Catégorie : Bulletins

LOI DUFLOT DANS L’ANCIEN

Réhabilitation :

Acquisition de logements puis travaux réalisés en vue de satisfaire aux caractéristiques de décence et de performances techniques.

Quelle condition initiale ?

Des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence ou des logements acquis après la réalisation de travaux de réhabilitation mais non utilisés ou occupés à quel titre que ce soit depuis leur achèvement.

Quels travaux ?

Travaux (à définir par décret mais qui devraient être identiques aux travaux visés pour le bénéfice de la Scellier réhabilitation) qui permettent au logement de bénéficier de l’ensemble des performances techniques voisines de celles du neuf.

Quel délai d’achèvement des travaux ?

Au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

Quel niveau de performance énergétique (décret 29 décembre 2012)?

Bénéficier du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » OU respecter les exigences de performance énergétique globale (arrêté 5 mars 2012) pour au moins 4 des critères (isolation toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude)

Année au titre de laquelle la réduction peut être pratiquée pour la 1ère fois:

Année d’achèvement des travaux ou souscription des parts pour les SCPI

Transformation :

Acquisition de locaux divers puis travaux réalisés en vue de les transformer en logements.

Quelle condition initiale ?

Des locaux non affectés à un usage d’habitation : commerciaux, professionnels, bureaux, entrepôts, granges, hangar… ou des logement acquis après la réalisation de travaux de transformation mais non occupé à quel titre que ce soit depuis leur achèvement.

 

Quels travaux ?

Travaux de reconstruction, agrandissement, de réparation et d’amélioration afin de rendre les locaux habitables.

Quel délai d’achèvement des travaux ?

Au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

 

Quel niveau de performance énergétique (décret 29 décembre 2012)?

Bénéficier du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » OU respecter les exigences de performance énergétique globale (arrêté 5 mars 2012) pour au moins 4 des critères (isolation toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude)

Année au titre de laquelle la réduction peut être pratiquée pour la 1ère fois:

Année d’achèvement des travaux ou souscription des parts pour les SCPI

Infos

1. L’optimisation d’une partie des travaux qui ne bénéficieront pas de l’avantage fiscal « Duflot », au déficit foncier est possible dans certaines conditions, notamment de dépenses dissociables
2. Immeubles exclus : Monuments Historiques
3. Pas de cumul avec dispositifs Outre-Mer, Malraux, Scellier, Revenus fonciers avec convention ANAH (Borloo),
4. Réduction d’impôt Duflot soumise au plafonnement global de 10 000 euros pour les revenus 2013

La loi Duflot en 6 points :

1. Taux Duflot métropole : 18% réparti sur 9 ans par parts égales
2. Nombre de logement : 2 par contribuable et par année d’imposition
3. Prix de revient : plafond de 300 000 euros par an maximum (même si 2 lots) et plafond de 5 500€ /m2)
4. Engagement de location : 9 ans nue, habitation principale
5. Zones : A Abis B1 B2 sous conditions (acquisition jusqu’au 30/06/2013 ou après cette date agrément du Préfet de région)
6. Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Loi Duflot vs la loi Scellier :

• objectif social (secteur intermédiaire)
• quota de logements pouvant bénéficier de la loi Duflot sur un même immeuble : 80% (à préciser – sous réserve du décret en attente)
• limitation à 2 appartements par contribuable et par année d’imposition au lieu d’1 en Scellier
• pas de report de la fraction excédentaire de la réduction d’impôt
• Pas d’avantage fiscal complémentaire (déduction spécifique RF)

LE CALCUL DE LA CREANCE ENTRE INDIVISIAIRES POUR UN EMPRUNT IMMOBILIER REMBOURSÉ PAR L’ASSURANCE DÉCÈS DE L’UN DES CO-INDIVISAIRE PRÉDÉCÉDÉ

Situation conflictuelle classique entre co-indivisaires :

Deux concubins font édifier à l’aide d’un emprunt, sur un terrain qu’ils ont acquis ensemble, un immeuble.

En cas de décès de l’un de ces co-indivisaires en cours de projet, son assurance décès va en général prendre en charge le remboursement de l’emprunt dans des proportions variables.

Le survivant risque alors de se retrouver en conflit avec la succession pour établir les droits de chacun sur cette construction.

Quant au droit de propriété

Sur ce point la règle de droit est simple : la propriété du sol emporte la propriété du dessus (article 552 du code civil).

