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Protection des locataires lors de « la vente à la découpe » Point sur les accords collectifs de location du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 en matière de nullité

SANCTION DE L’IRRESPECT DE L’ACCORD COLLECTIF DE LOCATION DU 9 JUIN 1998

Un texte silencieux ne précisant pas le régime de nullité

L’accord de 1998 ne mentionne aucune sanction applicable en cas d’irrespect de la procédure imposée par l’accord.

Dans les faits, la jurisprudence a été favorable à la nullité. En effet, la 6éme Chambre de la Cour d’appel de Paris a annulé de nombreux congés pour les raisons suivantes, comme par exemple :

• informations insuffisantes données sur l’état de l’immeuble, CA Paris, 6° ch sect C, 18 septembre 2007;
• la réunion d’information n’a pas eu lieu ou n’a pas été associée à cette procédure les associations de locataires CA Paris, 6° ch, sect C, 19 février 2008.

La Cour de cassation est venue par la suite, préciser expressément sa position en matière de nullité. 

La position claire de la Cour de la cassation en matière de nullité

Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation indique « (…)à bon droit, que les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques devaient, aux termes des dispositions d’ordre public du paragraphe 2.2 de l’accord du 9 juin 1998, faire l’objet d’un examen par le bailleur et les associations de locataires, et constaté qu’un tel examen n’avait pas eu lieu, la cour d’appel en a exactement déduit la nullité des congés pour vendre et celle des offres de vente notifiées aux preneurs ». Cour de cassation, 20 février 2008, société Gramont c/Benacom n° 06-21.122.

La Cour de cassation s’appuie sur le caractère “d’ordre public” de l’accord collectif de 1998 pour confirmer l’annulation des congés, mais également de l’offre de vente notifies aux preneurs.

SANCTION DE L’IRRESPECT DE L’ACCORD COLLECTIF DU 16 MARS 2005

Les cas précis de nullité du congé pour vendre envisagés 

L’accord de 2005 a comblé le vide laissé par l’accord collectif de 1998 en prévoyant expressément que le « non-respect des dispositions prévues aux paragraphes 3.2, 3.3, 4.1 à 4.4 de l’accord entraîne de plein droit la nullité du congé pour vendre ».

• les cas de prorogation du bail ;
• les cas de vente à une personne liée au locataire ;
• les cas de renouvellement du bail ;
• les cas de relogement du locataire ».

Quid de la nullité de l’offre de vente ?

Peut-on appliquer la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e Civ, le 20 février 2008 ) s’appuyant sur la notion « d’ordre public », article 2-2 de l’accord de 1998, pour confirmer l’annulation des congés ET offres de ventes notifiés aux preneurs ? La Cour a estimé que c’est l’ensemble de la procedure, y compris donc l’offre de vente qui était viciée par irrégularité commise. Le locataire qui n’a pas été informé ou n’a pas eu le temps nécessaire à la réflexion ne peut pas prendre une decision éclairée, d’où la nullité de l’offre. Il est poutant encore incertain que l’annulation globale de l’opération sera systématiquement pronon-cée par les juges.

Rappels :

Aucune sanction n’est, en revanche, prévue pour le cas où d’autres dispositions de l’accord de 2005 ne sont pas respectées, notamment celles organisant l’information des locataires.

Cependant, la loi « Aurillac » du 13 juin 2006 est venue étendre les sanctions à d’autres dispositions de l’accord de 2005 non visées. En effet, elle pourrait permettre de sanctionner par la nullité un congé délivré en violation des modalités d’information des locataires ou de toute autre règle prévue par l’accord de 2005.

La question de la nullité de l’offre reste cependant posée, dès lors que cette sanction n’est envisagée ni par l’accord, ni par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

A Noter :

A l’heure actuelle, la jurisprudence devra choisir entre étendre la solution admise par la Cour de cassation à propos de l’accord de 1998 ou, au contraire, s’en tenir littéralement aux textes.

La loi ALUR et la loi LAAAF : Point sur la constructibilité en Zone Agricole (ZA) et en Zone Naturelle (ZN)

LA CONSTRUCTIBILITE DANS LES STECAL : ARTICLE L. 123-1-5.II.6° DU CODE DE L’URBANISME

Le contenu et l’adoption des STECAL

La loi ALUR énonce expressément la liste des constructions et aménagements que le règlement du PLU peut admettre dans les STECAL* :

1. les constructions ;
2. les aires d’accueil des gens du voyage et les terrains familiaux locatifs destinés à l’habitation des gens du voyage ;
3. l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

La création d’un STECAL doit, désormais, revêtir un caractère exceptionnel.

Leur délimitation nécessite l’obtention d’un avis favorable de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF).

L’affirmation du caractère « exceptionnel » des STECAL

Les ZA et ZN des documents d’urbanisme sont, en principe, inconstructibles. La loi ALUR restreint la possibilité de recourir aux STECAL en précisant que ces derniers devront rester exceptionnels. Le caractère exceptionnel s’appréciera différemment selon les caractéristiques du territoire ou du projet en cause.

