L’entrée en vigueur de la Procédure Intégrée pour le Logement, le 1er janvier 2014, permet-elle de répondre plus vite à la demande ?

FONCTIONNEMENT ET CHAMP D’APPLICATION DE LA PIL

Fonctionnement de la PIL

Concrètement la PIL pourra être utilisée par une collectivité compétente en matière d’urbanisme ou par l’État, dans le cadre d’une déclaration de projet justifiant d’un caractère d’intérêt général suffisant en matière de réalisation de logements (au moins 50 %).

Cette condition remplie, il sera possible pour le besoin d’un projet d’imposer :

• la mise en compatibilité nécessaire d’un ou plusieurs documents d’urbanisme ;
• l’adaptation d’autres documents (DTA, ZPPAUP, AMVAP, PPRI…).

Toute l’opération étant effectuée dans le cadre d’une procédure unique où les principaux acteurs sont, le cas échéant, réunis.

Pour quels projets ?

Les projets concernés par la PIL doivent présenter un caractère d’intérêt géné- ral et concourir à la mixité sociale à l’échelle de la commune.

Il semble raisonnable de penser que la création de logements sociaux pré- sente un caractère d’intérêt général de sorte que le recours à cette procé- dure se conçoit particulièrement dans une commune présentant un déficit en logement social.

En revanche, le dispositif laisse en suspens plusieurs interrogations :

• combien de logements sociaux devront être créés par projet afin que la condition soit remplie ?
• quand pourra-t-on considérer qu’il y a intérêt général dans une commune ne présentant pas de déficit en logement social ?

Où GAGNE-T-ON DU TEMPS ?

Mise en compatibilité élargie

Un projet d’intérêt général entrant dans le champ d’application de la PIL permettra la mise en compatibilité de davantage de documents (relevant avant de l’adaptation par l’Etat).

Outils accélérant la procédure :

• l’enquête publique unique ;
• l’évaluation environnementale peut être évitée ;
• procédure d’instruction du dossier anticipée si le projet est suffisamment élaboré.

Un réel gain de temps ?

On peut douter de l’efficacité de ce dispositif dont la portée semble avant tout symbolique et révélatrice de la complexité des documents d’urbanisme :

• la PIL n’est, en définitive, qu’une déclaration de projet restreinte aux questions du logement ;
• le risque contentieux est accru dans le cadre du contrôle de légalité (justification du recours à cette procédure dérogatoire, en sus de l’examen de la légalité des permis de construire obtenus par la suite).

A noter :

• L’ordonnance du 3 octobre 2013 (2013-888) instaure une nouvelle procédure pour le logement à l’article L. 300-6-1 du code de l’urbanisme (PIL).
• La PIL est applicable dans les unités urbaines pour un projet concernant une opération d’aménagement ou une construction.

Rappels :

• Les contradictions entre un projet de construction et les règles d’urbanisme ainsi que certaines normes hiérarchiquement supérieures empêchent de répondre rapidement aux besoins en matière de logement. 
• L’adaptation (compétence étatique) et la mise en compatibilité permettent d’harmoniser le projet avec le cadre légal en vigueur.
• La déclaration de projet (L. 300-6 CU) est un processus qui permet l’harmonisation et dont s’inspire la PIL.

Quelles sont les nouveautés apportées par les textes récents au sein du contentieux de l’urbanisme ?

Les confirmations

Appréciation de l’intérêt pour agir

Le nouvel article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme confirme l’intérêt pour agir d’une personne privée, physique ou morale, contre les autorisations d’urbanisme dès lors que la construction, l’aménagement ou les travaux contestés « sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement »

Pouvoirs du juge

Le nouvel article L. 600-5 du code de l’urbanisme réaffirme le pouvoir du juge d’annuler partiellement une autorisation d’urbanisme si le projet contesté est affecté d’un vice susceptible de régularisation.

Les nouveautés

Appréciation de l’intérêt pour agir

L’intérêt à agir s’appréciera désormais à la date de l’affichage en mairie de la demande d’autorisation querellée, conformément au nouvel article L. 600- 1-3 du code de l’urbanisme.

Ceci réduit donc l’intérêt des acquisitions réalisées « in extremis » dans le seul objectif de contester le projet de construction à des fins soit dilatoires, soit pécuniaires. Seule la justification de « circonstances particulières » permettra d’écarter cette règle.

