D’une part, le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et les travaux de transformation ou de rénovation feront l’objet de la réduction d’impôt.

D’autre part, les travaux de réparation et d’entretien dissociables des travaux de transformation ou de rénovation seront déductibles des revenus fonciers et, une fois neutralisés, déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.

Des réserves sont néanmoins à émettre concernant le Denormandie rénové dans la mesure où les travaux concernés n’ont pas encore été précisés par le décret et que le critère de la dissociabilité sera difficile à respecter.

Précisions quant à la portée de l’article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme issu de l’article 158 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n° 2018-102)

Les sénateurs ont souhaité dispenser les opérations de transformation ou d’amélioration de logements sans création de surface de plancher de toute obligation de réaliser des aires de stationnement. Accueillie comme une aubaine par les professionnels du secteur, la portée de cette disposition apparaît pourtant limitée eu égard, d’une part, à ses restrictions d’application qui excluent de facto les villes moyennes – qui étaient pourtant au centre de la motivation initiale de cette mesure – (I.), d’autre part, à ses conditions d’application sibyllines qui semblent à la fois exclure les opérations de changement de destination tout en ne précisant pas suffisamment le cadre juridique relatif aux « travaux de transformation » qu’elle vise (II.).

I. DES RESTRICTIONS D’APPLICATION TERRITORIALES NOTABLES

Limitation du champ d’application territorial à certaines communes

Le champ d’application territorial de la disposition est limité à certaines communes :

• les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants listées dans l’annexe à l’article 232 du CGI ;

• les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant dans la liste prévue à l’article L. 302-5 du CCH.

Or, si le décret n° 2013-392 « logements vacants » relatif à l’article 232 du CGI liste exhaustivement les communes concernées, le décret n° 2017-840 « villes moyennes » relatif à l’article L. 302-5 du CCH ne répertorie quant à lui aucune commune, en l’absence d’annexe II pourtant annoncée dans son article 3. 

Par suite, les « villes moyennes » concernées sont exclues du champ d’application territorial de la dérogation, les privant par là-même de cet outil pourtant adopté dans leur intérêt. 

Application restreinte aux seuls plans locaux d’urbanisme ?

L’article écarte, lorsque les conditions qu’il pose sont remplies, les seules dispositions du plan local d’urbanisme. 

En retenant cette formulation, sans viser « tout document d’urbanisme en tenant lieu » (v. en ce sens article L. 111-1-2 du CU), les auteurs de l’article L. 151-36-1 du CU semblent avoir exclu de son champ les dispositions des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). 

A contrario, les projets inclus dans les Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ou dans les Plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) issus de la Loi LCAP n° 2016-925 du 7 juillet 2016 constituent des servitudes d’urbanisme – et non des documents d’urbanisme – de sorte qu’ils n’écartent pas l’application du PLU et pourraient ainsi faire l’objet de la dérogation instituée par l’article L. 151-36-1 du CU.

Toutefois, une incertitude demeure quant à l’interprétation qui doit être retenue sur ces points.

II. DES CONDITIONS D’APPLICATION AUX CONTOURS IMPRÉCIS

Trois conditions d’application cumulatives plus restrictives que la jurisprudence établie

L’article pose trois conditions :

1. le projet doit consister en des travaux d’amélioration ou de transformation ;
2. ces travaux doivent être réalisés sur des logements existants ;
3. les travaux ne doivent pas entraîner de création de surface de plancher. 

En premier lieu, les travaux accompagnés d’un changement de destination ne bénéficient pas des dispositions ; aussi, la création de logements par un tel changement de destination reste soumise à l’obligation de créer des aires de stationnement dès lors que le PLU l’impose.

En second lieu, la jurisprudence constante précise que les travaux portant sur des logements existants exigent la création d’aires de stationnement uniquement en cas de création de logements supplémentaires et ce, même lorsque la surface de plancher est augmentée (v. en ce sens CE, 6 décembre 1996, req. n° 14631, Tab. Lebon ; CE, 22 septembre 2014, req. n° 366854 , Inédit Lebon ; CE, 4 avril 2018, req. n° 407445).  

Que sont les « travaux de transformation » visés par le code de l’urbanisme ?

La notion de « travaux de transformation » telle qu’elle ressort de l’article L. 151-36 du CU – et telle qu’elle est issue, à l’origine, de l’article L. 151-35 du CU – n’est pas expressément définie. 

Le Conseil d’Etat a pu juger que constituaient une opération de transformation des locaux des travaux qui « ne se bornaient pas à une simple réhabilitation de bâtiments, mais tendaient à remanier de façon importante l’immeuble existant, après notamment démolition de tous les cloisonnements, et à modifier profondé-ment sa distribution intérieure » (v. en ce sens CE, 1/4 SSR, 13 mars 1992, req. n° 105248, inédit au recueil Lebon). 

Toutefois, il n’est pas précisé si la réalisation de travaux accompagnés d’une division, et donc d’une augmentation du nombre final de logements, constitue des travaux de transformation au sens de cet article.

Dans l’attente de précisions, l’enthousiasme qui a suivi l’adoption de ces dispositions laisse place à des réserves quant à son intérêt opérationnel.

Article L. 151-36-1 du code de l’urbanisme

« Nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, l’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. »

Abréviations

CU :  code de l’urbanisme
CGI : code général des impôts
CCH : code de la construction et de l’habitation
PLU : plan local d’urbanisme