C’est-à-dire qu’en application de la théorie de l’accession, l’immeuble construit sur un terrain indivis devient lui-même indivis dans les mêmes proportions, peu importe que la construction ait été financée en tout ou pour la majeure partie par simplement l’un des co-indivisaires.

Le fait qu’elle ait été financée par son assurance décès ne change donc rien au droit de propriété du co-indivisaire.

Quant à la créance entre indivisaires

Cependant, lors de la cessation de l’indivision, les co-indivisaires qui ont financé plus que leur part (en l’occurence la succession), peuvent se prévaloir d’une créance et réclamer la tenue d’un compte de l’indivision.

Si les co-indivisaires étaient couverts par l’assurance décès de l’emprunt dans des proportions différentes du fait de leur revenus, ce qui importe pour déterminer la participation de chacun dans la prise en charge de l‘emprunt, c’est le financement des primes de cette assurance décès, et non la repartition inégale qui en est faite sur la tête des coindivisaires.

Pour rappel : 

Article 815 du code civil : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.”

Article 815-3 alinéa 1 du code civil : “Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation« .

Loi de finances pour 2013 (Promulguée le 29 décembre 2012 et publiée le 30 décembre 2012)

Impôt sur le revenu

Alourdissement de l’impôt sur le revenu

Maintien du gel du barème

La loi de finances maintient le gel du barème de l’IR pour les revenus 2012 déclarés en 2013, ce qui équivaut, selon le Gouvernement, à un abaissement des seuils de déclenchement des tranches de l’impôt sur le revenu de 2% compte tenu de l’inflation.

Réduction de l’avantage procuré par le quotient familial (article 197-I-2 du CGI)

Abaissement du plafond du quotient familial de 2.336€ à 2.000€ à compter de 2012.

Création d’une nouvelle tranche à 45% (article 197-I-1 du CGI)

A compter des revenus 2012, déclarés en 2013, mise en œuvre d’une nouvelle tranche d’IR à 45% pour les revenus dépassant 150.000€ par personne.

• Maintien de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (article 223 sexies du CGI)

Depuis l’imposition des revenus 2011 et « jusqu’au rééquilibrage des comptes publics », il existe une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, de 3% par part à compter de 250.000€, puis de 4% à compter de 500.000€ (sur le revenu fiscal de référence).

• Soit un taux marginal de l’impôt sur le revenu de 49%

La nouvelle tranche de 45% se cumule avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% puis de 4%, aboutissant à un taux marginal d’imposition de 48% à compter d’un revenu fiscal de référence de 250.000€ ou de 49% à compter de 500.000€.

Censure de la surtaxe de 18% sur les très hauts revenus (45%+4%+8%+18%=75%):

Cette disposition envisagée par le PLF a été censurée par le Conseil Constitutionnel.

Elargissement de l’assiette de l’impôt sur le revenu

Intégration des revenus du capital au barème de l’impôt sur le revenu (articles 117 quater, 125-0 A, 125 A, 80 quaterdecies…)

• Soumission au barème progressif de l’IR des options sur titres et des actions gratuites attribuées à compter du 28 septembre 2012.
• les plus-values mobilières, les dividendes et les intérêts seront intégrés à l’assiette de l’impôt sur le revenu et donc soumis au barème progressif à compter des revenus 2013.
• L’abattement fixe de 1 525 € ou 3 050 € est supprimé dès 2012 pour les revenus distribués
• Maintien (sous diverses conditions liées à la durée de détention des titres, à l’exercice d’une activité salariée ou dirigeante, à l’activité de la société) de l’assujettissement au taux de 19% des plus-values (+15,5% de prélèvements sociaux soit 34,5%) réalisées par les entrepreneurs qui cèdent leur entreprise après l’avoir développée (article 200 A, 2bis)
• Mise en place d’un prélèvement forfaitaire obligatoire mais non libératoire pour les dividendes et intérêts (simple valeur d’acompte imputable ultérieurement sur l’impôt sur le revenu);
• Disparition, sauf exceptions, du prélèvement forfaitaire libératoire ;
• La contrepartie de cet alourdissement de la taxation des hauts revenus du capital est la possibilité de l’impacter par des mécanismes de déduction d’assiette.

