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Le décret du 31 octobre 2014 : précisions sur les travaux situés sur les immeubles protégés

LA CREATION D’UN MECANISME DE PEREMPTION DES AUTORISATIONS DE TRAVAUX SUR MH CLASSES

Le régime du PC réformé en 2005/2007 a prévu un mécanisme de péremption pour les autorisations sur les MH inscrits (identique à toutes les autres autorisations), mais aucune disposition en ce sens n’avait été prévue par le régime d’autorisation des travaux sur des MH classés, réformé à la même époque. Le décret met fin à cette distinction en créant un mécanisme de péremption des autorisations de travaux sur les MH classés, lorsque les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification de la décision ou de la date à laquelle est intervenue la décision tacite ou s’ils sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Une prorogation d’un an est possible sur demande du bé- néficiaire (Cf. Art. R. 621-16-1. I. du code du patrimoine).

L’UNIFICATION DU REGIME DES AUTORISATIONS DE TRAVAUX NON SOUMIS AU CODE DE L’URBANISME SUR LES IMMEUBLES ADOSSES OU SITUES DANS LE CHAMP DE VISIBILITE D’UN MH

Le droit antérieur : un régime inachevé

Depuis la loi Warsmann du 22 mars 2012 (n° 2012-387), « lorsqu’un immeuble est adossé à un immeuble classé ou situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit au monuments historiques, il ne peut faire l’objet (…) d’aucune construction nouvelle, d’aucune démolition, d’aucun déboisement, d’aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect, sans autorisation préalable », prise avec accord de l’ABF (Cf. Art L. 621-31 du code du patrimoine).

Si la demande d’autorisation préalable était intégrée dans la procédure de permis de construire, de démolir etc., aucune précision n’était apportée par le législateur pour les demandes d’autorisation de travaux non soumises à ces régimes (Cf. Art. L. 621-32 du même code). Le décret vient donc préciser les modalités et le contenu des dossiers de demande de travaux dans cette dernière hypothèse, et résout les difficultés pratiques auxquelles étaient confrontés les pétitionnaires.

La détermination des modalités de demande préalable d’autorisation

Le nouvel article R. 621-96-3 précise le contenu du dossier de demande d’autorisation pour les travaux réalisés sur les immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité d’un monument historique non soumis à formalité d’urbanisme. Il varie selon la nature de l’opération projetée (modification, édification d’une construction ou d’une infrastructure, etc.) et de la situation de l’immeuble objet des travaux (immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité d’un MH).

L’ensemble des modalités de la procédure de demande d’autorisation préalable est fixé aux nouveaux articles R. 621-96-1 et suivants du code du patrimoine (nombre d’exemplaires dé- posés en mairie, avis de l’ABF, notification de la décision du préfet, affichage de l’autorisation sur le terrain etc.).

Remarque : Un mécanisme de péremption a également été créé pour les autorisations de travaux sur les immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité d’un MH, non soumis à formalité d’urbanisme. Attention, le délai de péremption est ici fixé à deux ans après l’octroi de l’autorisation (Cf. Art. R. 621-96-16 et s.).

A noter :

• Le silence du préfet vaut refus implicite d’autorisation

La procédure d’autorisation des travaux sur les immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité des monuments historiques compte parmi les exceptions à la règle le « silence vaut accord » (Cf. Décret n° 2014-1299 du 23 octobre 2014). En effet, le silence gardé par le préfet pendant plus de quarante jours à compter du dépôt complet de la demande vaudra décision de rejet (Art. L. 621-32 et R. 621- 96-9 du code du patrimoine).

• La non rétroactivité du régime de péremption des autorisations de travaux

Le nouveau régime de péremption des autorisations de travaux sur MH classés n’apparaît opposable qu’aux seules autorisations délivrées à compter du 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret.

• Point de départ du délai de péremption des autorisations pour les tiers

L’affichage sur le terrain de l’autorisation de travaux constitue, pour les tiers, le point de départ du délai de péremption (Cf. R. 621-16 et R. 621-96-15 du code du patrimoine). 

Contribution Fillon – A vos Réclamations avant le 31 décembre 2014 !

Une contribution instaurée fin 2011 et applicable sur les revenus perçus à compter du 1er janvier 2011

Le législateur a institué le 28 décembre 2011 une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus codifiée à l’article 223 sexies du CGI (dont le taux varie entre 3% et 4% selon le niveau de revenu et la situation du foyer fiscal), applicable à l’ensemble des gains et produits réalisés depuis le 1er janvier 2011 – et imposables en 2012 – par les contribuables dont le revenu fiscal de référence (ci-après le RFF) pour 2011 était supérieur à 250.000 ! (ou à 500.000 ! pour les couples).

