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Charge de la preuve et régularité de la notification des recours introduits à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme (R.600-1 du code de l’urbanisme).

LE PRINCIPE : LA CHARGE DE LA PREUVE DE LA REGULARITE DE LA NOTIFICATION INCOMBE AU REQUERANT

L’exigence d’un certificat de dépôt de la LRAR notifiant le recours

L’alinéa 2 de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme prévoit que la notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de quinze jours suivant le recours.

Le Conseil d’État estime que la production du certificat de dépôt de la lettre recommandée notifiant un recours en matière d’urbanisme suffit à justifier de l’accomplissement de cette formalité (CE, avis, 3 mars 2009, M. Leconte, req. no 321157).

L’exigence de la communication de la copie intégrale du recours contentieux

Il incombe toutefois à l’auteur d’apporter la preuve du contenu de la notification (CE, 15 mai 2013, Assoc. santenoise de défense de l’environnement naturel “Vivre…à l’orée de l’arc boisé”, req. no 352308) et notamment de la communication de la copie intégrale de son recours. A défaut, le contenu de la notification serait jugé insuffisant et la requête estimée irrecevable. En pratique, et pour faciliter la preuve de cette communication, le courrier de notification mentionne qu’une copie du recours y est jointe.

LA LIMITE : LA PREUVE DELICATE DU CONTENU DES DOCUMENTS JOINTS AU COURRIER DE NOTIFICATION

Le requérant n’a pas à prouver le contenu des documents joints à la notification

Dans l’arrêt du Conseil d’État du 5 mars 2014, le courrier de notification du recours mentionnait bien qu’une copie du recours était jointe au pli. Il était cependant soutenu en défense que la notification adressée était irrégulière pour ne pas comporter la copie du recours introduit contre l’autorisation d’urbanisme (mais celle d’un recours dirigé contre un autre acte). Dans une telle hypothèse, revenait-il au requérant de prouver qu’il avait bien joint les documents au courrier de notification comme indiqué dans le courrier ? Certainement conscient des difficultés et des abus qu’une telle obligation aurait engendrés pour l’auteur de la notification face à un cas de « preuve impossible», le Conseil d’État a refusé de faire droit à la demande du défendeur. 

Sauf preuve contraire, la mention dans le courrier de notification de la communication du recours suffit

Le Conseil d’État a ainsi estimé qu’il revenait au destinataire de la notification d’établir la preuve d’une telle omission, en faisant « état des diligences qu’il aurait vainement accomplies auprès de l’expéditeur pour obtenir la copie du recours, ou par tout autre moyen ».

Ainsi, et sauf preuve contraire, la simple mention dans le courrier de notification « de la communication de la copie intégrale du recours » serait conforme à l’article R. 600-1 du CU.

Reste à savoir si la communication a posteriori du recours au défendeur qui en a fait la demande régulariserait la notification ou, au contraire, apporterait la preuve de son irrégularité. La première solution paraîtrait la plus cohérente.

Rappels :

• Champ d’application de l’article R. 600-1 du CU

En application de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, l’auteur d’un recours à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir « est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation ». Cette notification doit également être effectuée en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant les autorisations d’urbanisme susvisées.

• R.600-1 et recours en référé

Bien qu’un recours en référé introduit à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme n’ait pas à être notifié à l’auteur de la décision ni au titulaire de l’autorisation, le juge des référés ne statuera pas favorablement à la demande si la requête au fond contre cette décision est irrecevable en vertu de l’article R. 600-1 du CU.

Harmonisation du taux d’imposition des plus-values immobilières des non-résidents UE/EEE ou hors UE/EEE au taux de 19%

Jusqu’à présent, la taxation des plus-values immobilières des non-résidents (article 244 bis A du CGI) variait selon le lieu de domiciliation :

• 19 % si le non-résident est domicilié fiscalement dans un Etat membre de l’EEE;
• 33,1/3% si le non-résident est domicilié fiscalement dans un autre Etat qui n’est pas un Etat ou territoire non-coopératif ;
• 75 % si le non-résident est domicilié dans un Etat ou territoire non-coopératif (Botswana, Brunei, Guatemala, Iles Marshall, Iles Vierges britanniques, Montserrat, Nauru, Niue).

L’article 60 du PLFR 2014 a été définitivement adopté le 18/12/2014 à la suite d’un amendement déposé au cours des débats parlementaires

Le taux d’imposition des plus-values immobilières des non-résidents (qu’ils soient ou non situés dans l’UE ou l’EEE) est donc fixé au taux de 19% en vigueur pour les résidents fiscaux en France. Cet amendement ne concerne pas les plus-values immobilières réalisées par les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, ni celles réalisées par des personnes ou organismes domiciliés, établis ou constitués hors de France dans un État ou territoire non coopératif (ETNC) qui demeurent soumises au taux de 75 %.