Si cette nouveauté incitera vraisemblablement les pétitionnaires à faire établir un constat d’huissier concernant l’affichage en mairie de leur demande d’autorisation d’urbanisme, notons que ces dispositions ne semblent pas s’appliquer aux déclarations préalables. 

Pouvoirs du juge

En cas de recours en annulation contre une autorisation d’urbanisme, le juge pourra désormais :

• fixer un délai dans lequel le titulaire du permis pourra solliciter la régularisation du vice l’affectant (art. L. 600-5 CU) et une date limite au-delà de laquelle les nouveaux moyens ne pourront être soulevés par le requérant (art. R. 600-4 CU);
• surseoir à statuer sur l’annulation d’une autorisation d’urbanisme lorsqu’il constate que la régularisation est possible par un permis modificatif (art. L. 600-5-1 CU) ;
• condamner accessoirement au recours en annulation les personnes physiques ou morales au paiement de dommages et intérêts, si leur recours excède la défense de leurs intérêts légitimes et cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis (art. L. 600-7 CU).

A noter

• A retenir du rapport Labetoulle « Construction et droit : pour un meilleur équilibre » qui a inspiré l’ordonnance commentée :

L’ordonnance a exclu la proposition qui, selon Daniel Labetoulle, aurait été la plus efficace : la limitation des cas où l’annulation du permis peut entrainer une démolition. Selon lui, c’est bien cette menace de démolition qui, bien que virtuelle, paralyse le constructeur et constitue la force du chantage des recours « crapuleux » et le principal moyen de pression.

• A noter du décret du 1er octobre 2013:

Une innovation fera l’objet d’une expérimentation sur cinq ans : les requérants ne pourront plus faire appel (cassation seulement) d’un jugement statuant sur une autorisation d’urbanisme délivrée par une commune de plus de 50 000 habitants soumise à la taxe sur les logements vacants (art. 232 CGI).

Etablissements Recevant du Public (ERP) de 5ème catégorie et mise en conformité avec les normes d’accessibilité handicapés avant le 1er janvier 2015 : un défi pour les professions libérales et le petit commerce.

ETENDUE DE L’OBLIGATION DE MISE EN CONFORMITE AVANT LE 1ER JANVIER 2015

Locaux concernés

Sont des ERP de 5ème catégorie : les commerces et services de proximité qui reçoivent du public et accueillent moins de 300 personnes. Ces derniers font l’objet d’un régime plus souple que les autres ERP qui sont d’ores et déjà, sauf dérogation expresse, soumis sans distinction aux obligations de mise en conformité. Il est admis pour la 5ème catégorie que seule une partie du bâtiment doit se conformer au régime d’accessibilité handicapés (R. 111-19-8 III C. constr).

Mise en conformité

Avant le 1er janvier 2015, les constructions de locaux neufs sont d’ores et déjà soumises aux nouvelles normes. En revanche, pour les travaux sur locaux existants, les nouvelles normes ne s’appliquent que s’il y a création de surfaces ou de nouveaux volumes, ceci sous réserve de ne pas dégrader l’accessibilité existante.

A compter du 1er janvier 2015, pour les ERP existants, une partie du bâtiment, la plus proche possible de l’entrée, doit fournir l’ensemble des prestations en vue desquelles l’établissement ou l’installation est conçue sauf dans le cas de l’obtention avant cette date d’une dérogation octroyée par le préfet.

DEROGATIONS A L’OBLIGATION DE MISE EN CONFORMITE 

Dérogations

Une demande de dérogation motivée peut être formulée auprès de la mairie dans 2 hypothèses appréciées de manière stricte1 :

• les travaux d’accessibilité sont susceptibles d’avoir des conséquences excessives sur l’activité de l’ERP ;
• les contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural.

NB : La procédure est relativement lourde. Le préfet ne statuant sur la demande que si le dossier est complet. Ce dernier a 3 mois pour répondre et son silence vaut rejet de la demande (R. 111-19-23 C. constr).

En cas de travaux dans un ERP

Sauf dans le cas où une dérogation a été obtenue (R. 111-19-6 C. urba), la demande de permis de construire sera effectuée sur le formulaire spécifique aux travaux en ERP, accompagnée d’un dossier d’accessibilité et de sécurité.

