Depuis la suppression de la taxe d’habitation, et avec le renforcement des contraintes financières qui pèsent sur les collectivités, l’optimisation du calcul de la TEOM est devenue ces dernières années un levier financier que les intercommunalités suivent de près.   Les récentes décisions du Conseil d’État et des juridictions administratives viennent année après année affiner les conditions de calcul du taux de TEOM. Pour y voir clair, nous revenons sur les points saillants des évolutions jurisprudentielles 2024-2025 : nouvelles règles d’appréciation de la proportionnalité du taux, impacts spécifiques pour les EPCI adhérant à des syndicats mixtes, clarification des postes de dépenses éligibles.

Une assiette du calcul du taux de TEOM plus clairement définie

Sur sa présentation et sa base légale

La jurisprudence récente souligne l’obligation pour les collectivités de respecter scrupuleusement les procédures de communication des documents budgétaires, condition sine qua non de la légalité de leurs délibérations en matière de TEOM.

En novembre dernier¹, le Conseil d’État a rappelé que la validité d’une délibération est conditionnée par la communication en temps utile de l’ensemble des pièces budgétaires pertinentes, incluant toutes les annexes requises par le Code général des collectivités². Les élus doivent disposer de tous les éléments nécessaires, afin de délibérer en toute connaissance de cause.

Par trois autres décisions du même mois, une clarification importante a été opérée par la haute juridique administrative en matière du calcul du taux de TEOM par les EPCI³.  

Après avoir rappelé qu’une délibération doit être prise avant le 15 octobre de l’année pour être applicable à compter de l’année suivante, le Conseil d’État considère :

D’une part, qu’après une fusion d’intercommunalités, le maintien des régimes de TEOM hérités des anciens EPCI ne peut excéder cinq ans⁴. Passé ce délai et à défaut de nouvelle délibération régulière, la taxe est dépourvue de base légale, ce qui entraîne l’illégalité de l’imposition.

D’autre part, lorsque la compétence déchets est exercée via un syndicat mixte, le caractère manifestement disproportionné du taux doit être apprécié au regard des dépenses réelles engagées par le syndicat pour le territoire de l’intercommunalité, et non du seul montant de la contribution intercommunale à ce dernier.

Sur les composantes à prendre en compte

Le Conseil d’État n’a de cesse de rappeler que le calcul du produit attendu de la TEOM et, partant, du taux, doit strictement respecter les dispositions du CGI⁵ et ne couvrir que les dépenses réelles exposées pour le service de collecte et de traitement des déchets ménagers par le syndicat mixte ou l’EPCI compétent.

Les dépenses éligibles sont principalement :

• les coûts de directions ou services transversaux de la collectivité directement exposés pour le service public⁶ ou les charges exceptionnelles de fonctionnement lorsqu’elles n’ont pas le caractère de dépenses d’ordre⁷ ;  
• les dépenses non couvertes par la redevance spéciale ou les autres recettes non fiscales spécifiques au territoire considéré⁸ ;
• Les dépenses de fonctionnement réellesstrictement attribuées à la collecte et au traitement des déchets ménagers et assimilés, les dotations aux amortissements des immobilisations affectées au service, ainsi qu’une quote-part des coûts des services transversaux^9.

A contrario, ne sont pas éligibles¹⁰ :

• l’inclusion de dépenses périphériques (sensibilisation, prévention, actions contre le gaspillage alimentaire, augmentation de la durée de vie des produits) ;
• Les dépenses relatives au traitement des déchets non ménagers explicitement exclus du périmètre financé par la TEOM, dont les charges de personnel n’exerçant pas des missions en lien direct avec le service.

La TEOM, toujours une stratégie pour développer des marges de manœuvre fiscales ?

Un contrôle de proportionnalité du taux de TEOM stabilisé à moins de 15%

L’ouverture orchestrée par une jurisprudence du Conseil d’État de 2021¹¹ admettant qu’un taux de TEOM excédentaire, en l’occurrence de moins de 15 %, est proportionné, semble dorénavant bien établie. 

La jurisprudence récente affine le contrôle de proportionnalité, les seuils d’excédent admis et illustre la rigueur du contrôle exercé par les juges administratifs. Il apparait ainsi une invalidation systématique de tout excédent de produit supérieur à 15 %¹² voire, désormais, à 12-14 %¹³ selon les années et les territoires. À l’inverse, des taux entraînant des excédents de 47 % ou 52,9 % demeurent jugés manifestement disproportionnés¹⁴.

Par ailleurs, aucune nouvelle instruction de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) à destination des préfets ou des directeurs départementaux des finances publiques n’est venue modifier la dernière note publiée en 2022 relative au contrôle de légalité en matière de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Cette instruction de référence maintient un seuil maximal d’écart raisonnable fixé à 15 % entre le produit de la TEOM et le coût du service.

Conformément à cette absence d’évolution normative, la doctrine fiscale demeure également inchangée¹⁵.