Attention, cette modification qui vise toutes les personnes physiques (associées de SCI ou non) s’applique aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2015. 

Cet amendement est en réalité venu tirer les conséquences du droit communautaire.

L’application du taux de 33,1/3% a été jugée contraire à la libre circulation des capitaux pour les cessions réalisées via une SCI

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt n°367234 du 20 octobre 2014, a jugé que les associés de SCI de droit français qu’ils soient résidents français, résidents d’un état membre de l’UE ou d’un état partie à l’EEE, résidents d’un état tiers doivent en cas de plus-value de cession d’un bien immobilier par la société être imposés au taux de 19% et non au taux de 33,1/3%.

Selon cette décision du Conseil d’Etat, la différence de fiscalisation des plus-values immobilières selon que les investisseurs se trouvent à l’intérieur ou à l’extérieur de l’Espace Economique Européen (EEE) constitue « une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à destination de ces pays », et est donc contraire à l’article 63 du Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne.

Le Conseil d’Etat ne s’est prononcé que pour les associés de SCI françaises (ne résidant pas dans un Etat non coopératif), aucune différence de situation entre les associés de SCI résidents de l’EEE et ceux résidents d’un Etat tiers n’étant de nature à justifier une différence de taux sur le fondement de la clause de sauvegarde. Reste à savoir si l’application du taux de 331/3 % sera également jugée contraire au droit communautaire pour des biens détenus directement par des personnes physiques.

Que faire pour les années passées si un taux de 331/3 % a été acquitté par les associés de SCI françaises?

L’limposition doit donc être ramenée (sans prendre en compte la taxe exceptionnelle sur les plus-values immobilières supérieures à 50.000 ! et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus éventuellement appliquées) au taux de 34,5 % (19%+15,5%) et même au taux de 19% (si les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et plus-values immobilières étaient jugés contraires au droit communautaire)(Cf. notre Bulletin en date du 2 décembre 2014 sur le sujet) au lieu actuellement de 48,84 % (33,34 % + 15,5%). Le remboursement doit être demandé par réclamation.

Bon à savoir

Dans vos reclamations demandant le remboursement de la différence entre le taux de 19% et 33,1/3%, vous pouvez par la même occasion demander le remboursement des cotisations sociales acquittées. Attention aux délais de prescription (Cf. bulletin du 2 décembre 2014).

Les plus-values et contributions sociales acquittées en 2011 sont prescrites. Néanmoins, s’agissant des plus-values immobilières réalisées en 2011, il serait possible, jusqu’au 31 décembre 2014, de solliciter le remboursement de la CEHR (contribution Fillon) acquittée en 2012 et calculée sur le revenu fiscal de référence (RFF) 2011 lequel incluait des plus-values immobilières acquittées en 2011 (le Conseil Constitutionnel a estimé que cette contribution instaurée fin décembre 2011 ne pouvait s’appliquer rétroactivement aux revenus déjà soumis à un prélèvement libératoire au cours de l’année 2011. On peut donc estimer que cette décision s’applique aux plusvalues immobilières imposées en 2011).

(Cf. notre bulletin du 18 décembre sur ce point).

Le décret du 31 octobre 2014 : précisions sur les travaux situés sur les immeubles protégés

LA CREATION D’UN MECANISME DE PEREMPTION DES AUTORISATIONS DE TRAVAUX SUR MH CLASSES

Le régime du PC réformé en 2005/2007 a prévu un mécanisme de péremption pour les autorisations sur les MH inscrits (identique à toutes les autres autorisations), mais aucune disposition en ce sens n’avait été prévue par le régime d’autorisation des travaux sur des MH classés, réformé à la même époque. Le décret met fin à cette distinction en créant un mécanisme de péremption des autorisations de travaux sur les MH classés, lorsque les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification de la décision ou de la date à laquelle est intervenue la décision tacite ou s’ils sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Une prorogation d’un an est possible sur demande du bé- néficiaire (Cf. Art. R. 621-16-1. I. du code du patrimoine).

L’UNIFICATION DU REGIME DES AUTORISATIONS DE TRAVAUX NON SOUMIS AU CODE DE L’URBANISME SUR LES IMMEUBLES ADOSSES OU SITUES DANS LE CHAMP DE VISIBILITE D’UN MH

Le droit antérieur : un régime inachevé

Depuis la loi Warsmann du 22 mars 2012 (n° 2012-387), « lorsqu’un immeuble est adossé à un immeuble classé ou situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit au monuments historiques, il ne peut faire l’objet (…) d’aucune construction nouvelle, d’aucune démolition, d’aucun déboisement, d’aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect, sans autorisation préalable », prise avec accord de l’ABF (Cf. Art L. 621-31 du code du patrimoine).