Y compris sur les revenus pour lesquels un contribuable a opté pour le Prélèvement Forfaitaire Libératoire

Cette contribution est assise sur le RFF et inclut donc non seulement les revenus soumis à l’IRPP mais également les revenus non soumis à l’IRPP, c’est-à-dire ceux ayant fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire libératoire (ci-après PFL).

Or, en 2011, les revenus de capitaux mobiliers pouvaient encore être soumis sur option à un PFL. Et comme son nom le précise, un prélèvement libératoire est supposé libérer le contribuable de toute imposition au titre de ces revenus.

Du fait de l’instauration de cette contribution fin 2011 et applicable aux revenus perçus à compter de 2011, des contribuables ont pu être, en 2012, soumis à cette nouvelle contribution exceptionnelle sur les hauts revenus pour des revenus pour lesquels ils avaient pourtant opté l’année précédente, et avant la loi de finances intervenue fin 2011, pour un prélèvement libératoire.

Une rétroactivité jugée contraire à la constitution pour les revenus ayant déjà fait l’objet d’un PLF

Le Conseil Constitutionnel avait été saisi par le Conseil d’Etat d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée par un particulier qui contestait la rétroactivité de cette Contribution.

Le Conseil Constitutionnel a estimé que l’application de la contribution exceptionnelle sur les revenus de l’année 2011 était constitutionnelle, sous réserve qu’elle ne s’applique pas aux revenus ayant déjà été soumis aux prélèvements libératoires au titre de cette même année.

Le Conseil Constitutionnel a relevé que : « les contribuables ayant perçu en 2011 des revenus soumis à prélèvement libératoire pouvaient légitimement attendre de l’application de ce régime légal d’imposition d’être, sous réserve de l’acquittement des autres impôts alors existants, libérés de l’impôt au titre de ces revenus ».

Cette mesure a donc été jugée non conforme à la Constitution pour les sommes soumises à un prélèvement censé être libératoire de l’impôt dans la mesure où ces sommes ne pouvaient pas être ensuite soumise, de manière rétroactive, à une contribution qui n’existait pas encore lors du prélèvement libératoire.

Il est possible de demander le remboursement de cette contribution rétroactive jusqu’au 31 décembre 2014

Les contribuables soumis en 2012 à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus sur des revenus mobiliers perçus en 2011 pour lesquels ils avaient déjà acquitté un prélèvement libératoire sont ainsi en droit de formuler une réclamation.

La décision du Conseil Constitutionnel n’étant pas un évènement susceptible de rouvrir un délai de réclamation, il convient de déposer cette réclamation avant le 31 décembre 2014 pour ne pas se voir opposer la prescription.

Bon à savoir

Barème : 

• 3% de la fraction du RFF supérieure à 250.000 ! et inférieure ou égale à 500.000 ! (célibataires, veufs, séparés ou divorcés) et à la fraction du RFF à 500.000 ! et inférieure ou égale à 1.000.000 ! (contribuables soumis à imposition commune);
• 4 % au delà

Le RFF s’entend du montant net des revenus et plus-values retenus pour l’établissement de l’IRPP, majoré de certains revenus exonérés ou déjà soumis à prélèvement et de certaines charges déductibles du revenu imposable.

Optimisation fiscale

Cette contribution peut être réduite voire évitée, au même titre et selon les mêmes modalités que l’IRPP, par les déficits fonciers ou mieux, les déficits « monuments historiques », qui en réduisant l’assiette de l’IR réduisent aussi l’assiette de cette contribution.

Autorisation d’urbanisme et autorisation d’exploitation commerciale : simplification des démarches administratives pour le pétitionnaire

UN NOUVEAU RÉGIME DE SIMPLIFICATION DES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES POUR LE PÉTITIONNAIRE

Avant la réforme

La construction et l’exploitation d’une « grande surface* » supposaient cumulativement l’obtention :

1.  d’une autorisation d’exploitation commerciale – AEP de la CDAC/CNAC (L. 752-1 du c.com) ;
2. d’une autorisation de construire des services d’urbanisme compétents (PC, DP).

Ces deux procédures distinctes et r e l e v a n t d e l é g i s l a t i o n s indépendantes complexifiaient les démarches du futur exploitant.

L’entrée en vigueur de la loi Pinel le 18 décembre 2014 permet d’unifier ce régime d’autorisation.