« Niches fiscales »

Abaissement à 10 000 € du plafonnement global (article 200-0 A du CGI)

• La loi de finances fixe le plafond à 10.000€ forfaitaires ;
• Le dispositif Malraux est exclus de ce plafond global,
• Malraux : si demande de permis de construire antérieure au 1er janvier 2013, application de l’ancien plafonnement (18.000€+4% du revenu imposable) pendant toute la durée de l’investissement. ​En revanche, si acquisition en 2013 et permis de construire déposé à compter du 1er janvier 2013, absence de plafonnement global ;
• Investissement en Outre Mer et SOFICA : plafond fixé à 18000 € (le Conseil Constitutionnel ayant censuré le maintien d’une part proportionnelle de 4% pour ces investissements).

Remplacement du Scellier par le Duflot (article 199 novovicies du CGI)

• Dispositif très proche du dispositif Scellier.
• Référence au zonage actuel (A, B1, B2 seulement jusqu’au 30 juin 2013 ou agrément préfectoral) ;
• Maintien des logements concernés (neufs et assimilés, transformés et réhabilités)
• Performance énergétique globale des logements à justifier ;
• Maintien de la limitation annuelle à 300 000 euros par contribuable mais deux logements par an ;
• Plafonnement du prix de revient du logement à 5500 euros par m2 de surface habitable ;
• Quota de logements éligibles au dispositif « Duflot » dans un immeuble neuf (maximum 80%) ;
• Réduction d’impôt de 18% répartie sur 9 ans ;
• Location en secteur intermédiaire exclusivement (Plafonnements des loyers et ressources du locataire définis par le décret du 29 décembre 2012) ;
• Aucun avantage fiscal complémentaire n’est prévu (pas de déduction forfaitaire de 30%, ni de complément de réduction d’impôt) ;
• Inclus dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000€

ISF

A compter de 2013

Rétablissement d’un tarif progressif (article 885 U du CGI)

Seuil d’entrée à 1.300.000€, anciens taux réhabilités (de 0,50% à 1,5%) et imposition effective dès 800.000€.

Rétablissement du mécanisme du plafonnement (article 885 Vbis du CGI)

Rétablissement du plafonnement ( le total des prélèvements devra être inférieur à 75% des revenus nets, après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée par l’article 156 du CGI (notamment Monuments historiques et déficits fonciers);

Limitation du passif déductible ( article 885 G quater du CGI)

Aux seules dettes se rapportant à des actifs taxables.

Pénalisation de la détention de biens en démembrement de propriété ; le nupropriétaire ne peut plus déduire les intérêts contractés pour l’acquisition de son droit.

Plus-value immobilières

L’aménagement du régime des plus-values immobilières envisagé par le PLF 2013 a été censuré par le Conseil Constitutionnel

LA SUPPRESSION DU REGIME DU CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES : UN TRANSFERT DE COMPETENCE

Ce qui change

C’est le statut du Conservateur des Hypothèques qui est supprimé, il est désormais remplacé par un service public.

La mission de publicité foncière est transférée à la Direction Générale des Finances Publiques. Ce changement est étroitement lié au processus de fusion actuellement en cours du trésor Public et des Centres des Impôts visant à aboutir à la création de guichets fiscaux uniques.

Ce poste de fin de carrière historique (création des Conservations des Hypothèques par un édit de Louis XV de juin 1771) et extrêmement convoité car étant l’un des mieux payés de la fonction publique disparaît. Les conservateurs encore en poste deviendront des chefs de service de la publicité foncière.

 

L’impact pour l’usager

L’objectif de ce texte est que la réforme soit la plus neutre possible pour l’usager tant au regard du coût de la publicité que de son recouvrement ou de la responsabilité qui y est liée ;

• le coût de la publicité foncière reste actuellement inchangé, le salaire étant simplement transformé en une taxe au profit de l’état nommée « contribution de sécurité immobilière » (article 879 du Code Général des Impôts).
• son recouvrement n’est en rien affecté et devient une créance du trésor public.
• La responsabilité civile attachée à l’exercice de cette mission change uniquement d’auteur, l’Etat devenant responsable aux lieu et place du conservateur en vertu de l’article 2450 du code civil dans sa nouvelle rédaction. Le délai pour agir (10 ans) ne change pas ni la juridiction compétente (le juge judiciaire). L’Etat se substituant aussi aux conservateurs pour les contentieux nés ou à naître en raison de fautes commises avant le 1er janvier 2013.

En ce qui concerne la consultation des actes, les demandes devront désormais être faites via le formulaire Cerfa n°3233-SD mis en conformité à cet effet.

En apparence rien n’est modifié, cependant la responsabilité personnelle du conservateur qui était un gage de sérieux et de bon fonctionnement des conservations disparaissant, une partie de la doctrine s’interroge sur l’avenir de la publicité foncière.