Si la demande d’autorisation préalable était intégrée dans la procédure de permis de construire, de démolir etc., aucune précision n’était apportée par le législateur pour les demandes d’autorisation de travaux non soumises à ces régimes (Cf. Art. L. 621-32 du même code). Le décret vient donc préciser les modalités et le contenu des dossiers de demande de travaux dans cette dernière hypothèse, et résout les difficultés pratiques auxquelles étaient confrontés les pétitionnaires.

La détermination des modalités de demande préalable d’autorisation

Le nouvel article R. 621-96-3 précise le contenu du dossier de demande d’autorisation pour les travaux réalisés sur les immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité d’un monument historique non soumis à formalité d’urbanisme. Il varie selon la nature de l’opération projetée (modification, édification d’une construction ou d’une infrastructure, etc.) et de la situation de l’immeuble objet des travaux (immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité d’un MH).

L’ensemble des modalités de la procédure de demande d’autorisation préalable est fixé aux nouveaux articles R. 621-96-1 et suivants du code du patrimoine (nombre d’exemplaires dé- posés en mairie, avis de l’ABF, notification de la décision du préfet, affichage de l’autorisation sur le terrain etc.).

Remarque : Un mécanisme de péremption a également été créé pour les autorisations de travaux sur les immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité d’un MH, non soumis à formalité d’urbanisme. Attention, le délai de péremption est ici fixé à deux ans après l’octroi de l’autorisation (Cf. Art. R. 621-96-16 et s.).

A noter :

• Le silence du préfet vaut refus implicite d’autorisation

La procédure d’autorisation des travaux sur les immeubles adossés ou situés dans le champ de visibilité des monuments historiques compte parmi les exceptions à la règle le « silence vaut accord » (Cf. Décret n° 2014-1299 du 23 octobre 2014). En effet, le silence gardé par le préfet pendant plus de quarante jours à compter du dépôt complet de la demande vaudra décision de rejet (Art. L. 621-32 et R. 621- 96-9 du code du patrimoine).

• La non rétroactivité du régime de péremption des autorisations de travaux

Le nouveau régime de péremption des autorisations de travaux sur MH classés n’apparaît opposable qu’aux seules autorisations délivrées à compter du 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret.

• Point de départ du délai de péremption des autorisations pour les tiers

L’affichage sur le terrain de l’autorisation de travaux constitue, pour les tiers, le point de départ du délai de péremption (Cf. R. 621-16 et R. 621-96-15 du code du patrimoine). 

Contribution Fillon – A vos Réclamations avant le 31 décembre 2014 !

Une contribution instaurée fin 2011 et applicable sur les revenus perçus à compter du 1er janvier 2011

Le législateur a institué le 28 décembre 2011 une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus codifiée à l’article 223 sexies du CGI (dont le taux varie entre 3% et 4% selon le niveau de revenu et la situation du foyer fiscal), applicable à l’ensemble des gains et produits réalisés depuis le 1er janvier 2011 – et imposables en 2012 – par les contribuables dont le revenu fiscal de référence (ci-après le RFF) pour 2011 était supérieur à 250.000 ! (ou à 500.000 ! pour les couples).

Y compris sur les revenus pour lesquels un contribuable a opté pour le Prélèvement Forfaitaire Libératoire

Cette contribution est assise sur le RFF et inclut donc non seulement les revenus soumis à l’IRPP mais également les revenus non soumis à l’IRPP, c’est-à-dire ceux ayant fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire libératoire (ci-après PFL).

Or, en 2011, les revenus de capitaux mobiliers pouvaient encore être soumis sur option à un PFL. Et comme son nom le précise, un prélèvement libératoire est supposé libérer le contribuable de toute imposition au titre de ces revenus.

Du fait de l’instauration de cette contribution fin 2011 et applicable aux revenus perçus à compter de 2011, des contribuables ont pu être, en 2012, soumis à cette nouvelle contribution exceptionnelle sur les hauts revenus pour des revenus pour lesquels ils avaient pourtant opté l’année précédente, et avant la loi de finances intervenue fin 2011, pour un prélèvement libératoire.

Une rétroactivité jugée contraire à la constitution pour les revenus ayant déjà fait l’objet d’un PLF

Le Conseil Constitutionnel avait été saisi par le Conseil d’Etat d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée par un particulier qui contestait la rétroactivité de cette Contribution.

Le Conseil Constitutionnel a estimé que l’application de la contribution exceptionnelle sur les revenus de l’année 2011 était constitutionnelle, sous réserve qu’elle ne s’applique pas aux revenus ayant déjà été soumis aux prélèvements libératoires au titre de cette même année.

Le Conseil Constitutionnel a relevé que : « les contribuables ayant perçu en 2011 des revenus soumis à prélèvement libératoire pouvaient légitimement attendre de l’application de ce régime légal d’imposition d’être, sous réserve de l’acquittement des autres impôts alors existants, libérés de l’impôt au titre de ces revenus ».