Simplification des démarches

L’article 39 de la loi Pinel emporte la création du nouvel article L. 425-4 du code de l’urbanisme :

« lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale au sens de l’article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial ou, le cas échéant, de la commission nationale d’aménagement commercial ».

En d’autres termes, le pétitionnaire n’aura à déposer qu’un dossier unique auprès des services d’urbanisme compétents. Le PC/DP délivré(e) tiendra lieu d’AEP.

LE RÉGIME PROPRE À CHACUNE DES AUTORISATIONS DEMEURE

Maintien du régime et exceptions

L’unicité du régime ne concerne que le pétitionnaire. En réalité, la CDAC/CNAC rend un avis conforme, les services d’urbanisme sont en situation de compétence liée.

En outre, ce système connaît des hypothèses dérogatoires :

1. volonté d’une commune de saisir la CDAC (L. 752-4 c.com) ;
2. saisine de l’autorité de la concurrence par la commune (L. 752-5 c. com) ;
3. saisine directe de la CDAC/CNAC lorsqu’une autorisation d’urbanisme n’est pas nécessaire ;
4. « auto-saisine » de la CNAC pour certains projets (L. 752-17 du c. com).

Contentieux de l’autorisation unique

Dans le même ordre d’idée, la contestation de l’autorisation d’urbanisme unique reprend les spécificités procédurales propres à chaque régime (L. 600-1-4 c. urb) :

• le volet « ancien AEP » relevant du domaine de compétence de la CDAC ne peut être contesté que par les personnes mentionnées à L. 752-17 du c.com et à condition qu’elles aient saisi la CNAC dans un délai d’un mois consécutif à l’avis de la CDAC ;
• le volet urbanisme de l’autorisation de construire ne peut être contesté que par les tiers mentionnés à L. 600-1- 2 du c. urb dans les conditions habituelles du contentieux du droit des autorisations d’urbanisme

A noter

• L’article 60 de la loi Pinel prévoit que les dispositions de l’article 39 de la loi Pinel entreront en vigueur au plus tard le 18 décembre 2014.
• Les critères d’évaluation de la CDAC/CNAC sont précisés et assortis d’un nouveau critère accessoire :

1. l’aménagement du territoire ;
2. le développement durable ;
3. la protection des consommateurs ;
4. et accessoirement la contribution du projet en matière sociale (L. 752-6 c.com).

Remarques opérationnelles :

• Une demande de permis modificatif qui fait suite à la nouvelle procédure unique ne nécessitera pas de nouvel avis de la CDAC/CNAC sauf modification substantielle du projet au sens des dispositions du code de commerce précitées (L. 425-4 c. urba).
• L’autorisation d’urbanisme unique ne peut pas faire l’objet d’un transfert (même article) sauf si la demande est présentée par un promoteur (agissant comme tel) : le projet peut être vendu en VEFA (L. 752-15 c.com).

Vers une suppression des prélèvements sociaux pour les non résidents grâce au droit communautaire ?

Des prélèvements appliqués depuis 2012 et contestés

Les non-résidents sont imposables aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % sur leurs plus-values immobilières et revenus fonciers tirés de leurs biens situés en France, depuis la seconde Loi de Finances Rectificative du 16 août 2012.

Critiquée dès son adoption, cette mesure pourrait être jugée par la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) comme contraire au règlement européen prévoyant qu’un résident de l’UE ne peut être soumis à des cotisations sociales dans plusieurs États-membres.

Le Conseil d’Etat a saisi la CJUE d’une demande de décision préjudicielle le 29 novembre 2013 (recours 623/13) afin de l’interroger sur la conformité de l’application des prélèvements sociaux aux revenus du patrimoine des non-résidents fiscaux avec la réglementation européenne (Règlement CEE n°1408/71).

Une décision imminente est attendue

L’Avocat général de la CJUE, dans ses conclusions du 21 octobre dernier, s’est prononcé dans un sens favorable aux contribuables et a estimé que les prélèvements sociaux français relèvent du règlement européen relatif à la sécurité sociale des états membres, et de ce fait, ne doivent pas aboutir à une double imposition des contribuables pour les résidents UE. Gageons qu’une décision favorable intervienne prochainement (la CJUE devrait rendre sa décision dans les prochains mois).

Si la France devait être condamnée, la disposition législative relative à l’assujettissement des non-résidents (UE a minima) à la CSG-CRDS sur leurs revenus immobiliers serait abrogée, une abrogation ne valant que pour l’avenir. Mais il n’est pas certain pour autant que la France décide d’un traitement identique pour les résidents UE et hors UE.

