Mois : janvier 2017

Le Malraux de nouveau réformé et désormais plus souple !

Dans le but de le rendre toujours plus incitatif, le législateur a apporté de nouvelles modifications au nouveau régime « Malraux » (article 199 tervicies du CGI) dans la Loi de Finances Rectificative pour 2016 : outre son adaptation aux nouveaux zonages urbains, ses conséquences fiscales ont en effet été revues pour mieux correspondre aux enjeux entourant la restauration des immeubles concernés.

LES CONSEQUENCES DE LA LOI CREATION, ARCHITECTURE, PATRIMOINE

Applicable aux dépenses pour lesquelles une demande de PC/DP a été déposée à compter du 9/07/2016

La prise en compte de la création des Sites Patrimoniaux Remarquables

Conséquence de de la loi C.A.P n°2016-926 du 7 juillet 2016, la loi de finances rectificative pour 2016 intègre dans le champ d’application du régime Malraux la création des sites patrimoniaux remarquables (SPR), 

Sont ainsi regroupés au sein de ce dispositif unique les anciens secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP.

Le dispositif Malraux n’est donc désormais applicable qu’au sein de trois zonages :

• Les SPR (résultant soit de la requalification des ex-secteurs sauvegardés, AVAP et ZPPAUP, soit de l’adoption d’un PVAP) ;
• Les QAD ;
• Les quartiers conventionnés NPNRU.

Le maintien de plusieurs taux applicables

En fonction du secteur concerné, l’avantage fiscal Malraux permettait une réduction d’impôt de 30% (secteur sauvegardé, QAD ou NPNRU) ou 22 % ZPPAUP ou AVAP) du montant des dépenses de travaux éligibles. 

Tout en intégrant les conséquences de la loi CAP, la loi de finances rectificative pour 2016 conserve cette distinction sectorielle par les taux. Seront donc concernés par le taux de : 
–    30% : les SPR avec PSMV approuvé, les QAD et NPNRU ; 
–    22% : les SPR avec PVAP approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Pour plus d’information : Cf. notre bulletin consacré à la loi CAP. 

UN DISPOSITIF RENDU PLUS ATTRACTIF

Applicable aux dépenses pour lesquelles une demande de PC/DP a été déposée à compter du 01/01/2017

Une prise en compte plus souple des dépenses de travaux éligibles

Désormais le plafond de dépenses de 400.000€ ouvrant droit à ce bénéfice n’est plus apprécié annuellement à raison de 100.000€ par an pendant 4 ans mais de façon pluriannuelle sur une période globale de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.

Il sera donc possible de réaliser 400.000 € de travaux éligibles au cours d’une même année.

Un mécanisme de report au titre des 3 années suivantes est également mis en place pour la fraction de la réduction d’impôt qui ne serait pas imputée l’année de réalisation des dépenses faute d’impôt sur le revenu suffisant.

Confirmation de la condition tenant à  la nature de l’immeuble

Le législateur vient confirmer le bénéfice de la réduction d’impôt à tous les locaux destinés à l’habitation après réalisation des travaux, y compris ceux qui ne l’étaient pas originellement. 

Il vient ainsi conforter la position déjà adoptée par le cabinet dans l’interprétation qu’il faisait des dispositions de l’article 199 tervicies du CGI.

Rappelons, en revanche, que les locaux destinés après travaux à un usage autre que l’habitation (commercial notamment) ne demeurent éligibles à ce dispositif que s’ils n’étaient pas originellement affectés à cet usage et que le produit de leur mise en location relève de la catégorie des revenus fonciers (locations nues).

Précisions importantes vis-à-vis du prélèvement à la source de l’IR

Le régime Malraux verra son intérêt préservé lors de l’instauration du prélèvement à la source (PLS): la réduction d’impôt générée en 2017 sera imputée sur l’impôt dû au titre des revenus exceptionnels de 2017 et, à défaut, fera l’objet d’un remboursement par l’Etat en 2018.

Quant au régime Malraux ancien applicable jusqu’au 31 décembre 2017, il ne présentera plus d’intérêt sauf en présence de revenus exceptionnels. 
Aussi, il sera préférable de déclarer ces dépenses comme de simples déficits fonciers de droit commun.

Pour plus de précision, Cf. notre bulletin dédié à l’instauration du prélèvement à la source de l’IR.

Le point sur les QAD et NPNRU

Cette loi de finances rectificative pour 2016 étend l’éligibilité de ces zones aux dépenses de travaux supportées jusqu’au 31 décembre 2019 (contre 2017 actuellement).