Il s’agit, pour les auteurs des documents d’urbanisme, de justifier dans le rapport de présentation du PLU que leur délimitation « respecte le caractère exceptionnel posé par la loi, eu égard aux caractéristiques du territoire et de la zone concernée, ainsi qu’à la nature du projet envisagé » (cf. Rép. Ministérielle du 20/01/15 no 61566).

La constructibilité limitée des ZA et ZN ne doit cependant pas faire obstacle à une gestion mesurée de l’évolution du bâti existant en dehors des STECAL.

LE SORT DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES EN ZONE AGRICOLE ET NATURELLE « HORS STECAL »

Les constructions existantes en ZA et ZN

Avant la loi LAAAF, en dehors des STECAL, les constructions existantes ne pouvaient faire l’objet que d’une adaptation ou d’une réfection, à l’exclusion de tout changement de destination.

Les bâtiments situés en ZA et ZN ne pouvaient donner lieu à une extension que s’il s’agissait de constructions nécessaires à l’exploitation agricole et forestière (article R. 123-8 du C. urba).

La loi LAAAF du 13 octobre 2014 est venue définir, tout en les encadrant, les possibilités d’évolution des constructions existantes situées en dehors des STECAL (nouvel article L. 123-1-5 du C. urba).

Les possibilités d’évolution du bâti

Les nouveaux alinéas 7 et 8 de l’article L. 123-1-5 du C. urba permettent au règlement du PLU :

pour tous les bâtiments existants à usage d’habitation, qu’ils soient remarquables ou non, de prévoir la possibilité d’une « extension mesurée »** ;

pour les bâtiments « désignés », d’autoriser un changement de destination, à condition qu’il ne compromette pas l’exploitation agricole ou la qualité paysagère du site, et après avis :

• de la CDPENAF en ZA ;
• de la CDNPS en ZN (commission départementale de la nature, des paysages et des sites).

Rappels

*Les STECAL constituent des secteurs de taille et de capacité d’accueil limités présents dans les ZA et ZN (cf. L. 123-1-5 II 6o du C. urba).

A Noter

La loi ALUR a restreint les possibilités de créer des STECAL, mais la loi LAAAF donne des précisions sur le régime des constructions existantes hors STECAL (cf. la réponse ministérielle du 20 janvier 2015 n° 61566).

**Tant dans les STECAL qu’en dehors, le règlement doit préciser les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions. Sachant qu’en ZA et ZN, la constructibilité doit rester limitée.

Le règlement devra préciser les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, à l’hygiène et à la sécurité (…).

Régime de la TVA sur la marge sur les terrains à bâtir : les juridictions du fond renvoient l’administation fiscale dans les cordes !

Comme rappelé dans notre précédent bulletin sur le sujet (cf. Bulletin du 21/07/2016), l’administration fiscale a adopté une position qui ajoute à la loi pour restreindre l’application du régime de la TVA sur la marge tel que prévu par l’article 268 du CGI.

Pourtant, les juridictions du fond sont venues rappeler que l’application de la TVA sur la marge aux livraisons d’immeubles anciens bâtis et terrains à bâtir (« TAB ») est conditionnée au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA. Pour les actes passés avec TVA sur le prix total une réclamation peut être envisagée.

RAPPEL DU CONTEXTE

La loi

Les règles applicables: 

• Les immeubles anciens bâtis (+ de 5 ans) sont en principe exonérés de TVA (art. 261 5-1° du CGI) ) sauf option (art. 260 5e bis du CGI);
• Les terrains à bâtir vendu par un assujetti (ex. : marchand de biens) sont en principe assujettis à la TVA sur le prix total (art. 257-I-2. du CGI).

Mais dans ces deux hypothèses, il est possible d’opter pour la TVA sur la marge (art. 268 du CGI).

Cet article prévoit toutefois que ce régime n’est applicable que lorsque l’acquisition initiale par le cédant n’a pas ouvert de droit à déduction (ex. : en cas d’acquisition auprès d’un particulier non assujetti ou d’acquisition exonérée). 

La base d’imposition à la TVA est égale à la différence entre le prix de revente et le prix d’achat.

La position de l’administration fiscale

La doctrine administrative considère que l’application du régime de la TVA sur marge serait également subordonnée à une condition d’identité entre le bien acquis et revendu.

Aux termes de quatre réponses ministérielles datant de 2016, l’administration précise que le régime de faveur ne peut s’appliquer que si les immeubles anciens bâtis et les « TAB » n’ont pas subi de changement quant à leur qualification juridique et leurs caractéristiques physiques entre l’achat et la revente.

