Mois : décembre 2017

En ce moment au Parlement !

Dans la continuité de nos précédents bulletins, notre cabinet vous tient informé en temps réel de l’évolution de la fiscalité applicable aux monuments historiques dans le cadre de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu.

LE LEGISLATEUR DEFEND LES MONUMENTS HISTORIQUES CONTRE LE GOUVERNEMENT

Il y a un an, à l’issue des débats sur la loi de finances, un compromis avait été trouvé : le dispositif des monuments historiques ne suivrait pas celui des déficits fonciers. Un tel alignement aurait en effet été préjudiciable aux propriétaires de monuments historiques du fait de l’absence de limitation d’imputation des dépenses éligibles sur leur revenu global leur étant applicable.

A la surprise générale, le gouvernement est revenu sur le sujet à l’occasion de la présentation du PLFR au début du mois de décembre avec, à nouveau, pour objectif d’aligner le régime des monuments historiques sur celui des déficits fonciers. Rappelons que, concrètement, cela aurait conduit à rendre inopérantes les dépenses de travaux non seulement de l’année 2018, mais aussi de l’année 2019, ce qui n’a pas laissé indifférent certains parlementaires avisés.

LA PREMIERE LECTURE DU PLFR DEVANT L’ASSEMBLEE NATIONALE

A la demande de députés, nous avons contribué à la rédaction d’une contre-proposition à l’argumentation contenue dans le PLFR. Mais c’est un autre amendement, plus ambitieux, qui a été adopté par la commission des finances de l’Assemblée Nationale.

Malheureusement, cet amendement impactait du fait d’un défaut de rédaction involontaire non seulement les monuments historiques mais aussi l’ensemble des déficits fonciers. Ce point sera sévèrement relevé par le ministre en séance publique, ce qui a conduit l’Assemblée Nationale à rejeter cet amendement, pourtant adopté par sa commission des finances, et donc valider le mécanisme préjudiciable du PLFR.

LA PREMIERE LECTURE DU PLFR DEVANT LE SENAT

Nous avons à nouveau eu l’honneur de prêter notre expertise à un groupe de sénateurs défenseurs du patrimoine. Ceux-ci ont obtenu l’adoption en séance publique du texte auquel nous avons contribué qui, non seulement, sauvegarde le régime fiscal des monuments historiques, mais aussi améliore la règle qui était jusqu’alors prévue pour 2018 : le propriétaire aura le choix de laisser ses dépenses 2018 s’imputer sur ses revenus 2018 (ce qui peut avoir du sens, pour des situations exceptionnelles, où les revenus extraordinaires seront supérieurs d’au moins trois fois les revenus ordinaires) ou, sur option, de reporter l’effet de ces dépenses, par moitié, sur ses revenus 2019 et 2020.

Le gouvernement a cette fois-ci choisi de ne pas s’opposer au texte et s’en est remis, conformément à la formule consacrée, à la sagesse du Sénat. Notons qu’il a néanmoins pris soin de lever le gage budgétaire lié l’impact de cette réforme, ce qui, en principe, est de bon augure.

LA SUITE DE LA PROCEDURE LEGISLATIVE

Le texte voté par le Sénat étant donc différent de celui voté par l’Assemblée Nationale, il devra faire l’objet d’un nouveau débat, vraisemblablement lundi ou mardi, en Commission Mixte Paritaire.

Celle-ci sera probablement conclusive (i.e. sans renvoi devant l’Assemblée Nationale), et nous avons donc bon espoir que le texte adopté soit maintenu.

Nous vous en tiendrons naturellement informés.

A noter

Ce PLFR a été l’occasion de calquer les modalités de prise en compte des dépenses de travaux relatives aux monuments historiques non productifs de revenus (à savoir, généralement, ceux occupés par leur propriétaires ou ouverts à la visite gratuite) sur celles applicables aux monuments historiques productifs de revenus (à savoir, généralement, ceux proposés à la location) : les premiers pourront donc, au même titre que les seconds, bénéficier de l’option offerte au titre des dépenses de l’année 2018 ainsi que de l’imputabilité intégrale des dépenses de l’année 2019.

Concernant les immeubles de droit commun

En dépit de quelques initiatives plus ou moins ambitieuses, les règles leurs étant applicables demeurent inchangées : seule la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 sera déductible au titre des revenus de l’année 2019.

Déficit foncier : la doctrine administrative fiscale n’est (toujours) pas la loi !

Déficit foncier : la doctrine administrative fiscale n’est (toujours) pas la loi !

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 26 avril 2017, infirme la position de la doctrine administrative quant au sort du déficit foncier reportable en cas de vente ou cessation de location d’un bien. Le déficit afférent à ce bien non encore imputé n’est désormais plus perdu. L’administration fiscale a pris acte de cet arrêt en modifiant sa doctrine le 1er septembre 2017.