Cette mesure a donc été jugée non conforme à la Constitution pour les sommes soumises à un prélèvement censé être libératoire de l’impôt dans la mesure où ces sommes ne pouvaient pas être ensuite soumise, de manière rétroactive, à une contribution qui n’existait pas encore lors du prélèvement libératoire.

Il est possible de demander le remboursement de cette contribution rétroactive jusqu’au 31 décembre 2014

Les contribuables soumis en 2012 à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus sur des revenus mobiliers perçus en 2011 pour lesquels ils avaient déjà acquitté un prélèvement libératoire sont ainsi en droit de formuler une réclamation.

La décision du Conseil Constitutionnel n’étant pas un évènement susceptible de rouvrir un délai de réclamation, il convient de déposer cette réclamation avant le 31 décembre 2014 pour ne pas se voir opposer la prescription.

Bon à savoir

Barème : 

• 3% de la fraction du RFF supérieure à 250.000 ! et inférieure ou égale à 500.000 ! (célibataires, veufs, séparés ou divorcés) et à la fraction du RFF à 500.000 ! et inférieure ou égale à 1.000.000 ! (contribuables soumis à imposition commune);
• 4 % au delà

Le RFF s’entend du montant net des revenus et plus-values retenus pour l’établissement de l’IRPP, majoré de certains revenus exonérés ou déjà soumis à prélèvement et de certaines charges déductibles du revenu imposable.

Optimisation fiscale

Cette contribution peut être réduite voire évitée, au même titre et selon les mêmes modalités que l’IRPP, par les déficits fonciers ou mieux, les déficits « monuments historiques », qui en réduisant l’assiette de l’IR réduisent aussi l’assiette de cette contribution.

Autorisation d’urbanisme et autorisation d’exploitation commerciale : simplification des démarches administratives pour le pétitionnaire

UN NOUVEAU RÉGIME DE SIMPLIFICATION DES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES POUR LE PÉTITIONNAIRE

Avant la réforme

La construction et l’exploitation d’une « grande surface* » supposaient cumulativement l’obtention :

1.  d’une autorisation d’exploitation commerciale – AEP de la CDAC/CNAC (L. 752-1 du c.com) ;
2. d’une autorisation de construire des services d’urbanisme compétents (PC, DP).

Ces deux procédures distinctes et r e l e v a n t d e l é g i s l a t i o n s indépendantes complexifiaient les démarches du futur exploitant.

L’entrée en vigueur de la loi Pinel le 18 décembre 2014 permet d’unifier ce régime d’autorisation.

Simplification des démarches

L’article 39 de la loi Pinel emporte la création du nouvel article L. 425-4 du code de l’urbanisme :

« lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale au sens de l’article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial ou, le cas échéant, de la commission nationale d’aménagement commercial ».

En d’autres termes, le pétitionnaire n’aura à déposer qu’un dossier unique auprès des services d’urbanisme compétents. Le PC/DP délivré(e) tiendra lieu d’AEP.

LE RÉGIME PROPRE À CHACUNE DES AUTORISATIONS DEMEURE

Maintien du régime et exceptions

L’unicité du régime ne concerne que le pétitionnaire. En réalité, la CDAC/CNAC rend un avis conforme, les services d’urbanisme sont en situation de compétence liée.

En outre, ce système connaît des hypothèses dérogatoires :

1. volonté d’une commune de saisir la CDAC (L. 752-4 c.com) ;
2. saisine de l’autorité de la concurrence par la commune (L. 752-5 c. com) ;
3. saisine directe de la CDAC/CNAC lorsqu’une autorisation d’urbanisme n’est pas nécessaire ;
4. « auto-saisine » de la CNAC pour certains projets (L. 752-17 du c. com).

Contentieux de l’autorisation unique

Dans le même ordre d’idée, la contestation de l’autorisation d’urbanisme unique reprend les spécificités procédurales propres à chaque régime (L. 600-1-4 c. urb) :

• le volet « ancien AEP » relevant du domaine de compétence de la CDAC ne peut être contesté que par les personnes mentionnées à L. 752-17 du c.com et à condition qu’elles aient saisi la CNAC dans un délai d’un mois consécutif à l’avis de la CDAC ;
• le volet urbanisme de l’autorisation de construire ne peut être contesté que par les tiers mentionnés à L. 600-1- 2 du c. urb dans les conditions habituelles du contentieux du droit des autorisations d’urbanisme

A noter

• L’article 60 de la loi Pinel prévoit que les dispositions de l’article 39 de la loi Pinel entreront en vigueur au plus tard le 18 décembre 2014.
• Les critères d’évaluation de la CDAC/CNAC sont précisés et assortis d’un nouveau critère accessoire :

1. l’aménagement du territoire ;
2. le développement durable ;
3. la protection des consommateurs ;
4. et accessoirement la contribution du projet en matière sociale (L. 752-6 c.com).