NB : Lorsque l’aménagement intérieur ou une partie de l’ERP sont inconnus lors du dépôt de la demande, le permis peut indiquer qu’une autorisation ultérieure au titre des normes d’accessibilité handicapé devra être demandée et obtenue (L. 425-3 C. urba).

A noter :

• Un arrêté du 21 novembre 2011 a fixé le modèle de formulaire spécifique aux demandes d’autorisation de construire, d’aménager, pour effectuer des travaux dans un ERP (www.developpementdurable.gouv.fr).

Rappels :

• La loi du 11 février 2005 « pour l’égalité du droit et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées » a pour objectif de mieux insérer dans notre société les personnes handicapées, et ce quel que soit le type de leur handicap (physique, sensoriel, mental, psychique et cognitif).
• Le 1er janvier 2015 au plus tard, tous les ERP devront s’être conformé aux normes d’accessibilité handicapés.

Un ERP qui ne respecterait pas ces règles encourt une fermeture administrative.

Droits de propriété intellectuelle : Application aux architectes

Deux architectes avaient reçu une mission de maitrise d’œuvre concernant la construction d’une maison à Lamor-Plage. Ils ont alors effectué les études nécessaires jusqu’à l’obtention du permis de construire, puis ont poursuivi leur mission jusqu’à ce que leurs clients ne donnent plus aucun signe de vie… Cette discrétion subite et surprenante n’était pas fortuite.

En effet, les clients avaient chargé une société de construction de prendre la suite des opérations.

Or la Cour qui n’a pu que constater, au vu des ressemblances qu’elle qualifie « d’évidentes », que la société de construction avait réalisé la maison sur la base des plans initiaux des deux architectes, dont l’originalité architecturale était patente, a condamné la société de construction et les clients, in solidum, au paiement de dommages et intérêts en réparation des actes de contrefaçon.

CA Rennes, 10 avril 2003

Ce qui est protégé

L’architecte dispose de droits d’auteur sur son œuvre architecturale et sur ses plans du fait de leur création.

L’unique condition de cette protection est : l’originalité.

Ainsi sont considérés comme des œuvres conférant des droits à l’architecte :

• une construction immobilière en raison de la combinaison harmonieuse des éléments qui la composent, notamment des volumes et des couleurs (CA Paris, 19 juin 1979) ;
• les modèles réduits et copies d’œuvres architecturales dès lors qu’ils portent l’empreinte de la personnalité de leur auteur (Civ, 1ere, 25 jan. 2005) ;
• un modèle de maison individuelle qui présente un caractère moderne et nouveau le rendant original du fait de la forme de sa structure (CA Nancy, civ. 1ere, 14 jan. 2013).

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des œuvres architecturales et donc pas protégés:

• l’aménagement « type » d’un magasin d’optique (Civ, 1ere, 17 juin 2003) ;
• la rénovation des ailes d’une préfecture et le réaménagement des bureaux (CE 6 mai 1988) ;
• un modèle de chalet en bois (Civ, 1re, 5 juill. 2006).

Conclusion :

Tant qu’ils ne sont pas cédés, ces droits restent la propriété de l’architecte. Une vigilance particulière doit être opérée en cas de succession d’architectes.

Point de déontologie :

L’article 24 de la section III du code de déontologie des architectes, décrivant les devoirs entre confrères, interdit l’action de plagiat.

Plagiat :

Reproduction non avouée d’une œuvre originale ou d’une partie de cette dernière. Cette action est incriminée sous le nom de « contrefaçon ».

Contrefaçon:

C’est la reproduction frauduleuse d’une œuvre.

Les actes de contrefaçon peuvent faire l’objet de poursuites au civil et au pénal.

La peine encourue pour le délit de contrefaçon est de 3 ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende.

Droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) en matière d’aménagement rural

Dès lors que l’on met en place un projet d’aménagement immobilier sur une propriété dont une partie au moins est à destination agricole, il est primordial de s’assurer de la faisabilité de ce projet au vu de l’éventuel droit de préemption de la SAFER.

Cette précaution doit non seulement être prise au vu de l’acte d’acquisition initial, mais aussi en prévision des différentes étapes du projet à venir (division de la propriété, revente de certaines parcelles, apport en société du foncier…).