Comment récupérer les prélèvements réglés en cas d’issue favorable ?

Ainsi, afin de préserver au mieux les droits des non-résidents UE et hors UE et pour que ces derniers obtiennent un remboursement des prélèvements déjà acquittés, il convient, dès à présent et sans attendre la décision de la CJUE et encore moins celle de l’Etat Français, d’initier une réclamation contentieuse afin de solliciter le remboursement des prélèvements sociaux acquittés depuis 2012 et dont la demande de remboursement n’est pas encore prescrite.

Concrètement, les échéances à respecter

Les contribuables concernés doivent agir (i) avant le 31 décembre 2015 pour demander le remboursement des prélèvements sociaux relatifs aux revenus fonciers de l’année 2012 et mis en recouvrement en 2013 et (ii) avant le 31 décembre 2014 pour les prélèvements sociaux relatifs aux plus-values prélevées en 2013. Selon la jurisprudence, les prélèvements relatifs aux plus-value prélevées en 2012 seraient prescrits pour le contribuable, mais une action peut être envisagée par le représentant fiscal, le cas échéant, ayant effectué le versement en 2012, jusqu’au 31 décembre 2014.

La réclamation se fondera sur l’illégalité de ces prélèvements sociaux avec la réglementation européenne qui est d’application directe en droit interne.

L’administration fiscale a normalement un délai de six mois pour répondre. Le défaut de réponse dans ce délai vaut décision de rejet tacite et ce rejet tacite peut être directement soumis à la censure du Juge de l’impôt des non-résidents (en l’occurrence le Tribunal administratif de Montreuil).

Bon à savoir

Compte tenu des nouvelles règles de prescription des actions fondées sur une décision juridictionnelle révélant la nonconformité d’une règle de droit interne à une règle de droit supérieure, une réclamation fondée sur une décision juridictionnelle de nonconformité, ne peut être postérieure de plus de 2 ans au paiement de l’impôt ou de la taxe considérée (article L 190 du LPF). L’art 196-1 du LPF prévoit désormais que les décisions juridictionnelles de non conformité ne constituent pas un évènement ré-ouvrant un délai de réclamation.

Les réclamations doivent être initiées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement de l’imposition contestée ou le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle prélèvement ou retenues à la source sont effectués.

En attendant la décision juridictionnelle, les réclamations doivent être réalisées sur le fondement de l’illégalité des prélèvements dans les délais prévus à l’article R 196-1 du LPF auprès du Centre des Impôts des Non Résidents.

Un point sur les travaux de ravalement des façades des bâtiments : définition et régime d’autorisation applicable

LE RAVALEMENT DES FAÇADES PEUT ETRE IMPOSE TOUS LES DIX ANS MINIMUM SUR DEMANDE DU MAIRE

Définition

Les travaux de ravalement permettent de redonner aux façades d’un immeuble un état de propreté proche de l’origine. Il s’agit de travaux d’entretien qui ne permettent pas de modifier les composantes ou l’aspect des façades.

Ainsi ces travaux concernent :

• les maçonneries ;
• les éléments de fermeture ;
• les modénatures ;
• autres éléments (type gardecorps etc.).

La réalisation de ces travaux peut justifier l’octroi d’aides provenant de l’ANAH ou bien des collectivités locales au profit du propriétaire occupant ou du bailleur (www.anah.fr/).

Une obligation légale

Conformément aux dispositions des articles L. 132-1 et s. du code de la construction et de l’habitation (CCH), le maire peut enjoindre le propriétaire d’un immeuble à faire des travaux de ravalement au minimum tous les dix ans. Cette injonction est valable :

• à Paris ou sur le territoire de toute autre commune désignée par arrêté préfectoral,
• en l’absence de cet arrêté, l’injonction du Maire est illégale (TA Rennes, 3 avril 1986),
• l’arrêté d’injonction du maire doit être motivé.

L’injonction offre au Maire la faculté en dernier ressort de faire exécuter d’office les travaux aux frais du propriétaire concerné.

LE DECRET SIMPLIFIE LE REGIME D’AUTORISATION EN DEHORS DES PERIMETRE DE PROTECTION DU PATRIMOINE

Nouveau principe : R. 421-17 a) CU

La nouvelle rédaction de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme (CU) prévoit que les travaux suivants sont soumis à déclaration préalable : « les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ».

Le dépôt d’une déclaration préalable de travaux n’est plus nécessaire pour effectuer un ravalement des façades d’un immeuble.

Néanmoins, cette simplification comporte de nombreuses exceptions.