Mesures opérationnelles pour le calcul du taux : contrôle ex ante et justification analytique

Au vu de ces évolutions jurisprudentielles, les collectivités et syndicats mixtes sont invités à :

• Instituer une comptabilité analytique territorialisée et régulièrement actualisée ;
• Publier des annexes budgétaires explicites et accessibles, permettant d’assurer la traçabilité et la transparence du calcul du taux pour chaque secteur de prélèvement ;
• Démontrer l’exclusion systématique des coûts ne relevant pas du service déchets ménagers et la déduction des recettes non fiscales réellement perçues ;
• Mettre en place un contrôle interne formalisé du calcul du taux, en intégrant une veille réglementaire et jurisprudentielle constante ;
• Veiller à la coordination entre tous les acteurs du territoire pour harmoniser les pratiques justificatives, réduire les disparités et prévenir le risque d’annulation contentieuse.

Par cette approche rénovée, le taux de TEOM devient un instrument fiscal dont la légalité dépend désormais d’une justification budgétaire ultra-fine et d’une traçabilité totale des coûts, chaque étape du calcul devant pouvoir être opposée au juge comme au contribuable.

Quelques précisions

1. Conseil d’État, 19 novembre 2025, n°487829
2. Articles L. 2121-12, L 2121-13, L. 2312-1 et L. 2313-1 du code général des collectivités territoriales
3. Conseil d’État, 12 novembre 2025, n°501632, n°501633, n°501640    – Mentionnés aux tables du recueil Lebon
4. Article 1639 A bis, III du code général des impôts
5. Article 1520 du code général des impôts
6. Conseil d’État, 14 avril 2023, n° 465403 – Société OPPCI Sogecapimmo – Mentionné aux tables du recueil Lebon
7. Conseil d’État, 22 octobre 2021, Métropole de Lyon, n° 434900 – Publié au recueil Lebon
8. Conseil d’État, 8 novembre 2024, n° 490556 – Inédit au recueil Lebon
9. Conseil d’État, 29 novembre 2021, Métropole de Lyon, n° 454684
10. Conseil d’État, 19 novembre 2025, n°487829
11. Conseil d’État, 8ème Ch., 5 mai 2021, n° 438897
12. Tribunal Administratif de Nantes, 5 décembre 2024, n° 2103895, n° 2103897 et n° 2103538 – un excédent de 15,15 % caractérise une disproportion manifeste
13. Tribunal Administratif de Nantes, 19 décembre 2024, n° 2111956 – pour un taux de TEOM de 12,81%
14. Tribunal Administratif de Paris, 4 juin 2025, n°2405738 15 : BOFIP n° BOI-IF-AUT-90-30-10

Abréviations

• TEOM : taxe d’enlèvement des ordures Ménagères
• CGI : Code général des impôts
• CGCT : Code général des collectivités Territoriales
• DGFiP : Direction Générale des Finances Publiques

Depuis le 1er septembre 2025, les collectivités territoriales et leurs établissements publics de coopération intercommunale sont entrés dans la période préélectorale en vue des élections municipales de mars 2026. Cette période impose aux services et aux élus un cadre juridique strict de communication et de gestion contractuelle.

Contrairement à une idée reçue, la période préélectorale n’implique pas un arrêt total de la communication institutionnelle ni une suspension de l’action administrative. Les collectivités conservent leur capacité à informer les usagers, mais doivent veiller à ce que leurs actions ne se transforment pas en promotion électorale. Le présent bulletin adopte délibérément un prisme opérationnel, centré sur ce que les services peuvent faire et comment ils doivent le faire, plutôt que sur les restrictions applicables aux candidats.

Les règles du jeu : Informer oui, communiquer, non

Les principes fondamentaux de la communication

En période préélectorale, Les collectivités doivent assurer la continuité du service, et donc communiquer sur l’activité du service publics. Il faudra toutefois veiller à ce que cette communication ne favorise ni ne soutienne un candidat, quel qu’il soit.

Cette communication ne doit en aucun cas se transformer en un outil de promotion personnelle de l’équipe sortante visant à influencer le vote des électeurs, proscrit par les dispositions du code électoral¹.

Les administrations publiques sont tenues de communiquer sur les actions de la collectivité de manière impartiale et neutre, et ce, dans l’objectif de maintenir une égalité absolue entre les candidats.

À cet égard, les actions de communication doivent être guidées sur la base de trois critères jurisprudentiels suivants :

• la neutralité du contenu² (si le message est politiquement neutre et informatif) ;
• l’antériorité³ des actions (si elles ont été réalisées avant la période préélectorale ou spécifiquement pour l’élection) ;
• la continuité et l’identité des supports⁴ (si les supports de communication ont changé de forme ou de fréquence de manière inhabituelle)

La régulation de la communication en collectivité

L’interdiction de propagande électorale et le respect des précédents principes concernent :

• tous les supports de  communication de la collectivité qu’ils soient physiques (affiches, bulletins, cartes de vœux) ou numériques (sites web, réseaux sociaux) ;
• tous les évènements et manifestations : cérémonie des vœux, inauguration d’un nouvel ouvrage public, pose de première-pierre, débat/enquête publique…

Ainsi toute création de nouveau support, toute augmentation du nombre d’événements sont à proscrire durant les 6 mois précédent le premier tour.

Qu’en est-il de la passation de marchés publics/concessions durant cette période ?