Tel n’est pas le cas, selon elle, dans le cas d’un lot revendu comme « TAB » acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti ou en cas de division parcellaire intervenue entre l’achat et la revente entraînant de tels changements (ex. : modification des surfaces vendues).

Cette position a été assouplie récemment (cf. encadré) mais ajoute toujours à la loi.

REMISE EN CAUSE DE LA POSITION DE L’ADMINISTRATION

Désaveu de la doctrine fiscale par les juridictions du fond

L’administration a été désavouée par les juridictions du fond :

• La CAA de Lyon a jugé, les 20 décembre 2018, 7 mai, 25 juin et 27 août 2019, que « la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification juridique du bien ont été modifiées avant la cession est sans incidence sur l’application du régime de la TVA sur marge » ;
• La CAA de Marseille dans un arrêt du 12 avril 2019 a également précisé qu’ « il ne résulte pas de dispositions précédemment citées (art. 268 du CGI), qui sont claires, que cette division ferait obstacle à l’application de ce régime (TVA sur la marge) ou que celle-ci serait réservée, en cas de revente de TAB aux achats de biens constitués exclusivement de tels terrains ».

Que faire suite à ce désaveu ?

La CAA de Lyon a pris soin de rappeler dans ses quatre arrêts que la doctrine administrative « ne saurait légalement fonder une imposition ».
En attendant la validation du Conseil d’Etat, les professionnels de l’immobilier, qui réalisent des cessions de « TAB » issus de divisions d’ensembles immobiliers peuvent poursuivre leurs opérations en appliquant le régime de la TVA sur la marge.

En cas de rectifications pour défaut d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu (terrain d’assiette revendu comme « TAB »), les professionnels peuvent contester la position de l’administration pour doctrine illégale, en ce que celle-ci rajoute à la loi (sur ce point, voir nos précédents bulletins : ici et ici).

Une demande de restitution de la TVA acquittée à tort sur le prix total peut également être envisagée dans le délai général de réclamation (31/12 N+2).Une telle réclamation devrait être soumise à un acte rectificatif.

Assouplissement (partiel !) de la position de l’administration

Par une réponse ministérielle du 17 mai 2018, le gouvernement est revenu partiellement sur sa doctrine fiscale, précisant que « il est admis, y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée ».

Désormais, le régime de la TVA sur la marge s’applique même si les caractéristiques physiques du bien sont modifiées (notamment par division parcellaire) entre son acquisition et sa cession.

Concrètement, cela signifie qu’un « TAB » acquis en tant que tel et revendu en plusieurs « TAB » après division serait éligible à la TVA sur marge. En revanche, un terrain d’assiette revendu comme TAB ne le serait pas.
RM Vogel, 17 mai 2018, n°04171

Cette position vient d’être confirmée dans une nouvelle réponse ministérielle.
RM Falorni, 24 septembre 2019, n°1835

Retour sur les modalités du contrôle exercé par l’administration sur la qualité du demandeur d’une autorisation d’urbanisme en copropriété.

« L’ATTESTATION DE QUALITE » FOURNIE PAR LE PETITIONNAIRE EST SUFFISANTE POUR OBTENIR UNE AUTORISATION D’URBANISME

L’attestation prévue par l’art. R. 423- 1 du CU suffit à établir la qualité du pétitionnaire

Dans sa rédaction en vigueur, l’article R.423-1 du code de l’urbanisme prévoit que les demandes d’autorisation d’urbanisme sont déposées par :

• le ou les propriétaires du terrain, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• et, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire.

Le Conseil d’État estime qu’il n’appartient donc plus à l’administration de vérifier si le demandeur d’une autorisation d’urbanisme est, ou non, propriétaire de la parcelle de l’assiette du projet ou encore s’il disposait d’un titre l’habilitant à le faire.

Le copropriétaire n’a pas à fournir le PV d’AG des copropriétaires l’autorisant à réaliser les travaux

Cette jurisprudence est bien évidemment applicable à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour les travaux à réaliser sur les parties privatives ou sur les parties communes d’un immeuble en copropriété.

Le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, la délivrance d’une attestation conforme aux dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme suffit, et l’administration n’est pas tenue de vérifier si le pétitionnaire dispose de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser de tels travaux. Le demandeur atteste seulement avoir la qualité de copropriétaire et/ou être autorisé à exécuter les travaux (CE, 15 février 2012, Mme Quennesson).

LA CONNAISSANCE D’UNE MANŒUVRE FRAUDULEUSE DU PETITIONNAIRE AUTORISE TOUTEFOIS L’ADMINISTRATION A LE SANCTIONNER

Le contrôle de la qualité du pétitionnaire par l’administration qui a connaissance d’une fraude

Le Conseil d’État a dernièrement jugé que « saisi d’une demande d’autorisation d’urbanisme dont le pétitionnaire atteste qu’il a qualité pour la déposer, le service instructeur n’est pas tenu de vérifier la validité de cette attestation mais est tenu de refuser l’autorisation s’il a connaissance d’informations de nature à établir une manœuvre frauduleuse » (CE, 23 mars 2015, req. n° 348261).