Les exceptions au principe

Les travaux de ravalement seront soumis à autorisation dans certains cas énumérés par le code de l’urbanisme (article R. 421-17-1 CU) :

• à déclaration préalable :

– immeuble en secteur sauvegardé,

– dans le champ d’un monument historique,

– immeuble en ZPPAUP/AVAP,

– en site inscrit/classé,

– dans réserve naturelle/parc national,

– ou protégé par le PLU (L. 123-1-5 7 CU),

– dans un périmètre défini par délibération de la commune ou de l’EPCI ;

• à permis de construire : dans les cas prévus aux articles R. 421-14 à R. 421-16 du code de l’urbanisme. 

A noter :

• Les travaux de ravalement concernent tant les façades extérieures que les façades intérieures ou sur cours des bâtiments.
• Dans une zone de protection du patrimoine (type ZPPAUP, AVAP), des recommandations technique particulières peuvent être applicables.

Rappels :

• Conformément aux dispositions de l’article R. 421- 17 a) du code de l’urbanisme, les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment sont soumis à déclaration préalable. Ainsi notamment ;

– le changement d’une porte est soumis à déclaration ;

– de même pour le changement d’une fenêtre (ex bois => PVC) ;

– ou encore le percement d’une nouvelle ouverture.

• Seuls les travaux de remplacement à l’identique ne sont pas soumis à déclaration.

Les apports de la loi ALUR en matière de lutte contre l’habitat indigne

L’UNIFICATION POSSIBLE DES POLICES DE L’HABITAT

Vers un acteur unique en matière de lutte contre l’habitat indigne : le Président de l’E.P.C.I.

A la recherche d’une simplification des politiques de lutte contre l’habitat indigne, l’article L. 5211-9-2 du CGCT de loi ALUR procède au transfert automatique des compétences en matière d’habitat indigne au profit du Président de l’Établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (E.P.C.I.) compétent en matière d’habitat.

Dans sa nouvelle rédaction, l’article L. 5211-9-2 du CGCT organise aussi le transfert des prérogatives initialement détenues par les maires des communes membres de l’E.P.C.I., en matière de police de la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs et des établissements recevant du public aux fins d’hébergement, et aux immeubles menaçant ruine.

Il convient de préciser également, qu’en vertu des nouvelles dispositions de l’article L. 301-5-1-1 du CCH, le préfet dispose également de la faculté de déléguer certains de ses pouvoirs de police au Président de l’E.P.C.I. (locaux insalubres, locaux impropres à l’habitation ou encore locaux suroccupés).

Les limites importantes au transfert de compétences

Si le transfert des prérogatives du maire au bénéfice du Président de l’E.P.C.I. est automatique à compter des 6 mois qui suivent les dernières élections, de l’année 2014 des Présidents d’E.P.C.I. compétents en matière d’habitat, les maires disposent de la faculté de s’y opposer en notifiant leur refus, dans ce même délai (Cf. Art. L. 5211-9-2 III du CGCT).

La délégation des polices spéciales du préfet au profit du Président de l’EPCI est quant à elle soumise à deux conditions préalables et cumulatives qui sont, d’une part, le transfert des prérogatives détenues par les maires des communes membres de l’E.P.C.I., et, d’autre part, la signature entre l’E.P.C.I. et l’État d’une convention de délégation de compétences en matière d’habitat (Cf. Art. L. 301-5-1 du CCH).

L’astreinte administrative

Renforcer la pression sur les propriétaires indélicats

La création d’une astreinte administrative, par la loi ALUR (Art.79), vise à faire pression sur les propriétaires qui n’executeraient pas les travaux prescrits dans les arrêtés édictés par le Président de l’E.P.C.I., le maire ou le préfet.

En effet, l’astreinte fixée par arrêté du Président de l’E.P.C.I., du préfet ou du maire (d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard), courra dès sa notification, en amont et indépendamment de toutes sanctions pénales.

Le périmètre de l’astreinte

L’astreinte pourra être mise en œuvre en matière d’insalubrité remédiable, de péril ordinaire, de sécurité des « hôtels meublés » ou de sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation.

Son application est toutefois reportée à l’entrée en vigueur des décrets d’application relatifs aux conditions et à la modulation de son montant.

A noter :

• L’E.C.P.I. compétent en matière d’habitat : une notion large ?

Notons que le législateur n’a pas défini la notion d’E.P.C.I. compétent « en matière d’habitat ». En effet, celui-ci ne liste à aucun moment les compétences minimales à exercer, par l’E.P.C.I, en la matière.