Remarques opérationnelles :

• Une demande de permis modificatif qui fait suite à la nouvelle procédure unique ne nécessitera pas de nouvel avis de la CDAC/CNAC sauf modification substantielle du projet au sens des dispositions du code de commerce précitées (L. 425-4 c. urba).
• L’autorisation d’urbanisme unique ne peut pas faire l’objet d’un transfert (même article) sauf si la demande est présentée par un promoteur (agissant comme tel) : le projet peut être vendu en VEFA (L. 752-15 c.com).

Vers une suppression des prélèvements sociaux pour les non résidents grâce au droit communautaire ?

Des prélèvements appliqués depuis 2012 et contestés

Les non-résidents sont imposables aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % sur leurs plus-values immobilières et revenus fonciers tirés de leurs biens situés en France, depuis la seconde Loi de Finances Rectificative du 16 août 2012.

Critiquée dès son adoption, cette mesure pourrait être jugée par la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) comme contraire au règlement européen prévoyant qu’un résident de l’UE ne peut être soumis à des cotisations sociales dans plusieurs États-membres.

Le Conseil d’Etat a saisi la CJUE d’une demande de décision préjudicielle le 29 novembre 2013 (recours 623/13) afin de l’interroger sur la conformité de l’application des prélèvements sociaux aux revenus du patrimoine des non-résidents fiscaux avec la réglementation européenne (Règlement CEE n°1408/71).

Une décision imminente est attendue

L’Avocat général de la CJUE, dans ses conclusions du 21 octobre dernier, s’est prononcé dans un sens favorable aux contribuables et a estimé que les prélèvements sociaux français relèvent du règlement européen relatif à la sécurité sociale des états membres, et de ce fait, ne doivent pas aboutir à une double imposition des contribuables pour les résidents UE. Gageons qu’une décision favorable intervienne prochainement (la CJUE devrait rendre sa décision dans les prochains mois).

Si la France devait être condamnée, la disposition législative relative à l’assujettissement des non-résidents (UE a minima) à la CSG-CRDS sur leurs revenus immobiliers serait abrogée, une abrogation ne valant que pour l’avenir. Mais il n’est pas certain pour autant que la France décide d’un traitement identique pour les résidents UE et hors UE.

Comment récupérer les prélèvements réglés en cas d’issue favorable ?

Ainsi, afin de préserver au mieux les droits des non-résidents UE et hors UE et pour que ces derniers obtiennent un remboursement des prélèvements déjà acquittés, il convient, dès à présent et sans attendre la décision de la CJUE et encore moins celle de l’Etat Français, d’initier une réclamation contentieuse afin de solliciter le remboursement des prélèvements sociaux acquittés depuis 2012 et dont la demande de remboursement n’est pas encore prescrite.

Concrètement, les échéances à respecter

Les contribuables concernés doivent agir (i) avant le 31 décembre 2015 pour demander le remboursement des prélèvements sociaux relatifs aux revenus fonciers de l’année 2012 et mis en recouvrement en 2013 et (ii) avant le 31 décembre 2014 pour les prélèvements sociaux relatifs aux plus-values prélevées en 2013. Selon la jurisprudence, les prélèvements relatifs aux plus-value prélevées en 2012 seraient prescrits pour le contribuable, mais une action peut être envisagée par le représentant fiscal, le cas échéant, ayant effectué le versement en 2012, jusqu’au 31 décembre 2014.

La réclamation se fondera sur l’illégalité de ces prélèvements sociaux avec la réglementation européenne qui est d’application directe en droit interne.

L’administration fiscale a normalement un délai de six mois pour répondre. Le défaut de réponse dans ce délai vaut décision de rejet tacite et ce rejet tacite peut être directement soumis à la censure du Juge de l’impôt des non-résidents (en l’occurrence le Tribunal administratif de Montreuil).

Bon à savoir

Compte tenu des nouvelles règles de prescription des actions fondées sur une décision juridictionnelle révélant la nonconformité d’une règle de droit interne à une règle de droit supérieure, une réclamation fondée sur une décision juridictionnelle de nonconformité, ne peut être postérieure de plus de 2 ans au paiement de l’impôt ou de la taxe considérée (article L 190 du LPF). L’art 196-1 du LPF prévoit désormais que les décisions juridictionnelles de non conformité ne constituent pas un évènement ré-ouvrant un délai de réclamation.

Les réclamations doivent être initiées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement de l’imposition contestée ou le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle prélèvement ou retenues à la source sont effectués.

En attendant la décision juridictionnelle, les réclamations doivent être réalisées sur le fondement de l’illégalité des prélèvements dans les délais prévus à l’article R 196-1 du LPF auprès du Centre des Impôts des Non Résidents.