Une évolution en accord avec la dématérialisation de la publicité foncière par Fidji, Télé@ctes et la signature des actes électroniques

La publicité foncière en ligne se met en place progressivement avec ses avantages (rapidité et gain de support papier) et ses inconvénients (lisibilité des documents s’amenuisant et augmentation des causes de rejet ou de refus). 

Décret n°2012-1462 du 26 décembre 2012 pris pour l’application de l’ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010.

Publics concernés :

Ces textes concernent tout particulièrement les officiers ministériels, les autorités administratives et les juridictions.

Objet :

L’ordonnance supprime le régime des conservateurs des hypothèques et transfère à l’Etat la responsabilité civile attachée à l’exercice de la mission de publicité foncière.

Le décret porte des mesures réglementaires d’accompagnement de cette réforme et des mesures de coordination.

Entrée en vigueur :

Le texte entre en vigueur à compter du 1er janvier 2013. 

Contrats d’agents commerciaux

« La lecture des pièces versées aux débats par la SAS EDITIONS ATLAS n’établit pas que le service contentieux de la société défenderesse soit intervenu pour chacun des dé-commissionnements opérés à l’encontre de M…. alors que les termes du contrat liant les parties prévoient que, si l’intervention du service contentieux du mandant auprès du client s’avère positive, l’agent sera recrédité de la commission, déduction faite des frais engagés »

Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX, jugement du 08 novembre 2011

La preuve de l’intervention du service contentieux doit être rapportée pour chacun des dé-commissionnements pratiqués.

« Ainsi, malgré les réclamations de M…., la SAS EDITIONS ATLAS ne justifie pas des montants déduits de … € effectués en avril et mai 2009. Et les attestations des organismes de recouvrement produites aux débats ne concernent pas ces montants ».

Cour d’Appel de PAU, arrêt du 18 septembre 2012

Les pièces censées rapporter cette preuve doivent viser expressément les impayés pour lesquels un dé-commissionnement a été pratiqué.

« Le listing établi par INTRUM JUSITITIA justifie du montant des créances irrécouvrables mais ne permet pas d’en déduire le montant des dé- commissionnements compte tenu de la multiplicité des taux de commissions. La preuve est bien rapportée de défauts de paiement et d’interventions infructueuses des sociétés de recouvrement mais sans qu’il soit possible d’en déduire le montant des dé-commissionnements. La demande de restitution est donc bien fondée ».

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS, jugement du 05 juin 2012

A défaut, et indépendamment de toute demande d’indemnité pour rupture éventuelle du mandat, il devra être fait droit à la demande de restitution de ces dé-commissionnements sur les cinq années précédant la demande.

Extrait d’une clause type de contrat d’agent commercial :

« Si l’intervention du service contentieux du mandant auprès du client s’avère positive, l’agent sera re-crédité de la commission, déduction faite des frais de recouvrement engagés« 

Article 1315 du Code Civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

LE REGENT, un nom que tout le monde ne peut plus utiliser à Bordeaux

Le café « Le Régent » était situé place Gambetta depuis la fin du 19ème siècle. À la suite d’un incendie en 1991, les exploitants ont résilié le bail et se sont installés, quelques centaines de mètres plus loin, place de la Comédie où ils ont ouvert un établissement sous l’enseigne « Café Le Régent ».

Or, quand le café de la place Gambetta a rouvert en 1994, après les travaux de réfection, il a eu la mauvaise surprise de découvrir que son nom était utilisé à l’autre bout du Cours de l’Intendance. Les propriétaires de la place Gambetta ont alors assigné ceux de la place de la Comédie en concurrence déloyale afin de faire interdire l’usage de leur nom.

La Cour d’Appel de Bordeaux a débouté les usagers historiques du nom « le Régent » car au moment de l’incendie, le fonds de commerce avait disparu avec tous ses éléments : l’enseigne et la clientèle.

N’ayant pas déposé la marque « Le Régent », l’utilisateur antérieur du nom n’a rien pu faire pour protéger celui-ci !

CA Bordeaux, 24 février 2010

La marque

Le choix d’une marque est le résultat d’un effort créatif et participe à une stratégie commerciale. La marque devient un point de repère essentiel pour les clients et les consommateurs, qui associent la marque à une certaine image, à une constance de qualité.

La marque est l’identité visuelle de l’entreprise.