Conséquences de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des monuments historiques

BREF RAPPEL DU REGIME DES MONUMENTS HISTORIQUES

Le régime des monuments historique permet l’imputation des dépenses de travaux éligibles sur les revenus fonciers du propriétaire.

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble de ces dépenses excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit imputable sur le revenu global sans limitation de montant ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur le revenu global des 6 années suivantes.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME

Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2017 et 2018 demeureront imputables respectivement sur les revenus des années 2017 et 2018.

Aucune règle particulière de prise en compte des dépenses de travaux n’impacte donc ce type d’investissement contrairement à ceux réalisés sous le régime des déficits fonciers de droit commun. Notons que la volonté du législateur était de ne pas pénaliser les propriétaires de tels monuments au titre de l’année 2018 et c’est pourquoi les dépenses réalisées au titre de cette année seront pleinement déductibles des revenus de cette même année, qu’importe l’année d’acquisition de l’immeuble. 

Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront toutefois déductibles au titre de l’année 2017 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.

CONCLUSION

L’impôt frappant revenus « ordinaires » de l’année 2017 étant neutralisé par le CIMR, seul restera dû l’IR relatif aux revenus exceptionnels, hors champ du CIMR.

Ainsi, un investisseur ne recueillant pas de revenus exceptionnels ne sera redevable d’aucun IR au titre de l’année 2017 et n’aura donc aucun intérêt fiscal à réaliser des dépenses de travaux sous le bénéfice du régime monument historique puisque, par ailleurs, ces dépenses 2017 n’emporteront aucune conséquence sur la détermination des revenus fonciers de l’année 2018.

En revanche, un investisseur recueillant des revenus exceptionnels sera redevable d’un IR résiduel au titre de l’année 2017 qui pourra être réduit par la réalisation de telles dépenses. 
Celles-ci engendreront en effet trois séries de conséquences :

• En diminuant son revenu global, l’investisseur diminuera le montant brut de son IR ;
• En diminuant prioritairement ses revenus fonciers, et donc ses revenus ordinaires, l’investisseur verra le ratio de son IR non neutralisé par le CIMR augmenter ;
• Néanmoins, en diminuant son revenu global et donc son taux moyen d’IR, l’investisseur diminuera in fine son montant d’IR résiduel, non neutralisé par le CIMR, dont il sera redevable.

Il s’agit donc d’un calcul complexe mais retenons que l’efficacité des dépenses entreprises sera proportionnelle à l’importance que représenteront les revenus exceptionnels de l’investisseur dans son revenu global. 

Les profils pour qui ce dispositif fiscal s’avère particulièrement attrayant (pic de revenus et/ou revenu global important redondant) continueront donc d’y trouver leur intérêt.

Rappel du particularisme de l’année 2017

L’IR relatif aux revenus de l’année 2017 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

Partant, l’année 2017 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».

Ce qu’il faut retenir pour 2017

Il n’y aura d’intérêt à réaliser des dépenses MH qu’en présence de revenus exceptionnels au moins plus importants que les revenus ordinaires.

A défaut, se porter acquéreur, dès 2017, d’un monument historique en prévision de travaux ultérieurs n’impactera pas défavorablement leur traitement fiscal.

Conséquences de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers

BREF RAPPEL DU REGIME DES DEFICITS FONCIERS

Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire.

Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME

Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2017 seront déductibles, à la fois :

• Des revenus de l’année 2017 dans les conditions de droit commun, et un éventuel déficit foncier généré au titre de cette année sera reportable pendant 10 ans lui aussi dans les conditions de droit commun après imputation sur le revenu global dans la limite précédemment citée de 10.700 € ;
• Des revenus de l’année 2018 à hauteur de 50% de leur montant dans la mesure où les charges foncières de l’année 2018 seront constituées, en application de la loi, de la moyenne des dépenses de travaux des années 2017 et 2018. Corollairement, les dépenses de travaux de l’année 2018 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2018, que pour 50% de leur montant.

Notons que ces règles ne s’appliqueront ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2018, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure. 

Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2017 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.

CONCLUSION

L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2017 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2017. 

A première vue, l’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant sous forme de charges foncières de l’année 2018.

Trois hypothèses sont cependant à distinguer :

• Situation « idéale » : celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2017 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant ;
• Situation « défavorable » : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2017 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant ;
• Situation intermédiaire : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2017 : un déficit reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de l’investissement, de sorte que l’effet de levier fiscal de ce dernier sera compris entre 50% et 150% de son montant selon l’importance de ses revenus fonciers.

Rappel du particularisme de l’année 2017

L’IR relatif aux revenus de l’année 2017 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

Partant, l’année 2017 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».