Immeubles en copropriété : le défaut de l’accord de l’AG n’est pas, à lui seul, constitutif d’une fraude

En matière de copropriété, la fraude serait constituée en présence d’une demande d’autorisation déposée par le pétitionnaire qui n’a pas la qualité de copropriétaire et qui passe outre leur refus, ou par un copropriétaire qui passe outre le refus de l’AG des copropriétaires et du juge civil (TA de Paris, 3 novembre 2011, req n°1003390). En tout état de cause, la fraude ne serait pas constituée tant que les voies de recours devant le juge judiciaire n’ont pas été épuisées.

Rappels :

Une fausse attestation de qualité, délivrée par le pétitionnaire, est susceptible d’être qualifiée de frauduleuse et d’entacher d’illégalité l’autorisation d’urbanisme délivrée, laquelle pourra, dès lors, être retirée à tout moment (CE, 15 février 2012, Mme Quennesson, req n° 333631).

A Noter :

Cependant, de simples erreurs ou omissions contenues dans l’attestation (R. 423-1 du CU) ne peuvent suffire à qualifier la demande de frauduleuse. A la lecture des jurisprudences rendues en la matière, la fraude serait par exemple constituée par le dépôt d’une demande d’autorisation, alors que le pétitionnaire :

• n’a aucun droit réel sur l’immeuble et qu’il a connaissance de l’opposition du propriétaire au projet (immeuble en location par exemple, CE, 6/12/2013, req. n° 354703) ;
• dispose d’un droit réel sur l’immeuble mais s’est déjà heurté au refus des autres titulaires de droits réels et, dans l’hypothèse où ce refus peut être surmonté par voie judiciaire, à celui du juge judiciaire qui ne lui a pas donné satisfaction (immeubles en copropriété, immeubles mitoyen, etc.).

Eu égard aux incertitudes existantes en la matière, il est déconseillé de tenter une régularisation en cours d’instruction de la demande d’autorisation (par l’obtention de l’autorisation de l’AG des coproprié- taires par exemple). Il est en conséquence recommandé au pétitionnaire de se prévaloir, dès le dépôt du dossier de demande, des autorisations de droit privé.

Construction de résidences universitaires : un point sur l’application des règles de stationnement et d’accessibilité

LES NOUVELLES DEROGATIONS CONCERNANT LA REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

Limitation des obligations

Le nouvel article L. 123-1-13 du c.urb. instaure des limites à l’application du règlement des plans locaux d’urbanisme lors de la construction de résidences universitaires :

• il ne peut être exigé plus d’une place de stationnement par logement ;
• il ne peut être exigé plus de 0,5 place par logement si la résidence est située à moins de 500 mètres d’un moyen de transport public* ;

Ces dispositions sont applicables pour les demandes de permis de construire déposées depuis l’entrée en vigueur de la « loi Mandon » ainsi qu’aux demandes déposées avant cette date, en cours d’instruction.

Suppression possible des obligations de stationnement

L’alinéa 6 de l’article L. 123-1-13 du c.urb. prévoit que :

« Les plans locaux d’urbanisme peuvent, en outre, ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction des logements** mentionnés aux trois premiers alinéas ».

En d’autres termes, le législateur permet aux rédacteurs des PLU de ne pas exiger la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction de résidences universitaires.

RETOUR SUR LES NORMES APPLICABLES EN MATIERE D’ACCESSIBILITE AUX PERSONNES HANDICAPEES

Exigences assouplies pour les résidences gérées et entretenues de manière permanente

Le Décret du 14 mars 2014 (no 2014- 337) instaure un régime d’accessibilité assoupli pour la construction de logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière et dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente (R. 111- 18-2 II C. const). Il s’applique lors de la construction de résidences universitaires remplissant ces conditions.

Pour bénéficier de ce régime, un dossier administratif doit être transmis au Préfet. Il veille à ce que l’établissement soit géré de manière permanente et que les logements soient destinés à la location temporaire/saisonnière.

Nature des assouplissements aux normes d’accessibilité

L’arrêté du 14 mars 2014(ETLL1404845A) précise les modalités d’application de l’article R. 111-18-2 II du C. contr. :

• pour tous les logements , des normes minimales assouplies : toute personne handicapée doit pouvoir visiter le logement, –> le logement doit pouvoir être occupé par une personne sourde, malentendante, aveugle, malvoyante ou présentant une déficience mentale.
• pour au moins 5 % des logements , des prestations supplémentaires doivent être réalisées afin que toute personne handicapée puisse, sans travaux préalables, accéder à toutes les pièces du logement.

• L’article L. 631-12 du code de la construction définit ainsi la résidence universitaire :

« La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs (…) Le contrat de location a une durée maximale d’un an ».