C’est pourquoi, il est essentiel dans un premier temps, de vérifier la disponibilité de la marque, et dans un deuxième temps, de la protéger en procédant à un dépôt pour éviter que des concurrents s’en emparent.

La marque est un signe qui permet de différencier des produits ou services et de les relier à une entreprise ou un groupe (ex: Domofrance)

Les signes qui peuvent être déposés comme marque sont :

• Un mot, un nom (ex : MAGNUM)
• Un slogan (ex : l’immobilier pour vous protéger)
• Des chiffres et/ou des lettres (ex : Napoléon 3, 180°…)
• Un dessin, un logo
• Une combinaison de ses différents éléments

Les autres signes : 

L’enseigne :

c’est le signe visuel qui est affiché par l’exploitant pour que sa clientèle identifie et localise son établissement.

Le nom commercial :

celui sous lequel une entreprise se fait connaître de sa clientèle et qui figure dans la déclaration du registre du commerce. La dénomination sociale : c’est l’équivalent du nom patronymique pour une société ( ex : SARL Les marins, S.A.S Lilas…).

Disponibilité :

c’est une des conditions préalables au dépôt d’une marque : il faut que le signe choisi soit disponible, c’est-à-dire qu’il ne soit pas déjà utilisé en tant que marque, enseigne, dénomination sociale ou nom commercial par un tiers, pour des produits ou services identiques ou similaires.

Loi « Énergie climat » : un nouveau pas vers la transition énergétique et la réduction des émissions de gaz à effet de serre

Présenté en février dernier par le gouvernement et déposé le 30 avril 2019 devant l’Assemblée nationale, le projet de loi « Énergie climat » avait d’abord été critiqué pour sa brièveté. Copieusement amendé par les parlementaires, ce projet de loi a été adopté le 11 septembre par l’Assemblée Nationale et le 26 septembre 2019 par le Sénat. Il fait aujourd’hui l’objet d’une saisine du Conseil constitutionnel.

Pour répondre à l’urgence écologique et climatique, la loi décline les nouveaux objectifs de la France : neutralité carbone à l’horizon 2050, réduction de la consommation énergétique primaire des énergies fossiles de 40 % et augmentation de la part des énergies renouvelables à 33 % au moins de la consommation finale brute d’énergie en 2030.

I. Mesures pour le développement des énergies renouvelables (EnR)

Stimuler et faciliter la production d’EnR

Le texte prévoit tout d’abord l’intervention d’une « loi quinquennale » qui fixera, avant le 1er juillet 2023, puis tous les 5 ans, les objectifs et priorités en matière d’action de la politique énergétique nationale.

Objectifs en matière de réduction de la consommation énergétique finale, de diversification du mix énergétique, développement des énergies renouvelables pour l’électricité, la chaleur, le carburant et le gaz, objectifs de rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment.

Article 2 du texte

En matière d’évaluation environnementale (1), le texte opère une séparation entre l’autorité chargée de déterminer si un projet est soumis à évaluation environnementale après examen au cas par cas, et l’autorité chargée de formuler un avis sur l’évaluation environnementale.

Article 31 du texte

Le projet de loi prévoit également des obligations d’intégration de dispositifs de production d’EnR (notamment des panneaux solaires) ou de végétalisation, pour les futures surfaces commerciales, hangars, entrepôts, parkings.

Article 47 du texte

La transposition des directives européennes

Le texte prévoit la transposition (2) des directives du 4e paquet « Une énergie propre pour tous les Européens » et l’adoption, par voie d’ordonnance, des mesures rendues nécessaires par les règlements de ce Paquet :

•Directive « énergie renouvelable »,

•Directive « efficacité énergétique »,

•Directive « performance énergétique des bâtiments »

•Directive « électricité »

•Règlement « gouvernance de l’Union de l’énergie »

•Règlement « électricité » 

•Règlement « préparations aux risques dans le secteur de l’électricité »

Si le projet de loi a initié la transposition s’agissant des communautés d’énergie renouvelable et de l’autoconsommation collective, des mesures stratégiques restent à transposer, telles que notamment :

-définir les règles sur la propriété des actifs de stockage par les gestionnaires de réseau ;

-préciser le périmètre des missions des gestionnaires de réseaux ;

-consolider la définition de la part d’EnR ou de récupération des réseaux de chaleur et de froid ;

-définir les critères de durabilité de la biomasse.

II. Mesures pour la limitation des émissions de gaz a effet de serre (GES)

La création d’un Haut conseil pour le climat

La loi crée un Haut Conseil pour le climat (HCC). Organisme indépendant placé auprès du Premier ministre, il sera composé de 12 membres et d’un président choisis pour leur expertise scientifique, technique ou économique.