C’est en ce qui concerne ces actes à venir qu’il est particulièrement difficile de s’assurer que l’opération pourra effectivement se réaliser.

Depuis la loi du 9 juillet 1999, il est possible de réaliser l’acquisition du foncier, en tout ou partie, par l’intermédiaire de la SAFER, en étant bénéficiaire de la cession. (Article L. 141-1 du Code Rural).

De cette manière, la SAFER peut avoir une vision globale du projet mis en place et s’assurer que le projet sera conforme à l’un des grands axes de sa mission qui est de protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles tout en accompagnant le développement de l’économie locale.

Un professionnel du droit rural est ici un intermédiaire privilégié pour assurer la mise en place de cette partie de l’opération projetée.

Ces opérations présentent en outre un avantage fiscal puisqu’elles sont exonérées du droit d’enregistrement de 5,09 % en vertu de l’article 1028 ter I du Code Général des Impôts.

La contrepartie financière fixée forfaitairement et reversée à la SAFER dans le cadre de sa prestation de service est elle soumise à TVA.

L’acquisition réalisée par l’intermédiaire de la SAFER est soumise à diverses conditions de fonds et de délais. La principale obligation étant qu’une partie au moins de l’ensemble foncier entre dans le champ d’intervention de la SAFER. Si une partie seulement du bien entre dans ce champ d’application, l’acquisition par substitution peut ne porter que sur cette portion de l’ensemble immobilier mais toujours en considération de l’opération dans sa globalité.

Le régime de faveur fiscal est lui conditionné à l’engagement de l’acquéreur de conserver la destination de l’immeuble pendant un délai de dix ans. La transmission du bien durant ce délai n’est pas une cause de déchéance.

Les SAFER sont des Sociétés Anonymes, à but non lucratif, avec des missions d’intérêt général, placées sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances.

Elles jouent un rôle majeur dans l’aménagement du territoire rural.

Pour mener à bien leur mission, elles disposent notamment d’un droit de préemption.

Ce droit de préemption s’exerce sur toutes les aliénations à titre onéreux (même successives dans le cadre d’un projet d’aménagement), de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains à vocation agricole, y compris l’apport en société (hors GFA ou société familiale).

Copropriété et installation de caméras de surveillance dans les parties communes.

Si cette installation est réalisée dans les parties communes d’une copropriété, il appartient au syndic de faire voter, à la majorité absolue, voire à la majorité simple lors d’un second vote, cette décision.

La caméra ne peut alors filmer que les parties communes de la copropriété (couloirs, parking, ascenseur…) à l’exclusion de la voie publique ou des entrées privées des copropriétaires afin de ne pas porter atteinte à leur intimité. 

Seuls les copropriétaires peuvent s’opposer à la mise en place d’une caméra en demandant, lors de l’assemblée générale, à ce que le vote se fasse à l’unanimité, et non à la majorité absolue, compte tenu de la gravité des impacts de cette installation. Le locataire ne peut quant à lui s’opposer à ce vote. 

Il résulte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que la finalité de ces installations doit être la prévention d’atteinte aux personnes et aux biens.

Si un locataire ne peut contester le vote ayant décidé de l’installation d’une caméra de surveillance dans les parties communes de la copropriété, il peut cependant demander au juge de contraindre l’assemblée des copropriétaires ayant procédé à cette installation de la supprimer si celle-ci n’est pas justifiée par des circonstances laissant craindre des atteintes aux personnes et aux biens ou si l’objectif poursuivi n’est pas de prévenir ces atteintes.

En cas d’enregistrement des images, en vertu de la loi du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, il est obligatoire de déclarer à la CNIL la finalité du traitement.

La conservation des enregistrements ne peut alors excéder un mois.

Si les parties communes objets de cette surveillance enregistrée sont ouverts au public, il faut, en plus de la déclaration à la CNIL une autorisation préalable, des services de la Préfecture.

Dans un tel cas, toute personne filmée (visiteurs, baby-sitter, etc…) doit au préalable être prévenue par voie d’affichage.

Archéologie préventive, encadrement et paiement

Encadrement de l’archéologie préventive

Quels travaux ?