Par précaution, les récentes circulaires relatives à la mise en œuvre de l’article L. 5211-9- 2 du CGCT, estiment qu’un E.P.C.I. serait compétent en matière d’habitat dès lors qu’il exercerait une compétence, même restreinte, en ce domaine. A la lecture desdites circulaires, aucun lien direct avec la lutte contre l’habitat indigne ne serait non plus exigé.

• Les effets d’une opposition des maires au transfert

Si un ou plusieurs maires notifient leur opposition à ce transfert de compétences, le Président de l’E.P.C.I. aura la faculté d’exercer ses nouvelles prérogatives pour les seules communes qui ne s’y sont pas opposées, ou celle d’y renoncer intégralement.

Optimiser son investissement : le basculement du régime des revenus fonciers en location meublée non professionnelle (BIC)

A quel moment l’envisager ?

Lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• les obligations afférentes au régime fiscal de faveur propre à l’investissement ont été remplies : location effective et continue, sous conditions et pendant un certain temps (Scellier, Malraux) ou affectation à la location nue dans les trois ans suivant la dernière imputation d’un déficit sur le revenu global (Monument Historique, déficit foncier) ;
• lorsque le bien procure des revenus fonciers positifs (montant des intérêts d’emprunt inférieur au montant des loyers nets).

En fonction de la situation fiscale propre à chacun, le moment opportun pourra différer.

Avantage fiscal lié au basculement : l’amortissement

A compter du basculement en location meublée, l’amortissement du foncier (immeuble hors terrain pour sa valeur vénale au jour du basculement, sans que cela ne génère de plus-value) et des meubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise devient possible. En outre est également autorisée la mise en réserve, sans limitation de durée, de la fraction de l’amortissement excédant la différence entre les loyers et les autres charges. Celle-ci s’imputera sur les résultats lorsque ceux ci seront à nouveau bénéficiaires.

De la même façon que pour les revenus fonciers, la déduction des charges liées à l’immeuble (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, frais de gestion etc.) demeure possible, et le déficit lié à ces charges est imputable sur les bénéfices d’une autre activité de location meublée non professionnelle ou, en l’absence de tels bénéfices, reportable pendant dix ans.

Précisions sur les conséquences pratiques du basculement 

Pas de plus-value à payer lors du passage d’une activité de location nue à une location meublée : la plus value sera payée à terme, lors de la cession de l’immeuble et relèvera du régime des plus values des particuliers (exonération totale de plus value au bout de 22 ans de détention et exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention).

En cas d’acquisition réalisée par le biais d’une SCI, sa transformation en SARL de famille ou SNC sera nécessaire pour bénéficier du régime BIC. Cette transformation, sous réserve qu’elle remplisse toutes les conditions, n’emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise et n’entraine donc aucune imposition immédiate.

Le logement meublé est défini par la loi ALUR comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Il doit donc être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, être pourvu de chauffage, d’alimentation en eau et de sanitaires. Une liste du mobilier requis doit faire l’objet d’un décret à venir. La liste détaillée du mobilier fourni devra être annexée au bail et signée.

En plus des autorisations préalables préexistantes (changement d’usage devant être déclaré en mairie au titre de l’article L324-1-1 du Code de tourisme, et changement d’usage au titre de l’article L631-7 du CCH pour les communes de plus de 200.000 habitants), la loi ALUR a mis en place un régime d’autorisation temporaire (cf. BDPI 8 avril 2014) dont les conditions de délivrances par la mairie sont fixées par le conseil municipal. 

Bon à savoir

Les critères de la SARL de famille, dans laquelle chacun des associés doit être uni directement aux autres, soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au 2ème degré, soit par le mariage ou le pacs, sont plus restrictifs que ceux de la SCI familiale qui exige seulement que les associés soient parents en ligne directe ou frères et sœurs, leurs conjoints, les enfants de ces différentes personnes, sans limitation du degré de parenté, sous réserve qu’il puisse être réelle et justifié par les contribuable.

L’amortissement de l’immeuble se fait par composants (toiture, installation électrique, etc.), et non de manière globale. Chaque composant se voit appliquer un taux distinct

LA LOI ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 TRANSFÈRE LA COMPÉTENCE COMMUNALE EN MATIÈRE DE PLAN LOCAL D’URBANISME AUX EPCI

MISE EN ŒUVRE ET ENCADREMENT DU TRANSFERT DE LA COMPÉTENCE PLU AUX EPCI

Transfert automatique ou opposition

A partir du 27 mars 2017, la loi ALUR (art. 136) étend considérablement la compétence des EPCI en matière de documents d’urbanisme au détriment de la liberté des communes qui les composent : les EPCI seront, à cette date, automatiquement compétents en matière de PLU. En effet, l’article L. 5214-16 du code général des collectivités territoriales (CGCT) prévoit dé- sormais que l’EPCI « exerce de plein droit au lieu et place des communes membres » les compétences relevant notamment du PLU. La loi a toutefois prévu un droit d’opposition pour une minorité de communes dans les trois mois précédant l’expiration du terme susmentionné. Ainsi, 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population pourront s’opposer à ce transfert automatique.