Afin de suivre et d’évaluer l’action gouvernementale en matière de lutte contre les émissions de GES, le Haut Conseil pour le climat rendra un rapport annuel portant notamment sur :

-le respect de la trajectoire de baisse des GES ;

-la mise en œuvre et l’efficacité des politiques de lutte contre les GES et d’adaptation au changement climatique ;

-l’impact socio-économique de ces politiques.

Saisi par le gouvernement, le Président de l’Assemblée Nationale, du Sénat ou du CESE, ou par auto-saisine, le HCC pourra rendre des avis sur les projets de loi ou questions relatives à son domaine d’expertise.

Article 10 du texte

 

Habitation : fin des« passoires thermiques »

Quelques précisions

Le Conseil constitutionnel a été saisi du projet par soixante sénateurs le 10 octobre 2019.

1 Cf. articles L. 122-1, L. 122-4 et L. 122-7 du code de l’environnement sur les évaluations environnementales conduites dans le cadre d’un projet, plan ou programme.

2 Le délai de transposition est de 6 à 12 mois.

3 Le secteur de l’habitation représente 25 % de la consom-mation énergétique de la France.

Démembrement : les modifications apportées par le PLF 2013 et la LFR 2012

La fin de la possible déduction en matière d’ISF d’un emprunt contracté par l’acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier

Lorsque des investisseurs acquièrent la nue propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est cédé concomitamment. Dans cette hypothèse, le nu-propriétaire n’aura rien à déclarer en matière d’ISF.

Dans la mesure où l’immeuble objet du démembrement n’est pas un bien exonéré d’ISF, en vertu des dispositions de l’article 885 G, le nu-propriétaire pouvait déduire son emprunt, contracté pour l’acquisition, de l’assiette de son ISF (Cass. Com, 31 mars 2009 n°08-14.645).

L’article 9 du projet de loi de finances pour 2009 prévoit un nouvel article 885 G quater dans le CGI, empêchant désormais cette déductibilité. En effet, cet article dispose que « Les dettes contractés par le redevable pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens qui ne sont pas pris en compte pour l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune dû par l’intéressé ou qui en sont exonérés ne sont pas imputables sur la valeur des biens taxables. Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée. »

En d’autres termes, le bien étant exonéré d’ISF pour le nu-propriétaire, ce dernier ne pourra plus déduire l’emprunt sur son assiette ISF.

La cession d’usufruit temporaire taxée à l’IR et non plus selon le régime des plus-values

L’article 12 de la loi de finances rectificatives pour 2012 prévoit d’imposer le produit retiré de la cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire non plus dans la catégorie des plus-value mais dans celle du revenu à laquelle il se rattache (revenus fonciers pour un immeuble ou revenus distribués pour des actions).

Cette nouvelle mesure serait applicable de manière rétroactive aux cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012.

Par cette mesure, le gouvernement veut mettre fin aux opérations consistant à céder l’usufruit temporaire d’un bien à une société à l’IS contrôlé par le cédant, le produit de la cession étant dans ce cas soumis au régime des plusvalues bénéficiant du taux forfaitaire et surtout d’un abattement pour durée de détention.

Remarques concernant le nouvel article 885 G quater du CGI présenté ci-contre :

La dernière phrase de cet article : « Le cas échéant, elles sont imputables à concurrence de la fraction de ces biens qui n’est pas exonérée » reprend exactement la règle qui prévalait jusqu’alors, règle confirmée par la décision de la Cour de cassation du 31 mars 2009.

De plus, on ne voit pas ce que cette dernière phrase ajoute à la phrase précédente.

Serait-ce donc que, d’une certaine façon, la règle ancienne pourrait, dans certains cas, trouver encore à s’appliquer ? Affaire à suivre…

Osez l’apport-cession et diversifiez vos investissements !

Le mécanisme de l’apport-cession qui permet de placer la plus-value latente en report d’imposition (article 150-0 B ter CGI) a fait l’objet de modifications par la loi de finances pour 2019. Le dirigeant ou actionnaire d’une entreprise doit y voir une aubaine s’il souhaite réinvestir, refinancer son activité ou préparer son départ à la retraite. Si le seuil de réinvestissement est augmenté pour les apports réalisés à compter du 1er janvier 2019 (de 50% à 60%), le champ du réinvestissement éligible est, en revanche, élargi par la souscription de parts de fonds d’investissement  dont l’actif est constitué à hauteur d’au moins 75 % de titres de sociétés opérationnelles. Ce bulletin sera l’occasion de mettre en évidence les possibilités de réinvestissement immobilier.