* Au sens de l’article L. 123-1- 13 du c.urb., un moyen de transport public concerne :

1. Une gare, une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre ;
2. une desserte de qualité.

** L’article vise les logements locatifs financés par l’Etat, les établissements pour personnes âgées et les résidences universitaires. 

L’adaptation mineure des règles du PLU peut être invoquée pour la première fois devant le juge administratif

LA LIBRE REVENDICATION DES ADAPTATIONS MINEURES PAR LE PETITIONNAIRE AU CONTENTIEUX

L’obligation de l’autorité administrative au regard des adaptations mineures

Le Conseil d’Etat censure pour erreur de droit le raisonnement de la cour administrative d’appel qui avait rejeté les prétentions des requérants au motif qu’ils ne s’étaient pas prévalus, dans leur demande de permis de construire, des adaptations mineures dont ils pouvaient bénéficier.

En effet, « il appartient à l’autorité administrative, saisie d’une demande de permis de construire, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les dispositions du plan local d’urbanisme applicables, y compris telles qu’elles résultent, le cas échéant, d’adaptations mineures lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d’assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l’exige”.

Le nouveau droit du pétitionnaire au regard des adaptations mineures

Le Conseil d’Etat ouvre un nouveau droit pour le pétitionnaire, puisqu’il “peut, à l’appui de sa contestation, devant le juge de l’excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d’urbanisme applicables, le cas échéant assorties d’adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus, alors même qu’il n’a pas fait état, dans sa demande à l’autorité administrative, de l’exigence de telles adaptations (…)”.

En d’autres termes, la possibilité de bénéficier d’une adaptation mineure du PLU n’est plus conditionnée au fait d’avoir été sollicitée au stade de la présentation de la demande d’autorisation.

UN ARRET QUI RENOUVELLE L’INTERET DU REGIME POURTANT RESTRICTIF DES ADAPTATIONS MINEURES PREVUES PAR L’ARTICLE L 123-1-9 DU CODE DE L’URBANISME

La définition légale des « adaptations mineures »

D’abord admise par la jurisprudence du Conseil d’Etat (23 février 1977 Consorts Lahellec, req. n° 99314), cette technique figure aujourd’hui à l’article L 123-1-9 alinéa premier du code de l’urbanisme qui dispose que « Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ».

« Le champ d’application des adaptations mineures »

Les adaptations mineures sont mises en œuvre de manière restrictive, lorsque l’atteinte qu’elles portent à la règle fixée par le PLU est, d’une part, justifiée par l’une des causes énumérées par les dispositions de l’article L.123-1-9 précité et, d’autre part, particulièrement limitée.

Deux conditions doivent donc être réunies :

• Elles doivent être nécessaires compte tenu de la nature du sol, de la configuration des parcelles ou du caractère des constructions avoisinantes ;
• Elles doivent avoir une ampleur limitée par rapport aux règles du PLU.

Rappels

L’autorité administrative compétente pour délivrer l’autorisation demandée ne peut refuser par principe d’examiner la possibilité d’une adaptation mineure lorsqu’elle est invoquée directement par le pétitionnaire : CE 15 mai 1995 Commune de Marnaz, req. n° 118919.

Les juges du fond apprécient souverainement si la dérogation aux règles fixées par le PLU constitue une adaptation mineure ou pas : CE 30 juin 1999 Epoux Guttierez, req. n° 194720.

A noter :

Le considérant de principe de l’arrêt du 11 février 2015 réaffirme une solution récemment retenue dans une décision d’espèce, aux termes de laquelle le Conseil d’Etat avait censuré le raisonnement du juge d’appel estimant que le pétitionnaire ne pouvait se prévaloir d’une adaptation mineure, faute d’avoir invoqué celle-ci devant le service instructeur : CE 13 février 2013 SCI Saint Joseph, req n° 250729

L’amendement de suppression du dispositif fiscal Malraux est retiré !

LE CAFOUILLAGE

Le rapporteur général de la Commission des finances de l’Assemblée nationale avait fait voter (cf. notre bulletin), en commission, un amendement de suppression du dispositif fiscal de la loi Malraux pour toutes les dépenses réalisées après 2020.

C’était une atteinte rétroactive inouïe à la sécurité juridique des contribuables qui avaient fait confiance à la loi et s’étaient engagés depuis 2017 jusqu’à ce jour, sur les quatre années prévues par le dispositif fiscal.

Probablement alerté de la gravité de ce qu’il avait fait voter le rapporteur général (LREM) a fait adopter un nouvel amendement reportant la date de fin à 2023. Cela permettait au moins de finir les opérations engagées mais mettait fin à toute nouvelle opération dès 2020.

Les réactions aux conséquences désastreuses de cette atteinte à un dispositif d’intérêt général n’ont heureusement pas manqué.