Ce qu’il faut retenir pour 2017

En fonction de la situation de chacun, et dans la mesure du possible, il serait préférable :

• Soit de concentrer ses charges foncières en 2017 dans le cas où elles représenteraient plus du double des revenus fonciers positifs. 
• Soit, à défaut, d’attendre 2019.

Conséquences de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime « Malraux »

BREF RAPPEL DU REGIME  « MALRAUX »

Le régime Malraux permet une réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon le secteur au sein duquel se trouve l’immeuble) des dépenses de travaux éligibles.

Rappelons que la réforme de ce régime, à l’occasion de la loi de finances rectificative pour 2016, pour en améliorer l’impact fiscal (déplafonnement des dépenses éligibles au titre de la même année et mécanisme de report de la réduction excédentaire le cas échéant) a fait l’objet d’une précédente publication de notre part.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE REGIME

Les dépenses de travaux éligibles réalisées au cours de l’année 2017 permettront de bénéficier d’une réduction d’impôt imputable dans les conditions de droit commun.

L’impact fiscal du régime est préservé par la mise en place du mécanisme suivant :

1. L’IR 2017 sera calculé sur les revenus 2017 dans les conditions de droit commun ;
2. Le CIMR sera calculé pour neutraliser l’IR 2017 dû à raison des seuls revenus ordinaires ;
3. Les crédits et réductions d’impôt s’imputeront en priorité sur l’IR 2017 initialement calculé, l’imputation du CIMR n’intervenant que dans un second temps ;
4. Le CIMR ayant la nature d’un crédit d’impôt restituable, son excédent, après imputation sur un éventuel reliquat d’IR 2017, fera l’objet d’un remboursement par l’Etat dans le courant de l’année 2018. 

A titre d’exemple : 

1. L’IR 2017 de M. X est de 100 ;
2. M. X percevant des revenus exceptionnels, son CIMR est de 80 ;
3. M. X bénéficiant d’une réduction d’impôt Malraux de 30, celle-ci s’impute en priorité sur l’IR 2017 de 100 initialement calculé ;
4. Le CIMR de 80 s’impute ensuite sur le reliquat d’IR 2017, soit 70 : M. X se fera rembourser le surplus de CIMR, soit 10, correspondant bien au montant de sa réduction Malraux excédant l’IR dû au titre de ses revenus exceptionnels (30 – (100-80)).    —> Si M. X n’avait aucun revenu exceptionnel, il aurait bien aussi été remboursé de 30

Pour les années suivantes, il est à noter que le taux de prélèvement à la source applicable dépendra du montant d’IR dû l’année précédente avant imputation des crédits et réductions d’impôt : le contribuable se verra donc, à revenus et montants de travaux constants, prélevé d’un montant supérieur au montant d’IR qui sera effectivement dû compte tenu des réductions et crédits d’impôts réalisés. 

L’excédent prélevé (correspondant au montant des réductions et crédits d’impôt) fera alors l’objet d’un remboursement par l’Etat l’année suivante lors de la régularisation annuelle.

Les réductions d’impôt, telles que la réduction Malraux, seront donc sans incidence sur le taux de prélèvement à la source qui s’appliquera.

CONCLUSION

Bien que conservant toute sa portée, la réduction d’impôt Malraux conserve aussi ses mêmes limites : les contribuables ne pourront en effet se voir rembourser une somme supérieure au montant de leur IR 2017 théorique. Nul effet d’aubaine à saisir donc.

Tant les contribuables dont l’investissement est en cours que ceux qui en réaliseraient un à compter de l’année 2017 ne verront donc leur fiscalité ni pénalisée, ni améliorée par l’instauration du prélèvement à la source. 

Rappel du particularisme de l’année 2017

L’IR relatif aux revenus de l’année 2017 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (« CIMR »). Cependant, seul l’IR relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation. 

Partant, l’année 2017 ne sera donc pas, pour de nombreux contribuables, une année « blanche ».

Ce qu’il faut retenir pour 2017

Le Malraux conserve sa portée pour les investissements en cours et à venir.
Par ailleurs, il pourra se révéler être une alternative à étudier pour les profils dont le CIMR impacterait défavorablement d’autres typolo-gies d’investissement.

La loi n° 2016-1691 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique -dite loi « Sapin II »- entend modifier en profondeur la pratique des collectivités dans la gestion de leur domaine immobilier en intégrant une logique concurrentielle dans le but d’une meilleure valorisation économique de ce patrimoine. L’article 34 prévoit que, désormais, tant la délivrance des autorisations d’occupation du domaine public que les opérations de cession immobilière devront préalablement respecter des obligations de publicité et de mise en concurrence.