Les nouvelles conditions de l’apport cession applicables depuis le 1er janvier 2019

Un taux du prix de cession à réinvestir plus élevé

Lorsque les titres d’une société sont apportés à une holding soumise à l’IS contrôlée par l’apporteur, la plus-value latente les grevant est placée en report d’imposition. Ce report d’imposition est définitivement acquis si la société bénéficiaire de l’apport conserve les titres apportés pendant trois ans ou réinvestit, dans le délai de deux ans après cession, le produit de cession des titres apportés dans une activité opérationnelle.

Depuis la loi de finances pour 2019, le taux de réinvestissement nécessaire du prix de cession a augmenté, passant de 50% à au moins 60% du produit de cession des titres apportés dans le financement d’une activité éligible.

Si ce nouveau seuil est un peu moins favorable, il est contrebalancé par une nouvelle voie de réinvestissement.

Un élargissement des possibilités de réinvestissement 

Jusque-là ce dispositif efficace demeurait complexe pour le dirigeant contraint de rechercher dans un délai bref des opportunités de réinvestissement dans des activités éligibles au remploi.

L’article 150-0 B ter I-2°-d du CGI ajoute une nouvelle forme de réinvestissement dans des structures dédiées qui sont soit des fonds réservés à des investisseurs professionnels ou avertis mais aussi des fonds réservés à une clientèle non professionnelle.

Désormais, la souscription de « parts ou actions de fonds d’investissement » (FCPR, FPCI, SCR, SLP et équivalents européens), est possible mais soumise à conditions :

-L’actif des fonds doit être composé à hauteur de 75% au moins de parts/actions de sociétés exerçant une activité opérationnelle ;

-Les 2/3 des sociétés cibles (soit 50% de l’actif des fonds) doivent être non cotées ou cotées sur un marché où la majorité des instruments est émise par des PME ;

-Les quotas de 75% et de 50% doivent être atteints à l’expiration d’un délai de 5 ans ;

-Les parts du fonds doivent être conservées jusqu’à l’expiration de ce même délai.

LE RÉINVESTISSEMENT IMMOBILIER

Ce qui n’est pas possible

Le réinvestissement dans une activité de gestion du patrimoine immobilier est exclu par la loi.

Ainsi, le réinvestissement du prix de cession dans des immeubles loués nus ou des parts de SCI ne satisfait pas à l’exigence de remploi dans une activité opérationnelle. Ceci a été précisé en 2013 par la chambre commerciale de la Cour de cassation, et confirmé par le Conseil d’État (CE, 24/08/2011, n°314579).

Si un investisseur réinvestit la totalité du prix de cession dans les murs d’un hôtel ou d’un EHPAD en vue de le donner en location nue à une société d’exploitation, ce réinvestissement ne sera pas éligible au remploi.

Il en va de même en cas de réinvestissement du produit de cession dans des immeubles destinés à la location meublée. La doctrine administrative (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60, n°310 du 4 mars 2016), l’indique explicitement.

Un exemple de réinvestissement possible

Un réinvestissement dans de l’immobilier ne doit pas pour autant être exclu.

S’agissant des locations nues :

Un exemple de réinvestissement est toujours possible en dissociant l’acquisition du foncier de l’activité opérationnelle.

Ainsi, le remploi du prix de cession peut être ventilé entre :

–Une activité opérationnelle pour au moins 60% du produit de cession (domaine de l’hôtellerie ou de la para-hôtellerie ; domaine de la santé );

–Le foncier détenu en direct ou via des SCI ou SCPI dès lors que le remploi ne dépasse pas 40% du produit de cession (acquisition des murs d’un hôtel ou d’un EHPAD, lorsque ces immeubles ne sont pas inscrits au bilan de la société).

S’agissant des locations meublées :

Si ces locations meublées sont assorties de prestations para-hôtelières, dans ce cas, un tel remploi n’est pas assimilé à la gestion du patrimoine immobilier du contribuable et peut être envisagé comme un réinvestissement éligible au remploi, si bien évidemment le remploi est effectué pour au moins 60% du produit de cession.