LES REGLES DE DEDUCTION DES DEFICITS FONCIERS

Le dispositif d’imputation des déficits fonciers  

Les revenus fonciers sont déterminés chaque année par la différence entre le montant des revenus bruts (loyers) et le total des charges décaissées (dépenses de travaux, intérêts d’emprunts). 

En cas de déficit catégoriel net (différence entre revenus bruts et charges décaissées et hors intérêts d’emprunt), la loi met en œuvre une imputation automatique de ce déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10.700 € (article 156 I-3° CGI) (sauf exceptions : immeubles spéciaux). 

Cette imputation sur le revenu global est soumise à une obligation de maintien à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation sur le revenu global. 

Les conséquences en cas de non respect de l’obligation de location

Lorsque le contribuable cesse de louer son bien, pour le vendre ou l’occuper par exemple, le revenu global et les revenus fonciers des trois dernières années sont reconstitués par la réintégration de toute imputation sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € par an.

Les montants réintégrés prennent la nature d’un déficit reportable qui s’impute sur les revenus fonciers déclarés jusqu’à la cessation de location. Celui-ci viendra, le cas échéant, majorer le montant du déficit foncier reportable existant au jour de la vente. 

Quel est le traitement du déficit foncier reportable (éventuellement augmenté du fait de la reconstitution ci-dessus) restant à imputer au jour de la vente alors que l’immeuble ne générera plus de revenus fonciers ? 

UNE DOCTRINE ADMINISTRATIVE ILLEGALE

Une évolution des modalités de remise en cause …

Jusqu’à présent l’administration fiscale estimait que s’il demeurait un déficit reportable afférent à ce bien, ce déficit était perdu et ne pouvait être reporté sur les autres revenus fonciers perçus postérieurement à la vente.

Un arrêt du Conseil d’Etat (CE ; 26 avril 2017), confirmant l’analyse de la CAA de Versailles, infirme cette analyse de l’administration au motif qu’elle ajoute une condition à la loi. 

… Permettant de conserver les avantages des déficits fonciers

Conservation d’un déficit catégoriel :

L’administration fiscale admet désormais que le contribuable puisse imputer le déficit foncier reportable afférent à un bien dont la location a cessé sur l’ensemble de ses revenus fonciers futurs. 

Depuis le 1er septembre 2017, l’administration fiscale a rapporté son ancienne doctrine en ce sens et a intégré de nouveaux commentaires avec exemples.

Remarque opérationnelle 

Si à la suite d’une cessation de la location d’un bien, lors d’une vente par exemple, il demeurait un déficit foncier reportable non encore imputé à la date de la cessation, il est encore temps, pour les années non prescrites (depuis 2014) d’initier une réclamation contentieuse afin de demander la prise en compte de ce déficit foncier devenu reportable depuis l’arrêt du Conseil d’Etat (CE ; 26 avril 2017).
Les réclamations relatives à l’année 2014 devront être initiées le 31/12/2017 au plus tard.

(2/2) Ce qu’il faut retenir du second PLFR 2017 : nos conseils concernant les monuments historiques

Aux termes d’une initiative aussi soudaine que brutale, le gouvernement a fait modifier la fiscalité applicable aux MH en 2018 et 2019 malgré les alertes émises par les principaux groupes d’opposition sur les dangers de son projet.

Le remarquable travail accompli en commission des finances tant de l’Assemblée Nationale que du Sénat restera donc lettre morte alors même il faisait consensus et permettait de ne pas désinciter à la réalisation de travaux sur les MH.

La situation des immeubles ordinaires demeure pour sa part inchangée malgré les propositions débattues.

Synthèse de la situation applicable et nos conseils en conséquence.

LA TRANSPOSITION DU SYSTEME DE LA « MOYENNE » AUX MH

Bien que le gouvernement présentait la transposition aux MH du système de « la moyenne » comme une amélioration du dispositif existant afin de « ne pas dissuader (les propriétaires) de réaliser en 2018 des dépenses de travaux », celle-ci aura un impact surprenant dans la mesure où :

• En ce qui concerne les dépenses de l’année 2018 : celles-ci sont intégralement déductibles des revenus de l’année 2018 (pas de changement par rapport au dispositif actuel) et pourront désormais être déduites pour 50% de leur montant en 2019, ce qui est néanmoins insuffisant pour inciter à la réalisation de travaux au cours de l’année 2018 ;  
• En ce qui concerne les dépenses de l’année 2019 : leur déductibilité sera désormais limitée à 50% de leur montant contrairement au dispositif jusqu’alors applicable qui permettait de les déduire dans les conditions normales ;

Pour rappel, les dépenses MH sont imputables sans limitation de montant sur le revenu global contrairement aux dépenses relatives à des immeubles de droit commun pour lesquelles cette imputation est limitée à 10.700 €. Or, cette imputation intégrale ne procurera aucun avantage fiscal dans la mesure où les revenus ordinaires de l’année 2018 seront neutralisés par le CIMR.