Un point sur les travaux de ravalement des façades des bâtiments : définition et régime d’autorisation applicable

LE RAVALEMENT DES FAÇADES PEUT ETRE IMPOSE TOUS LES DIX ANS MINIMUM SUR DEMANDE DU MAIRE

Définition

Les travaux de ravalement permettent de redonner aux façades d’un immeuble un état de propreté proche de l’origine. Il s’agit de travaux d’entretien qui ne permettent pas de modifier les composantes ou l’aspect des façades.

Ainsi ces travaux concernent :

• les maçonneries ;
• les éléments de fermeture ;
• les modénatures ;
• autres éléments (type gardecorps etc.).

La réalisation de ces travaux peut justifier l’octroi d’aides provenant de l’ANAH ou bien des collectivités locales au profit du propriétaire occupant ou du bailleur (www.anah.fr/).

Une obligation légale

Conformément aux dispositions des articles L. 132-1 et s. du code de la construction et de l’habitation (CCH), le maire peut enjoindre le propriétaire d’un immeuble à faire des travaux de ravalement au minimum tous les dix ans. Cette injonction est valable :

• à Paris ou sur le territoire de toute autre commune désignée par arrêté préfectoral,
• en l’absence de cet arrêté, l’injonction du Maire est illégale (TA Rennes, 3 avril 1986),
• l’arrêté d’injonction du maire doit être motivé.

L’injonction offre au Maire la faculté en dernier ressort de faire exécuter d’office les travaux aux frais du propriétaire concerné.

LE DECRET SIMPLIFIE LE REGIME D’AUTORISATION EN DEHORS DES PERIMETRE DE PROTECTION DU PATRIMOINE

Nouveau principe : R. 421-17 a) CU

La nouvelle rédaction de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme (CU) prévoit que les travaux suivants sont soumis à déclaration préalable : « les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ».

Le dépôt d’une déclaration préalable de travaux n’est plus nécessaire pour effectuer un ravalement des façades d’un immeuble.

Néanmoins, cette simplification comporte de nombreuses exceptions.

Les exceptions au principe

Les travaux de ravalement seront soumis à autorisation dans certains cas énumérés par le code de l’urbanisme (article R. 421-17-1 CU) :

• à déclaration préalable :

– immeuble en secteur sauvegardé,

– dans le champ d’un monument historique,

– immeuble en ZPPAUP/AVAP,

– en site inscrit/classé,

– dans réserve naturelle/parc national,

– ou protégé par le PLU (L. 123-1-5 7 CU),

– dans un périmètre défini par délibération de la commune ou de l’EPCI ;

• à permis de construire : dans les cas prévus aux articles R. 421-14 à R. 421-16 du code de l’urbanisme. 

A noter :

• Les travaux de ravalement concernent tant les façades extérieures que les façades intérieures ou sur cours des bâtiments.
• Dans une zone de protection du patrimoine (type ZPPAUP, AVAP), des recommandations technique particulières peuvent être applicables.

Rappels :

• Conformément aux dispositions de l’article R. 421- 17 a) du code de l’urbanisme, les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment sont soumis à déclaration préalable. Ainsi notamment ;

– le changement d’une porte est soumis à déclaration ;

– de même pour le changement d’une fenêtre (ex bois => PVC) ;

– ou encore le percement d’une nouvelle ouverture.

• Seuls les travaux de remplacement à l’identique ne sont pas soumis à déclaration.

Les apports de la loi ALUR en matière de lutte contre l’habitat indigne

L’UNIFICATION POSSIBLE DES POLICES DE L’HABITAT

Vers un acteur unique en matière de lutte contre l’habitat indigne : le Président de l’E.P.C.I.

A la recherche d’une simplification des politiques de lutte contre l’habitat indigne, l’article L. 5211-9-2 du CGCT de loi ALUR procède au transfert automatique des compétences en matière d’habitat indigne au profit du Président de l’Établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (E.P.C.I.) compétent en matière d’habitat.

Dans sa nouvelle rédaction, l’article L. 5211-9-2 du CGCT organise aussi le transfert des prérogatives initialement détenues par les maires des communes membres de l’E.P.C.I., en matière de police de la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs et des établissements recevant du public aux fins d’hébergement, et aux immeubles menaçant ruine.

Il convient de préciser également, qu’en vertu des nouvelles dispositions de l’article L. 301-5-1-1 du CCH, le préfet dispose également de la faculté de déléguer certains de ses pouvoirs de police au Président de l’E.P.C.I. (locaux insalubres, locaux impropres à l’habitation ou encore locaux suroccupés).

Les limites importantes au transfert de compétences

Si le transfert des prérogatives du maire au bénéfice du Président de l’E.P.C.I. est automatique à compter des 6 mois qui suivent les dernières élections, de l’année 2014 des Présidents d’E.P.C.I. compétents en matière d’habitat, les maires disposent de la faculté de s’y opposer en notifiant leur refus, dans ce même délai (Cf. Art. L. 5211-9-2 III du CGCT).