Rappel :

Les modalités d’imposition des plus-values de cession de titres à compter du 1er janvier 2018 sont les suivantes :

•Flat tax : Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (IR : 12,8% et prélèvements sociaux : 17,2%) ;

•Ou option pour le barème progressif de l’IR + prélèvements sociaux (17,2%) + Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) (4% pour un revenu fiscal de référence (RFR) > 1M €).

Activité opérationnelle :

La loi, la jurisprudence et la doctrine administrative entendent par activité opérationnelle, une activité commerciale au sens de l’article 34 et 35 du CGI, industrielle, artisanale libérale, agricole ou financière. La gestion de son patrimoine mobilier ou immobilier est exclue.

Penser aux transmissions d’entreprises

Une stratégie à définir : allier apport-cession et donation.

Un dirigeant peut apporter les titres de sa société à sa holding. Les titres reçus en rémunération de l’apport pourront être donnés à son enfant, transférant ainsi la charge du report d’imposition sur la tête du donataire, avec une exonération définitive de la plus-value si le donataire conserve les titres reçus pendant 18 mois. 

Ce mécanisme de l’apport-cession peut se combiner avec celui du Dutreil-transmission afin de bénéficier de l’exonération des droits de donation à hauteur de 75%, toutes conditions étant par ailleurs, remplies.

La Ville de Paris sanctionnée pour dépôt frauduleux de marque

En 1997, la ville de Paris a mis à disposition un ancien bâtiment industriel réhabilité à un collectif d’artistes plasticiens regroupés au sein de l’association « Forge de Belleville », pour qu’ils y installent leurs ateliers et qu’ils animent un centre d’échanges socio-culturels.

Bien que ces activités aient rencontré un vif succès contribuant au rayonnement de l’appellation « Forge de Belleville », la ville de Paris a congédié l’association le 30 novembre 2005.

Parallèlement, la ville de Paris a déposé auprès de l’INPI, le 11 octobre 2005, une marque française « La Forge de Belleville » pour désigner divers services dans les classes 35, 38 et 41 dont notamment : les services d’éducation, de formation, de divertissements, d’activités sportives et culturelles, de loisirs, de production de films, etc…

La Cour Suprême a cassé sur ce point, l’arrêt de la Cour d’Appel et a reconnu que : « l’association utilisait depuis plusieurs années sa dénomination pour aider et promouvoir des artistes plasticiens et que l’enregistrement de la marque éponyme, pour notamment des activités culturelles et de loisirs, aurait pour effet de priver l’association de cet usage ».

La ville de Paris a donc été sanctionnée pour avoir déposé une marque en fraude des droits d’une association. En effet, l’association bénéficiait d’un droit sur sa dénomination, renforcé par un usage sérieux et constant.

Com. Cass, 6 nov. 2012, n° 11-21334

La protection du nom d’une association

Le nom d’une association bénéficie d’une protection par un droit d’usage pour l’activité déclarée auprès de la préfecture.

Le nom est l’identité visuelle de l’association. C’est un moyen de promotion et d’identification pour le public concerné.

Ce nom peut également bénéficier d’une meilleure protection par le droit des marques, à condition qu’il fasse l’objet d’un dépôt auprès de l’INPI.

C’est pourquoi, il est essentiel dans un premier temps, de vérifier la disponibilité du nom, et dans un deuxième temps, de le protéger en procédant à un dépôt pour éviter que d’autres s’en emparent.

Bien que l’association bénéficie de subventions ou d’aides d’une autre nature de la part des collectivités territoriales ou de l’Etat, ceux-ci ne sont pas propriétaires du nom de l’association.

L’administration est au quotidien confrontée à des problématiques liées au droit de propriété intellectuelle, en tant qu’utilisatrice ou productrice de contenus susceptibles de protection. C’est pourquoi elle se doit d’être particulièrement vigilante et bien informée.

Autres signes distinctifs : 

L’enseigne :

c’est le signe visuel qui est affiché par l’exploitant pour que sa clientèle identifie et localise son établissement.

Le nom commercial :

c’est le signe sous lequel une entreprise se fait connaître de sa clientèle et qui figure dans la déclaration du registre du commerce.

La dénomination sociale :

c’est l’équivalent du nom patronymique pour une société ( ex : SARL Les marins, S.A.S Lilas…).

Disponibilité :

c’est une des conditions préalables au dépôt d’une marque : il faut que le signe choisi soit disponible, c’est à dire qu’il ne soit pas déjà utilisé en tant que marque, enseigne, dénomination sociale ou nom commercial par un tiers, pour des produits ou services identiques ou similaires.