LE RETRAIT

Le retrait espéré est arrivé très vite : en séance publique à l’Assemblée nationale, le 18 octobre dernier, le rapporteur général a, lui-même, retiré l’amendement qu’il avait fait adopter (deux fois) précédemment. C’est une bonne nouvelle. Dont acte.

UN DÉVOIEMENT DU RÔLE DE LA LOI

Cet amendement s’inscrit dans la continuité de l’article 7 du PLF qui prévoit de « limiter dans le temps des dépenses fiscales (pour) rendre effective l’exigence d’évaluation ». Autrement dit, comme l’avoue le rapporteur général, il s’agissait d’« une sorte de provocation pédagogique ».  

Pourquoi ne pas avoir organisé le processus d’évaluation plutôt que passer par ce raisonnement spécieux ?

Sur la forme, c’est une atteinte au respect dû à la loi que de l’instrumentaliser de cette manière.

SUR LA QUESTION DE FOND

Le rapporteur général a déclaré qu’il s’agissait « d’un trou noir fiscal », « nous ne connaissons ni le nombre de bénéficiaires, ni le montant et dont je présume qu’ils peuvent être extrêmement importants ». Pourquoi une telle déclaration alors que l’administration dispose de toutes ces informations qui sont portées sur les déclarations fiscales et les avis d’imposition ? Pourquoi ne pas solliciter l’administration plutôt que d’en reporter la responsabilité sur le contribuable ?

(Vidéo du débat de 03h03’’10 à 03h08’’33).

Cela dit, il ressort de rapports établis ces dernières années que ce dispositif fiscal ne coûterait que quelques dizaines de millions d’euros. Une dépense très modeste au regard des bénéfices évoqués et, de plus, largement compensée par les recettes en TVA, droits d’enregistrement, impôts des entreprises et cotisations sociales versées pour les salariés.

ACTUALITÉ DE LA LOI MALRAUX

Comme évoqué dans un précédent bulletin, la loi Malraux est plus que jamais d’actualité.

Elle contribue efficacement aux objectifs de la loi ELAN, rappelés dans une récente instruction du gouvernement du 29 juillet dernier qui rappelle la nécessité de lutter contre l’étalement urbain, de travailler à la restauration et à la redynamisation des centres villes, à la préservation du patrimoine et à tout ce qui fait l’originalité et l’attractivité de nos centres anciens.

Elle est également en accord avec les Opérations de Revitalisation de Territoire (« ORT ») dispositif voté par le Parlement qui permet de lutter contre la dévitalisation des centres villes ainsi qu’avec le dispositif Denormandie qui vise la restauration du patrimoine bâti.

Les bénéfices exceptionnels de la loi Malraux

Les centres historiques qui bénéficient de la loi Malraux lorsqu’elle peut s’appuyer sur son volet fiscal témoignent pour elle.

Que ce soit d’un point de vue patrimonial ; du cadre de vie ; des centres villes ; du logement ; etc. la loi Malraux n’a plus rien a prouver.

Mais à cela, il faut ajouter le maintien et le développement d’un tissu économique d’entreprises. Faut-il ajouter qu’il s’agit d’emplois généralement qualifiés, non délocalisables, et nécessitant des savoir-faire pérennes ?

Cet avantage fiscal qui n’est qu’une contrepartie au surcoût des travaux « Malraux » supporté par des particuliers, au bénéfice de l’intérêt général, est donc un levier indispensable procurant d’importants bénéfices pour la collectivité.

Le nécessité de règles pérennes

Cette manière d’instrumentaliser la loi n’est pas sans graves conséquences.

Programmer à court terme la fin d’un tel dispositif, simplement pour obtenir des informations entre les mains de l’administration, c’est :

-jouer inconsidérément avec l’avenir des entreprises et des emplois ;

-casser un outil industriel et des savoir-faire qui nécessitent du temps, de la formation et de l’investissement.

Les « communes nouvelles » de moins de 10 000 habitants, ou regroupant toutes les communes d’un EPCI à fiscalité propre, créées avant le 1er janvier 2016 bénéficieront d’un régime financier préservé pendant trois ans dans un contexte d

DEUX HYPOTHESES MAJEURES DE CREATION D’UNE COMMUNE NOUVELLE

Unanimité de communes contigües

Reposant sur un consensus politique unanime des représentants de communes contiguës déterminé en amont de la procédure, le préfet de département peut prendre un arrêté de création d’une « commune nouvelle » lorsque :

1. chaque conseil municipal du territoire de la future commune nouvelle ou des communes membres d’un même EPCI à fiscalité propre demande sa création ;
2. chaque conseil municipal s’est entendu sur le nom de la commune nouvelle.