La délégation des polices spéciales du préfet au profit du Président de l’EPCI est quant à elle soumise à deux conditions préalables et cumulatives qui sont, d’une part, le transfert des prérogatives détenues par les maires des communes membres de l’E.P.C.I., et, d’autre part, la signature entre l’E.P.C.I. et l’État d’une convention de délégation de compétences en matière d’habitat (Cf. Art. L. 301-5-1 du CCH).

L’astreinte administrative

Renforcer la pression sur les propriétaires indélicats

La création d’une astreinte administrative, par la loi ALUR (Art.79), vise à faire pression sur les propriétaires qui n’executeraient pas les travaux prescrits dans les arrêtés édictés par le Président de l’E.P.C.I., le maire ou le préfet.

En effet, l’astreinte fixée par arrêté du Président de l’E.P.C.I., du préfet ou du maire (d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard), courra dès sa notification, en amont et indépendamment de toutes sanctions pénales.

Le périmètre de l’astreinte

L’astreinte pourra être mise en œuvre en matière d’insalubrité remédiable, de péril ordinaire, de sécurité des « hôtels meublés » ou de sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation.

Son application est toutefois reportée à l’entrée en vigueur des décrets d’application relatifs aux conditions et à la modulation de son montant.

A noter :

• L’E.C.P.I. compétent en matière d’habitat : une notion large ?

Notons que le législateur n’a pas défini la notion d’E.P.C.I. compétent « en matière d’habitat ». En effet, celui-ci ne liste à aucun moment les compétences minimales à exercer, par l’E.P.C.I, en la matière.

Par précaution, les récentes circulaires relatives à la mise en œuvre de l’article L. 5211-9- 2 du CGCT, estiment qu’un E.P.C.I. serait compétent en matière d’habitat dès lors qu’il exercerait une compétence, même restreinte, en ce domaine. A la lecture desdites circulaires, aucun lien direct avec la lutte contre l’habitat indigne ne serait non plus exigé.

• Les effets d’une opposition des maires au transfert

Si un ou plusieurs maires notifient leur opposition à ce transfert de compétences, le Président de l’E.P.C.I. aura la faculté d’exercer ses nouvelles prérogatives pour les seules communes qui ne s’y sont pas opposées, ou celle d’y renoncer intégralement.

Optimiser son investissement : le basculement du régime des revenus fonciers en location meublée non professionnelle (BIC)

A quel moment l’envisager ?

Lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• les obligations afférentes au régime fiscal de faveur propre à l’investissement ont été remplies : location effective et continue, sous conditions et pendant un certain temps (Scellier, Malraux) ou affectation à la location nue dans les trois ans suivant la dernière imputation d’un déficit sur le revenu global (Monument Historique, déficit foncier) ;
• lorsque le bien procure des revenus fonciers positifs (montant des intérêts d’emprunt inférieur au montant des loyers nets).

En fonction de la situation fiscale propre à chacun, le moment opportun pourra différer.

Avantage fiscal lié au basculement : l’amortissement

A compter du basculement en location meublée, l’amortissement du foncier (immeuble hors terrain pour sa valeur vénale au jour du basculement, sans que cela ne génère de plus-value) et des meubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise devient possible. En outre est également autorisée la mise en réserve, sans limitation de durée, de la fraction de l’amortissement excédant la différence entre les loyers et les autres charges. Celle-ci s’imputera sur les résultats lorsque ceux ci seront à nouveau bénéficiaires.

De la même façon que pour les revenus fonciers, la déduction des charges liées à l’immeuble (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, frais de gestion etc.) demeure possible, et le déficit lié à ces charges est imputable sur les bénéfices d’une autre activité de location meublée non professionnelle ou, en l’absence de tels bénéfices, reportable pendant dix ans.

Précisions sur les conséquences pratiques du basculement 

Pas de plus-value à payer lors du passage d’une activité de location nue à une location meublée : la plus value sera payée à terme, lors de la cession de l’immeuble et relèvera du régime des plus values des particuliers (exonération totale de plus value au bout de 22 ans de détention et exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention).

En cas d’acquisition réalisée par le biais d’une SCI, sa transformation en SARL de famille ou SNC sera nécessaire pour bénéficier du régime BIC. Cette transformation, sous réserve qu’elle remplisse toutes les conditions, n’emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise et n’entraine donc aucune imposition immédiate.

Le logement meublé est défini par la loi ALUR comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Il doit donc être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, être pourvu de chauffage, d’alimentation en eau et de sanitaires. Une liste du mobilier requis doit faire l’objet d’un décret à venir. La liste détaillée du mobilier fourni devra être annexée au bail et signée.