C’est essentiellement à l’intérieur des zones d’archéologie préventive (ZAP) définies par le préfet de Région que sont mises en œuvre les prescriptions d’archéologie préventive. Elles peuvent s’appliquer pour les projets de travaux et d’aménagements soumis à permis de construire, de démolir ou d’aménager, — ainsi que lors de la création de ZAC (R.523-4 C. patri). Les travaux d’affouillement, de nivellement des sols etc. (R.523-5) de plus de 0,5m de profondeur et 10 000 m2 de surface non soumis à autorisation d’urbanisme doivent être préalablement déclarés au préfet de région.

Ce dernier peut également prendre des prescriptions en dehors des ZAP, à son initiative et/ou à celle d’une commune voire, d’un aménageur

Quels délais ?

Le préfet de Région peut d’abord prescrire un diagnostic par décision intervenant dans un délai de 21 jours après réception du dossier (2 mois si étude d’impact ou si le préfet est saisi par l’aménageur hors ZAP). Une « convention » entre l’opérateur et l’aménageur intervient alors pour définir (entre autres) les délais de réalisation du diagnostic (4 mois maximum pour les commencer).

Si le diagnostic s’avère positif et que les découvertes présentent un intérêt scientifique, le préfet dispose de 3 mois pour prescrire des fouilles, une modification du projet ou la conservation du site.

En cas de fouilles, l’aménageur doit passer un « contrat » avec un opérateur agréé qui dispose alors en principe de 6 mois pour débuter les travaux et 12 mois -18 pour l’INRAP- pour les terminer. A l’issue des fouilles, l’attestation de libération permet à l’aménageur de lancer son projet.

NB : Des fouilles peuvent être prescrites sans diagnostic préalable par le préfet dans un délai de trois mois s’il estime disposer d’informations suffisantes.

Paiement de l’archéologie préventive

Les diagnostics archéologiques

Les diagnostics archéologiques sont effectués par l’INRAP ou par un service archéologique territorial agréé et sont financés par la redevance d’archéologie préventive. Celle-ci est due par les « personnes projetant d’effectuer des travaux affectant le sous-sol » (L.524-2 et suivants C. patri.). Si ces travaux sont soumis à autorisation ou déclaration préalable, la redevance correspond à 0,40% de la valeur de l’ensemble immobilier, calculée dans les mêmes conditions que la valeur servant de base à la taxe d’aménagement. S’ils donnent lieu à étude d’impact ou concernent des affouillements, elle s’élève à 0,53€/m2 en 2013, pour les seuls travaux et aménagements de plus de 3 000 m2. Certains travaux sont cependant exonérés : les constructions de moins de 5 m2, celles reconnues d’utilité publique ou destinées à être affectées à un service public, etc. (L.524-3 C. patri).

La construction de maisons individuelles par une personne physique n’est plus exonérée depuis le 1er janvier 2013. Les litiges relatifs à cette redevance relèvent du juge administratif.

Opérations de fouilles

Le paiement des opérations de fouilles incombe intégralement à l’aménageur qui doit faire appel, pour les réaliser, à l’INRAP ou un opérateur agréé. En cas de construction de logement par un particulier pour lui-même (y compris en lotissement ou en ZAC) ou de logement social, le préfet peut accorder une prise en charge par le Fonds national pour l’archéologie préventive. Le ministère de la Culture peut également octroyer des subventions.

A noter

• Le code du patrimoine distingue les aménageurs – personnes qui projettent d’exécuter les travaux de construction- des opérateurs, chargés de réaliser les opérations archéologiques (R.523-3 C. patri.). Ces derniers sont l’INRAP et les services archéologiques territoriaux agréés, mais aussi des opérateurs publics ou privés agréés (seulement pour les fouilles).
• Un Livre blanc de l’archéologie préventive a été remis le 29 mars 2013. Il doit « fixer le cadre législatif et réglementaire nécessaire à la refondation de l’archéologie préventive et à son adaptation aux réalités et au contexte de la discipline ». Les propositions avancées seront utilisées dans le cadre du grand projet de loi relatif au patrimoine que la ministre de la culture souhaite soumettre au Parlement avant fin 2013. 

Rappel de la fiscalité des diverses indemnités perçues dans le cadre de la rupture d’un contrat d’agent commercial.