Palliatif de l’opposition

En cas d’opposition au transfert de compétence avant le 27 mars 2017, le transfert pourra être une nouvelle fois prononcé par l’organe délibérant de l’EPCI après le renouvellement des conseils municipaux et communautaires, sous réserve que la même minorité de blocage ne soit pas réunie dans un nouveau délai de trois mois à compter de l’avis favorable du conseil de communauté.

Ces modalités de transfert de compé- tence automatique dérogent à l’article L. 5211-17 du CGCT qui subordonne habituellement cette formalité à une majorité de 2/3 des communes représentant plus de la moitié de la population ou de la moitié des communes représentant les 2/3 de la population.

GARANTIES DESTINÉES À LIMITER L’OPPOSITION DU TRANSFERT DE COMPÉTENCE AUX EPCI

Mesures transitoires

Afin de rassurer temporairement les communes dessaisies de leur « compé- tence PLU », la loi dispose que :

• l’EPCI, avec l’accord de la commune, peut poursuivre une procé- dure communale d’élaboration, de modification, de révision ou de mise en compatibilité d’un PLU avec une déclaration de projet si cette procédure a été engagée par la commune avant le transfert de compétence (art. 136 de la loi) ;
• lors d’une annulation contentieuse ou d’une déclaration d’illégalité d’un PLU d’une de ses communes membres approuvé avant le transfert de compétence, l’EPCI peut approuver le nouveau PLU communal sans attendre l’élaboration ou l’approbation du PLUI (L. 123-1 CU).

Maintien du rôle communal

Enfin, dans ce même objectif, le législateur a en outre prévu :

• qu’une « conférence des maires » est créée pour fixer les modalités de collaboration entre l’EPCI et ses communes membres. Le nouvel article L. 123-6 du code de l’urbanisme impose que ces modalités soient fixées par une délibération initiale ;
• que l’EPCI est tenu de délibérer sur l’opportunité de donner suite à la demande d’une de ses communes membres à être couverte par un plan de secteur (plan couvrant l’intégralité du territoire d’une ou plusieurs communes membres de l’EPCI et précisant les OAP et le rè- glement spécifiques à ce secteur (nouvel article L. 123-1-1-1 du CU).

A noter : 

• La « conférence des maires » créée par l’article L. 123-6 du code de l’urbanisme sera convoquée par le président de l’EPCI. Ce dernier devra mentionner expressément la réunion de cette instance de « collaboration » dans le document de convocation des maires des communes membres.
• Les EPCI, durant la période allant du 26 mars 2014 (date de publication de la loi) au 27 mars 2017, peuvent naturellement procéder au transfert par le biais de la procédure de droit commun 2/3-1/2 prévue à l’article L. 5211-17 du CGCT.

Rappel :

• La vocation intercommunale du PLU avait déjà été reconnue par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite « loi Grenelle II », sans que la compétence communale ne soit transférée de plein droit. 

La question des stationnements manquants dans les permis de construire : la suppression de la PNRAS au 1er janvier 2015 ou l’impossibilité de réaliser certains projets immobiliers

LES SUBSTITUTS PERMETTANT DE SATISFAIRE À L’OBLIGATION DE RÉALISATION DE STATIONNEMENT SUR LE TERRAIN D’ASSIETTE PRÉVUE PAR LE PLU

Environnement immédiat du projet

Le pétitionnaire a la faculté : – de pouvoir réaliser des aires de stationnement dans l’environnement immédiat du terrain du projet, – d’obtenir un contrat de concession long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, – d’acquérir des places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation.

La PNRAS

Avant le 1er janvier 2015, sous réserve d’un taux de TA inférieur à 5%, et lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire aux obligations de stationnement sur le terrain d’assiette du projet ou dans son environnement immédiat, il dispose de la faculté de s’acquitter de la PNRAS à la condition que les communes ou groupements compétents en matière d’urbanisme aient institué par délibération la PNRAS

A compter du 1er janvier 2015, cette possibilité facilitatrice de l’autorisation de certains projets disparaît définitivement et notamment lorsqu’un document d’urbanisme ancien est remis en vigueur (Ex : POS qui prévoirait des obligations importantes en matières de stationnement dans les zones densément urbanisées).