En plus des autorisations préalables préexistantes (changement d’usage devant être déclaré en mairie au titre de l’article L324-1-1 du Code de tourisme, et changement d’usage au titre de l’article L631-7 du CCH pour les communes de plus de 200.000 habitants), la loi ALUR a mis en place un régime d’autorisation temporaire (cf. BDPI 8 avril 2014) dont les conditions de délivrances par la mairie sont fixées par le conseil municipal. 

Bon à savoir

Les critères de la SARL de famille, dans laquelle chacun des associés doit être uni directement aux autres, soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au 2ème degré, soit par le mariage ou le pacs, sont plus restrictifs que ceux de la SCI familiale qui exige seulement que les associés soient parents en ligne directe ou frères et sœurs, leurs conjoints, les enfants de ces différentes personnes, sans limitation du degré de parenté, sous réserve qu’il puisse être réelle et justifié par les contribuable.

L’amortissement de l’immeuble se fait par composants (toiture, installation électrique, etc.), et non de manière globale. Chaque composant se voit appliquer un taux distinct

LA LOI ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 TRANSFÈRE LA COMPÉTENCE COMMUNALE EN MATIÈRE DE PLAN LOCAL D’URBANISME AUX EPCI

MISE EN ŒUVRE ET ENCADREMENT DU TRANSFERT DE LA COMPÉTENCE PLU AUX EPCI

Transfert automatique ou opposition

A partir du 27 mars 2017, la loi ALUR (art. 136) étend considérablement la compétence des EPCI en matière de documents d’urbanisme au détriment de la liberté des communes qui les composent : les EPCI seront, à cette date, automatiquement compétents en matière de PLU. En effet, l’article L. 5214-16 du code général des collectivités territoriales (CGCT) prévoit dé- sormais que l’EPCI « exerce de plein droit au lieu et place des communes membres » les compétences relevant notamment du PLU. La loi a toutefois prévu un droit d’opposition pour une minorité de communes dans les trois mois précédant l’expiration du terme susmentionné. Ainsi, 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population pourront s’opposer à ce transfert automatique.

Palliatif de l’opposition

En cas d’opposition au transfert de compétence avant le 27 mars 2017, le transfert pourra être une nouvelle fois prononcé par l’organe délibérant de l’EPCI après le renouvellement des conseils municipaux et communautaires, sous réserve que la même minorité de blocage ne soit pas réunie dans un nouveau délai de trois mois à compter de l’avis favorable du conseil de communauté.

Ces modalités de transfert de compé- tence automatique dérogent à l’article L. 5211-17 du CGCT qui subordonne habituellement cette formalité à une majorité de 2/3 des communes représentant plus de la moitié de la population ou de la moitié des communes représentant les 2/3 de la population.

GARANTIES DESTINÉES À LIMITER L’OPPOSITION DU TRANSFERT DE COMPÉTENCE AUX EPCI

Mesures transitoires

Afin de rassurer temporairement les communes dessaisies de leur « compé- tence PLU », la loi dispose que :

• l’EPCI, avec l’accord de la commune, peut poursuivre une procé- dure communale d’élaboration, de modification, de révision ou de mise en compatibilité d’un PLU avec une déclaration de projet si cette procédure a été engagée par la commune avant le transfert de compétence (art. 136 de la loi) ;
• lors d’une annulation contentieuse ou d’une déclaration d’illégalité d’un PLU d’une de ses communes membres approuvé avant le transfert de compétence, l’EPCI peut approuver le nouveau PLU communal sans attendre l’élaboration ou l’approbation du PLUI (L. 123-1 CU).

Maintien du rôle communal

Enfin, dans ce même objectif, le législateur a en outre prévu :

• qu’une « conférence des maires » est créée pour fixer les modalités de collaboration entre l’EPCI et ses communes membres. Le nouvel article L. 123-6 du code de l’urbanisme impose que ces modalités soient fixées par une délibération initiale ;
• que l’EPCI est tenu de délibérer sur l’opportunité de donner suite à la demande d’une de ses communes membres à être couverte par un plan de secteur (plan couvrant l’intégralité du territoire d’une ou plusieurs communes membres de l’EPCI et précisant les OAP et le rè- glement spécifiques à ce secteur (nouvel article L. 123-1-1-1 du CU).

A noter : 

• La « conférence des maires » créée par l’article L. 123-6 du code de l’urbanisme sera convoquée par le président de l’EPCI. Ce dernier devra mentionner expressément la réunion de cette instance de « collaboration » dans le document de convocation des maires des communes membres.
• Les EPCI, durant la période allant du 26 mars 2014 (date de publication de la loi) au 27 mars 2017, peuvent naturellement procéder au transfert par le biais de la procédure de droit commun 2/3-1/2 prévue à l’article L. 5211-17 du CGCT.

Rappel :

• La vocation intercommunale du PLU avait déjà été reconnue par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 dite « loi Grenelle II », sans que la compétence communale ne soit transférée de plein droit.