Majorité des 2/3 de communes membres d’un EPCI

Lorsque, sur le territoire d’un EPCI à fiscalité propre, l’unanimité des conseils municipaux des communes membres n’est pas atteinte pour autoriser le préfet de département à créer une commune nouvelle, mais qu’au moins les 2/3 des conseils municipaux des communes membres représentant les 2/3 de la population ont délibéré en faveur ce projet, la commue nouvelle pourra être créée par arrêté du préfet après :

1. la consultation et le vote favorable des personnes inscrites sur les listes électorales municipales ;
2. la détermination d’un nom pour la commune nouvelle par le préfet de département.

REGIME FINANCIER DE FAVEUR

Maintien de la DGF des anciennes communes & bonification

La dotation globale de fonctionnement (DGF) ne subira pas de baisse pour les communes nouvelles créés avant le 1er janvier 2016 « au cours des trois premières années suivant leur création ». Au contraire même puisque une majoration de 5% de la dotation forfaitaire est prévue pendant cette même période.

Dotation d’intercommunalité & dotation nationale de péréquation

La commune nouvelle composée des communes d’un ancien EPCI à fiscalité propre, récupère aussi, pour la même durée, la « dotation de consolidation », qui se substitue à la dotation d’intercommunalité que percevait l’EPCI dissous. Il en va de même pour la dotation de péréquation.

Précisions

• Une fois créée, la commune nouvelle se substitue aux communes anciennes et le cas échéant, à l’EPCI à fiscalité propre préexistant. • Jusqu’aux prochaines élections municipales, tous les conseillers municipaux peuvent siéger au conseil municipal de la commune nouvelle. • Les anciennes communes peuvent, sur délibération du conseil municipal de la commune nouvelle, devenir des communes déléguées dotées non seulement d’un maire dél- égué et d’une annexe de mairie dans laquelle sont établis les actes de l’état civil, mais encore d’adjoints délégués d’un conseil communal. • Les personnels des anciennes communes et, le cas échéant, de l’EPCI à fiscalité propre, sont transférés de plein droit à la commune nouvelle et peuvent prétendre au maintien de leur régime indemnitaire.

Charge de la preuve et régularité de la notification des recours introduits à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme (R.600-1 du code de l’urbanisme).

LE PRINCIPE : LA CHARGE DE LA PREUVE DE LA REGULARITE DE LA NOTIFICATION INCOMBE AU REQUERANT

L’exigence d’un certificat de dépôt de la LRAR notifiant le recours

L’alinéa 2 de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme prévoit que la notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de quinze jours suivant le recours.

Le Conseil d’État estime que la production du certificat de dépôt de la lettre recommandée notifiant un recours en matière d’urbanisme suffit à justifier de l’accomplissement de cette formalité (CE, avis, 3 mars 2009, M. Leconte, req. no 321157).

L’exigence de la communication de la copie intégrale du recours contentieux

Il incombe toutefois à l’auteur d’apporter la preuve du contenu de la notification (CE, 15 mai 2013, Assoc. santenoise de défense de l’environnement naturel “Vivre…à l’orée de l’arc boisé”, req. no 352308) et notamment de la communication de la copie intégrale de son recours. A défaut, le contenu de la notification serait jugé insuffisant et la requête estimée irrecevable. En pratique, et pour faciliter la preuve de cette communication, le courrier de notification mentionne qu’une copie du recours y est jointe.

LA LIMITE : LA PREUVE DELICATE DU CONTENU DES DOCUMENTS JOINTS AU COURRIER DE NOTIFICATION

Le requérant n’a pas à prouver le contenu des documents joints à la notification

Dans l’arrêt du Conseil d’État du 5 mars 2014, le courrier de notification du recours mentionnait bien qu’une copie du recours était jointe au pli. Il était cependant soutenu en défense que la notification adressée était irrégulière pour ne pas comporter la copie du recours introduit contre l’autorisation d’urbanisme (mais celle d’un recours dirigé contre un autre acte). Dans une telle hypothèse, revenait-il au requérant de prouver qu’il avait bien joint les documents au courrier de notification comme indiqué dans le courrier ? Certainement conscient des difficultés et des abus qu’une telle obligation aurait engendrés pour l’auteur de la notification face à un cas de « preuve impossible», le Conseil d’État a refusé de faire droit à la demande du défendeur. 

Sauf preuve contraire, la mention dans le courrier de notification de la communication du recours suffit

Le Conseil d’État a ainsi estimé qu’il revenait au destinataire de la notification d’établir la preuve d’une telle omission, en faisant « état des diligences qu’il aurait vainement accomplies auprès de l’expéditeur pour obtenir la copie du recours, ou par tout autre moyen ».

Ainsi, et sauf preuve contraire, la simple mention dans le courrier de notification « de la communication de la copie intégrale du recours » serait conforme à l’article R. 600-1 du CU.

Reste à savoir si la communication a posteriori du recours au défendeur qui en a fait la demande régulariserait la notification ou, au contraire, apporterait la preuve de son irrégularité. La première solution paraîtrait la plus cohérente.