Les propriétaires de monuments historiques se voient donc moins bien traités que ceux d’immeubles de droit commun puisque, contrairement à ces derniers, ils ne pourront constater de déficit foncier reportable imputable sur leurs revenus futurs qui, eux, seront fiscalisés.  

NOS CONSEILS

D’un point de vue strictement fiscal, acquitter des dépenses de travaux au cours des années 2018 et 2019 serait une erreur et notre devoir de conseil nous impose de vous inviter à reporter toute dépense et projets de restauration jusqu’au 1er janvier 2020.

(avant cette réforme, seule l’année 2018 devait être une année « sans travaux »)

Toutefois, ceux qui deviendraient propriétaires d’un MH à compter du 1er janvier 2019 pourront déduire leurs dépenses de travaux dans les conditions normales (i.e. pour 100% de leur montant), de sorte que nous conseillons donc de différer vos projets d’achat à cette date le cas échéant. 

Remarque opérationnelle

L’instauration de la flat tax à compter du 1er janvier 2018 aura pour conséquence de soustraire l’ensemble des revenus y étant soumis du barème de l’IR : concrètement, les dépenses MH ne pourront donc plus les neutraliser et permettre d’économiser l’impôt y afférent, sauf à opter pour la renonciation au bénéfice de cette flat tax.

Un profil « idéal » ?

Les propriétaires percevant en 2018 quasi-exclusivement des revenus exceptionnels soumis au barème de l’IR (cas rare) auront intérêt à concentrer leurs dépenses en 2018 dans la mesure où celles-ci viendront d’imputer sur des revenus fiscalisés et permettront d’économiser l’impôt y afférent.

Ce système aboutit donc étonnamment à avantager certains propriétaires selon la typologie de leurs revenus, ce qui ne revêt aucune légitimité.

(1/2) Ce qu’il faut retenir du second PLFR 2017 : nos conseils concernant les déficits fonciers de droit commun

Aux termes d’une initiative aussi soudaine que brutale, le gouvernement a fait modifier la fiscalité applicable aux MH en 2018 et 2019 malgré les alertes émises par les principaux groupes d’opposition sur les dangers de son projet.

Le remarquable travail accompli en commission des finances tant de l’Assemblée Nationale que du Sénat restera donc lettre morte alors même il faisait consensus et permettait de ne pas désinciter à la réalisation de travaux sur les MH.

La situation des immeubles ordinaires demeure pour sa part inchangée malgré les propositions débattues.

Synthèse de la situation applicable et nos conseils en conséquence.

PAS DE CHANGEMENT DANS LE DISPOSITIF DES DEFICITS FONCIERS DE DROIT COMMUN 

Les dépenses de travaux sont déductibles :

– Au titre des revenus 2018 : à hauteur de 100% de leur montant 2018 ;

– Au titre des revenus 2019 : à hauteur de 50% de leur montant 2018 et 50% de leur montant 2019.

La déductibilité des dépenses de l’année 2019 est donc limitée à 50% de leur montant.

S’agissant des dépenses de l’année 2018, trois hypothèses sont à distinguer :

• Situation « idéale » : celle d’un propriétaire n’ayant aucun revenu foncier : 100% de ces dépenses seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation sur le revenu global dans la limite de 10.700 €) et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, portant leur efficacité fiscale à 150% de leur montant ;
• Situation « défavorable » : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et ces dépenses ne seront prises en compte que pour 50% de leur montant en 2019, limitant donc leur efficacité fiscale à 50% de leur montant ;
• Situation intermédiaire : celle d’un propriétaire ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit foncier reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de ces dépenses, et celles-ci seront prises en compte pour 50% de leur montant en 2019, de sorte que leur efficacité fiscale sera comprise entre 50% et 150% de leur montant selon l’importance des revenus fonciers perçus.

Ce dispositif, choisi par le gouvernement, est donc étonnant puisqu’il aboutit à avantager ou pénaliser les propriétaires concernés en fonction du rapport existant entre les dépenses de travaux supportées et l’importance de leurs revenus fonciers, sans légitimité apparente.

NOS CONSEILS

Deux situations sont à distinguer : 

• Vos revenus fonciers positifs sont inférieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à concentrer l’ensemble de ces dépenses en 2018 et à ne rien décaisser en 2019 ;
• Vos revenus fonciers positifs sont supérieurs au montant de travaux projetés : vous aurez tout intérêt à ne rien décaisser tant en 2018 qu’en 2019, et attendre 2020 avant de réaliser tout projet.

En toutes hypothèses, concernant l’année 2017, nous vous rappelons que notre conseil est de réaliser toute dépense de travaux utile mais pour un montant ne devant pas excéder celui de vos revenus fonciers positifs majoré de 10.700 €.

A noter

Les dépenses de travaux supportées au titre d’immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019 ne seront pas concernées par ces dispositions : celles-ci seront déductibles dans les conditions normales (i.e. pour 100% de leur montant).