L’indemnité de cessation du contrat de l’article L. 134-12 du Code de Commerce :

Il est évident que cette indemnité ne peut être regardée comme de simple dommages et intérêts non imposable eu égard à la notion d’intérêt commun du mandat qui justifie cette indemnité.

La jurisprudence administrative considère que l’indemnité de rupture du contrat compense un préjudice et plus précisément la perte d’un support d’activité.

Elle ne peut donc être considérée comme un revenu d’une prestation de service soumise à TVA.

Elle est donc soumise à la plus value.

L’indemnité compensatrice de préavis de l’article L. 134-11 du Code de Commerce :

Contrairement à l’indemnité de cessation, l’indemnité compensatrice de préavis répare un préjudice différent ; elle compense la brutalité de la rupture et vient se substituer à la perte de commissions.

Se substituant à des commissions, elle est, au même titre que ces dernières, soumise à TVA et intégrée dans les recettes ordinaires d’exploitation.

Le remboursement de commissions impayées (régime de l’impôt sur les revenus) :

Ces commissions seront comme toutes les autres soumises à TVA et devront être déclarées au titre de l’impôt sur les revenus.

Une particularité ici ; ces sommes peuvent être qualifiées de « revenus différés » (revenus dont le contribuable, par suite de circonstances indépendantes de sa volonté, a eu la disposition au cours d’une même année mais qui, par leur date normale d’échéance, se rapportent à une période de plusieurs années.

Ces revenus peuvent bénéficier du système de quotient afin d’éviter la progressivité de l’impôt.

Le remboursement de dé-commissionnements injustifiés :

Ces sommes sont à traiter comme des commissions classiques, elles sont donc soumises à TVA et à déclarer à l’impôt sur les revenus.

Elles bénéficient du même traitement que les commissions impayées et peuvent donc être qualifiées de revenus différés.

Les dommages et intérêts et l’indemnité de l’article 700 du CPC :

L’ensemble des indemnités allouées en réparation de préjudice éventuellement subit ou au titre des frais irrépétibles engagés par l’agent dans la procédure ne sont soumis à aucune fiscalité particulière.

La question spécifique du droit fiscal de l’agence commerciale tient au concept d’intérêt commun du mandat qui assure à l’agent la protection de la valeur de son contrat d’agence.

Une des conséquences de cette notion d’intérêt commun tient au régime fiscal de la perte du contrat d’agence commercial qui répond à des règles différentes selon la nature de l’indemnité allouée.

Il faut pour chaque indemnité étudier cette question au regard de la fiscalité directe, de l’imposition au titre des plus values et de celle sur la Valeur Ajoutée.

Les taxes grevant les logements vacants

Les logements vacants peuvent être assujettis à deux taxes, exclusives l’une de l’autre : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) qui ne s’applique que dans des agglomérations d’un certaine taille qui sont déterminées limitativement par décret, ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), qui ne concerne que les communes où la TLV n’est pas applicable et à condition que ladite commune décide de la mettre en place.

Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV)

Cette taxe frappe les logements habitables non meublés mais pourvus d’un minimum de confort dont la vacance résulte de la volonté du propriétaire.

Les immeubles en travaux sont dispensés du paiement de cette taxe si ces derniers sont inhabitables en l’état.

A compter du 1er janvier 2013, la taxe concerne :

• les logements vacants situés dans des communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants (avant 2013 c’était 200.000) ;
• les logements inoccupés depuis au moins un an (au lieu de deux ans précédemment) sauf si le bien a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de cette période.

La taxe est assise sur la valeur locative du logement (identique à celle retenue en matière de taxe d’habitation) et son taux varie en fonction de la durée de vacance du logement : 12,5% la 1ère année d’imposition et désormais 25% à compter de la 2ème année (au lieu de 15% la 2ème année et 20% à compter de la 3ème ).

L’application des nouvelles dispositions est subordonnée à un décret d’application (non publié à ce jour) modifiant la liste des communes où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable.

Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)

Au titre d’une même année, un même logement ne peut pas être assujetti à la fois à la taxe d’habitation et à la THLV: la taxe d’habitation frappe les locaux occupés alors que la THLV ne concerne que les locaux vacants.

La base d’imposition et le calcul de la taxe h’habitation sur les logements vacants sont les mêmes que ceux sur les logements occupés (c’est-à-dire, valeur locative cadastrale multipliée par les taux fixés par les conseils municipaux et les EPCI).