Rappels :

• Champ d’application de l’article R. 600-1 du CU

En application de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, l’auteur d’un recours à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir « est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation ». Cette notification doit également être effectuée en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant les autorisations d’urbanisme susvisées.

• R.600-1 et recours en référé

Bien qu’un recours en référé introduit à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme n’ait pas à être notifié à l’auteur de la décision ni au titulaire de l’autorisation, le juge des référés ne statuera pas favorablement à la demande si la requête au fond contre cette décision est irrecevable en vertu de l’article R. 600-1 du CU.

Harmonisation du taux d’imposition des plus-values immobilières des non-résidents UE/EEE ou hors UE/EEE au taux de 19%

Jusqu’à présent, la taxation des plus-values immobilières des non-résidents (article 244 bis A du CGI) variait selon le lieu de domiciliation :

• 19 % si le non-résident est domicilié fiscalement dans un Etat membre de l’EEE;
• 33,1/3% si le non-résident est domicilié fiscalement dans un autre Etat qui n’est pas un Etat ou territoire non-coopératif ;
• 75 % si le non-résident est domicilié dans un Etat ou territoire non-coopératif (Botswana, Brunei, Guatemala, Iles Marshall, Iles Vierges britanniques, Montserrat, Nauru, Niue).

L’article 60 du PLFR 2014 a été définitivement adopté le 18/12/2014 à la suite d’un amendement déposé au cours des débats parlementaires

Le taux d’imposition des plus-values immobilières des non-résidents (qu’ils soient ou non situés dans l’UE ou l’EEE) est donc fixé au taux de 19% en vigueur pour les résidents fiscaux en France. Cet amendement ne concerne pas les plus-values immobilières réalisées par les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, ni celles réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un État ou territoire non coopératif (ETNC) qui demeurent soumises au taux de 75 %.

Attention, cette modification qui vise toutes les personnes physiques (associées de SCI ou non) s’applique aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2015. 

Cet amendement est en réalité venu tirer les conséquences du droit communautaire.

L’application du taux de 33,1/3% a été jugée contraire à la libre circulation des capitaux pour les cessions réalisées via une SCI

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt n°367234 du 20 octobre 2014, a jugé que les associés de SCI de droit français qu’ils soient résidents français, résidents d’un état membre de l’UE ou d’un état partie à l’EEE, résidents d’un état tiers doivent en cas de plus-value de cession d’un bien immobilier par la société être imposés au taux de 19% et non au taux de 33,1/3%.

Selon cette décision du Conseil d’Etat, la différence de fiscalisation des plus-values immobilières selon que les investisseurs se trouvent à l’intérieur ou à l’extérieur de l’Espace Economique Européen (EEE) constitue « une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination de ces pays », et est donc contraire à l’article 63 du Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne.

Le Conseil d’Etat ne s’est prononcé que pour les associés de SCI françaises (ne résidant pas dans un Etat non coopératif), aucune différence de situation entre les associés de SCI résidents de l’EEE et ceux résidents d’un Etat tiers n’étant de nature à justifier une différence de taux sur le fondement de la clause de sauvegarde. Reste à savoir si l’application du taux de 331/3 % sera également jugée contraire au droit communautaire pour des biens détenus directement par des personnes physiques.

Que faire pour les années passées si un taux de 331/3 % a été acquitté par les associés de SCI françaises?

L’limposition doit donc être ramenée (sans prendre en compte la taxe exceptionnelle sur les plus-values immobilières supérieures à 50.000 ! et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus éventuellement appliquées) au taux de 34,5 % (19%+15,5%) et même au taux de 19% (si les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et plus-values immobilières étaient jugés contraires au droit communautaire)(Cf. notre Bulletin en date du 2 décembre 2014 sur le sujet) au lieu actuellement de 48,84 % (33,34 % + 15,5%). Le remboursement doit être demandé par réclamation.

Bon à savoir

Dans vos reclamations demandant le remboursement de la différence entre le taux de 19% et 33,1/3%, vous pouvez par la même occasion demander le remboursement des cotisations sociales acquittées. Attention aux délais de prescription (Cf. bulletin du 2 décembre 2014).

Les plus-values et contributions sociales acquittées en 2011 sont prescrites. Néanmoins, s’agissant des plus-values immobilières réalisées en 2011, il serait possible, jusqu’au 31 décembre 2014, de solliciter le remboursement de la CEHR (contribution Fillon) acquittée en 2012 et calculée sur le revenu fiscal de référence (RFF) 2011 lequel incluait des plus-values immobilières acquittées en 2011 (le Conseil Constitutionnel a estimé que cette contribution instaurée fin décembre 2011 ne pouvait s’appliquer rétroactivement aux revenus déjà soumis à un prélèvement libératoire au cours de l’année 2011. On peut donc estimer que cette décision s’applique aux plusvalues immobilières imposées en 2011).

(Cf. notre bulletin du 18 décembre sur ce point).