La mise en concurrence des titres d’occupation du domaine public

Le refus traditionnel d’une obligation de mise en concurrence

Alors que les obligations de publicité et de mise en concurrence préalables à la passation des contrats publics se multipliaient, et bien que la délivrance de titres d’occupation du domaine public puisse à l’évidence, dans certains cas, avoir une influence sur l’activité économique des opérateurs privés (mais aussi publics), droit interne comme droit de l’Union européenne ne reconnaissaient pas, en la matière, l’existence d’une telle obligation.

Le Conseil d’Etat affirmait en 2010 « qu’aucune disposition législative ou réglementaire ni aucun principe n’imposent à une personne publique d’organiser une procédure de publicité préalable à la délivrance d’une autorisation ou à la passation d’un contrat d’occupation d’une dépendance du domaine public » (CE, Sect., 3 décembre 2010, Ville de Paris c. Asso. Jean Bouin, n° 338272).

La consécration d’une obligation partielle de mise en concurrence

En 2016, et par deux fois, cet état du droit a été considérablement modifié.

En effet, par une décision Promoimpresa du 14 juillet 2016, la Cour de justice de l’Union européenne a posé le principe selon lequel la délivrance d’une autorisation d’occupation à un opérateur économique qui conditionne, du fait de la rareté du nombre des autorisations disponibles,  l’exercice d’une activité économique, doit être soumise à publicité et mise en concurrence préalable.

L’article 34 de la loi Sapin II a donc habilité le gouvernement a « moderniser et simplifier » les règles d’occupation et de sous-occupation du domaine public, en vue de prévoir de telles procédures préalables à l’attribution de « certaines » autorisations domaniales. Ces autorisations devraient certainement être celles conditionnant l’exercice d’une activité pour laquelle plusieurs opérateurs seraient susceptibles d’être mis en concurrence (a contrario de celles concernant les terrasses de café par exemple).

La securisation des transactions immobilieres des collectivités publiques

L’application de procédures de publicité et mise en concurrence préalables

En l’état du droit, les opérations des collectivités publiques portant sur la cession ou l’acquisition d’immeubles ne sont soumises à aucune obligation de publicité et mise en concurrence préalables.

Si l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics a prévu,  à son article 14, que les marchés d’acquisition de biens immeubles demeuraient exclus du droit de la commande publique et donc des obligations de mise en concurrence, l’article 34 de la loi « Sapin II » habilite le Gouvernement à prévoir de telles mesures pour les opérations de cessions immobilières.

Il convient de remarquer que ces dispositions, contrairement à celles concernant les autorisations domaniales, ne semblent pas s’intéresser uniquement à « certaines » opérations de cession. Ainsi, Etat et collectivités territoriales devraient bientôt être tenus de soumettre toutes leurs opérations immobilières au libre jeu de la concurrence, ce qui est réputé de nature à assurer une meilleure valorisation de leur domaine.

La possibilité de conclure des avant-contrats

La pratique de la cession des biens immobiliers des collectivités territoriales veut souvent que les parties tentent de conclure des avant-contrats, notamment préalablement à l’intervention de l’autorité délibérante, seule compétente pour se prononcer sur les opérations immobilières de collectivité (v. not. art. L. 2241-1 du CGCT pour la commune). Reste qu’à défaut d’habilitation, ces compromis et promesses signés par l’autorité exécutive sont considérés comme nuls et qu’aucune des parties ne peut s’en prévaloir (CA Bordeaux, 1^ère ch. civ., 30 mai 2014, Cne de Saussignac, n° 12/06792).

C’est pourquoi, dans une logique de sécurisation, l’habilitation -donnée au gouver-nement par l’article 34- relative la modernisa-tion des règles régissant le transfert de propriété des collectivités devrait permettre, une fois l’ordonnance prise, la conclusion de ce type de contrat (selon le rapport du député S. Deneja fait au nom de la commission des lois de l’Assemblée Nationale).

A noter :

• L’ensemble des mesures qui ont été décrites devront être prises par le Gouvernement dans un délai de douze mois prévu par la loi « Sapin II » à compter de sa promulgation, c’est-à-dire d’ici le 9 décembre 2017.

• En plus des modifications relatives à la gestion du domaine des collectivités publiques, les disposi-tions de la loi du 9 décembre 2016 entendent compléter et achever la réforme du droit de la commande publique opérée par les ordonnances de 2015 et 2016. Au-delà de quelques dispositions éparses, l’article 38 habilite le gouvernement à adopter la partie législative du futur code de la commande publique d’ici le 9 décembre 2018.