A compter du 1er janvier 2013, les logements vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition (au lieu de 5 ans précédemment) peuvent être soumis à la THLV dans les communes dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants n’est pas applicable et si une délibération est prise en ce sens avant le 1er octobre pour application l’année suivante (les immeubles en travaux en sont dispensés).

AGENDA FISCAL

Déclarations n°2071 et 2072 (sociétés civiles immobilières)

Date limite de dépôt fixée au 3 mai 2013

Déclaration de revenus de l’année 2012 (IR 2013)

• dépôt des déclarations (formulaire papier) jusqu’au 27 mai 2013 ;
• déclarations en ligne : 3 juin 2013 (départements 01 à 19) 7 juin 2013 (départements 20 à 49) 11 juin 2013 (départements 50 à 974)
• Résidents étrangers : Formulaire papier ou déclaration en ligne : 17 juin 2013 pour les contribuables résidants en Europe, pays du littoral méditerranéen, Amérique du Nord et Afrique, 1er juillet 2013 pour les autres résidents étrangers

Déclaration et paiement ISF 2013 pour les patrimoines dont la valeur est supérieure ou égale à 2.570.000€

Date limite fixée au 17 juin 2013

ISF et opérations de défiscalisation immobilière

Actif à prendre en considération

L’immeuble et sa valorisation

Appréciation de la valeur vénale réelle du bien au 1er janvier de l’année d’imposition (article 761 du CGI).

La valeur vénale est constituée par le prix auquel ce bien aurait pu se négocier au 1er janvier de l’année considérée, c’est-à-dire le prix normal qu’eut accepté de payer un acquéreur « lambda » pour son acquisition.

– Lorsque les travaux n’ont pas commencé : appréciation de la valeur vénale du bien à la valeur d’achat du foncier ;

– En cours de travaux : l’appréciation doit être faite compte tenu de l’avancement des travaux au 1er janvier, sachant que dans un premier temps les travaux n’auront pas, à notre avis, pour effet d’augmenter la valeur vénale du bien, compte tenu de la difficulté de vendre un bien en chantier…

– À compter de l’achèvement des travaux : Appréciation de la valeur du bien selon le marché applicable au secteur, en tenant compte des abattements éventuels (cf. ci-joint).

Quote part versée à l’ASL et non encore dépensée en travaux

Cette somme ne constitue pas, selon nous, une créance de somme d’argent, s’agissant de sommes versées à l’ASL en vue de la réalisation des travaux. On serait bien en peine de trouver une case dans laquelle déclarer cette valeur, aussi, nous ne sommes pas certains que cette somme doive être déclarée à l’actif.

Passif déductible

Constituent un passif déductible les dettes qui cumulent les trois conditions suivantes (article 768 du CGI):

• Exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• Être à la charge personnelle du redevable, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou concubin et des enfants mineurs pour lesquels ils ont l’administration légale des biens ;
• Être justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

Les emprunts

Déductibles pour un montant égal au capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition, augmenté des intérêts échus et non payés et des intérêts courus à cette date.

Le solde de l’appel de fonds non honoré au 1er janvier

Ce dernier constitue une dette envers l’ASL, et par extension un passif déductible, dans la mesure où chaque membre s’est engagé lors de son adhésion, à procéder au versement de la quote-part mise à sa charge.

En conclusion, une opération de restauration immobilière peut également, à notre avis, permettre d’optimiser sa déclaration ISF. 

A noter : 

Abattements praticables :

• 10% à 40% de la valeur du bien pour un bien loué, selon les contraintes générées par la location
• 10% à 30% au plus pour les monuments historiques, selon leur emplacement, leurs spécificités et caractéristiques, et selon l’importance des charges qui les grèvent (RM Nicolas DUPONT-AIGNAN, Dép. JO AN du 29 juin 1998, n°13318).
• 30% pour le bien qui constitue la résidence principale du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition (article 885S du CGI, al. 2)

Démembrement : nouvel article 885G quarter du CGI

A partir de 2013, le nupropriétaire ne pourra plus déduire, dans le cadre de l’ISF, les dettes contractées pour l’acquisition de la nuepropriété d’un bien si cette nue-propriété n’est elle-même pas taxable à l’ISF entre ses mains.