L’INSUFFISANCE DES PALLIATIFS PRÉVUS PAR LA RÉFORME

La majoration de la TA permettant la réalisation de parcs publics de stationnement

Le législateur laisse le soin aux communes ou EPCI compétents d’éventuellement majorer le taux de la TA afin de financer les parcs publics de stationnement dans les secteurs qui requièrent des besoins. L’objectif théorique étant que, le pétitionnaire puisse obtenir une concession à long terme dans ce dernier lorsqu’il ne peut réaliser des aires de stationnement sur le terrain d’assiette de son projet.

La création de dérogations

L’autorité chargée de délivrer le permis de construire peut déroger aux obligations en matières de création d’aires de stationnement en cas de surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque cette surélévation a pour objet la création de logements, en cas de transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant, enfin en cas de construction de logements situés à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre.

A noter : 

• L’article L. 123-1-12 du code de l’urbanisme prévoit pour le pétitionnaire de satisfaire aux obligations minimales en matière de stationnement prévues généralement, par le PLU. Ce dernier peut désormais fixer un nombre maximal d’aires de stationnement à réaliser lors de la construction de bâtiments destinés à un usage autre que d’habitation lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent.
• L’article L. 332-7-1 du code de l’urbanisme prévoit les modalités d’application de la PNRAS et son plafond par place de stationnement non réalisée. La délibération instituant la PNRAS s’applique dès acquisition du caractère exécutoire de cette dernière.
• L’ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relatif au développement de la construction de logements prévoit la création des différentes dérogations venant compenser la suppression de la PNRAS

Déposer sa marque viticole en Chine : Un préalable indispensable pour bénéficier des subventions « FranceAgriMer »

La décision du Directeur Général de FranceAgriMer en date du 8 octobre 2013 (AIDES/SACT/D 2013-57) a modifié sensiblement les conditions d’attribution des subventions du programme de promotion des vins par les entreprises et interprofessions.

En effet, depuis cette date, l’agence FranceAgriMer* exige que les opérateurs aient déposé leur marque viticole en Chine avant octroi de toute subvention.

Qu’est-ce que le programme de promotion ?

Ce programme de promotion vise à améliorer la compétitivité et à développer l’image et la notoriété des vins français de qualité (AOC-AOP/IGP/Vin de cépage) sur les marchés hors Union Européenne.

France-Agri-Mer est l’organe en charge de cette mission. Il octroie, à ce titre, des subventions dans le cadre d’opérations marketing et de communication : publicités, relations publiques et presses, promotions, ainsi que pour les participations aux salons professionnels et manifestations internationales, etc.

Ce qui change depuis le 8 octobre 2013 :

L’octroi de subventions pour toute opération de promotion sur le territoire chinois, est réservé exclusivement aux opérateurs ayant au préalable déposé leur marque viticole principale auprès des autorités chinoises.

Il est donc impératif de déposer sa marque en Chine afin de bénéficier des subventions « FranceAgriMer » pour toute opération de promotion sur le sol Chinois.

Comment déposer en Chine ?

Seul les mandataires auprès de la SAIC* peuvent déposer une marque en Chine. La procédure de dépôt doit préférablement être précédée d’une recherche d’antériorité afin de vérifier que votre marque n’ait pas déjà été enregistrée par un tiers sur le territoire chinois.

Il est également possible de déposer sa marque en Chine via la marque internationale.

Une procédure d’enregistrement* de marque en Chine demande 12 à 18 mois. Néanmoins, dans le cas évoqué ci-dessus, France-Agri-Mer n’exige pour remplir cette formalité, qu’un justificatif du dépôt* de marque à joindre au plus tard avec la première demande en paiement des subventions.

FranceAgriMer :

Établissement national de l’agriculture et de la mer en charge de la gestion des aides publiques nationales et communautaires.

Dépôt de marque :

Date à laquelle la demande d’enregistrement d’une marque est déposé auprès de l’office compétent. La Chine à l’instar de la France n’accorde aucun droit privatif sur la marque du fait de son simple usage, le premier déposant étant considéré comme seul titulaire.

Enregistrement de la marque :

Date à laquelle la marque est définitivement enregistrée après une procédure d’examen postérieure au dépôt.

SAIC (State Administration for Industry & Commerce) :

Office Chinois de la propriété industrielle