Le code de la commande publique ne contient pas de dispositions spécifiques interdisant ou suspendant la passation de contrats de la commande publique durant une période électorale. Jusqu’au premier tour, les services, élus et organes compétents (CAO, CDSP) conservent donc leurs prérogatives et peuvent continuer à lancer, instruire et conclure des procédures, sous réserve du respect des principes généraux du CCP.

Toutefois, entre le 1^er tour et l’installation du nouveau conseil, l’activité doit être limitée à la stricte gestion des affaires courantes⁵, sauf cas d’urgence incontestable⁶. Les organes décisionnaires demeurent en place uniquement afin d’assurer la continuité du service public⁷.

Questions-réponses opérationnelles au regard de la jurisprudence électorale

Peut-on procéder à l’inauguration d’un nouvel équipement durant la période pré-électoral ?

Il n’est pas interdit de procéder à l’inauguration d’un nouvel équipement de la collectivité, sous réserve que :

• des inaugurations de ce type ont pu être réalisés par le passé,
• l’inauguration est réalisée dans un délai proche de la fin des travaux et que ne soient invitées que les personnes ayant encadré le projet
• sous réserve que toute référence/mention aux élections à venir est proscrite lors de cet évènement.

L’inauguration d’un projet déjà achevé depuis longtemps, mais réalisée quelques mois avant les élections avec des invités de type ministre ou député, ne pourrait être perçue comme une tentative de promouvoir l’élu en place⁸.

Peut-on créer un site internet ou une page de réseau social sur cette période ?

Si la création d’un site institutionnel dans les six mois avant l’élection est autorisée, son utilisation doit respecter les principes de neutralité⁹. Tout contenu susceptible de favoriser un candidat ou de promouvoir ses actions à des fins électorales doit être supprimé. Il est donc recommandé :

• d’assurer une gestion stricte des pages Facebook, Twitter et autres outils numériques de communication ;
• de dissocier la page de l’élu se présentant de celle de la collectivité, ne pas reproduire la charte graphique de la collectivité (identité visuelle)¹⁰ ;
• de ne pas partager, liker ou effectuer un « repost » d’une publication du compte de campagne de l’élu sur la page de la commune¹¹ .

Les services doivent veiller à ce que la frontière entre information institutionnelle et propagande électorale soit clairement définie, évitant toute confusion dans l’esprit des électeurs.

Peut-on publier un bilan de mandat dans l’édito de la collectivité sur cette période ?

Bien que le bilan d’un mandat puisse être partagé, il ne peut en aucun cas être utilisé comme une publicité déguisée pour le candidat sortant¹². Le bilan de mandat doit être diffusé uniquement sur les canaux de communication du candidat et non dans l’édito de la municipalité.

Peut-on procéder à l’attribution d’un marché de prestations de services durant cette période ?

Jusqu’au premier tour, il est possible de procéder à l’attribution de ce marché. Toutefois, durant la période transitoire, le juge électoral témoigne une certaine sévérité au regard sur la définition des affaires courantes, sur l’urgence de la situation et du montant¹³. Aussi, il est recommandé pour des marchés de ce type, d’anticiper la passation. 

Quelques références

1. Article L.48-2 et L.52-1 du code électoral
2. Conseil d’Etat, 29 juill. 2002, n°239846
3. Décision n°2012-4592 AN du 18 janv. 2013
4. Conseil d’Etat, 16 févr. 2021, n°446729
5. Conseil d’Etat, 28 janvier 2013, Syndicat mixte Flandre Morinie, n°358302
6. Conseil d’Etat, 1ᵉʳ avril 2005, Commune de Villepinte, n°262078.
7. En application de l’article L.2122-15 du Code général des collectivités territoriales
8. Conseil d’Etat, 7 mai 1997, n° 176788, « Élection municipale Annonay » – l’inauguration juste avant l’élection d’une bibliothèque municipale ouverte au public depuis plusieurs mois faisaient partie d’une campagne de promotion publicitaire interdite
9. Conseil d’Etat, 6 mai 2015, n°382518 Afin d’éviter toute confusion, le site de la collectivité doit cesser ses éventuels renvois vers ceux d’élus-candidats.
10. Conseil d’Etat, 6 mai 2015, n° 382518 – Annulation des élections municipales en raison de la création par un candidat et maire sortant d’une page Facebook de statut « public » intitulée « Mairie d’Hermes » qui pouvait être confondue avec la page officielle de la ville dénommée « Ville d’Hermes ».
11. Conseil d’État, 6 mai 2015 n°382518
12. Conseil d’État, 6e chambre, 30 décembre 2021, n° 448699 – Un bulletin municipal comportant un éditorial du maire qui dresse un bilan avantageux des réalisations accomplies par la municipalité et expose plus de 150 projets réalisés par la municipalité sortante, illustrés par de nombreuses photographies du maire s’apparente, au regard de son contenu, à une édition spéciale. Même s’il n’y est pas fait référence de manière explicite aux futures élections, le numéro a constitué une campagne de promotion publicitaire interdite.
13. Préconisations proposées par la QE n° 12527, rép. min. publiée au JO Sénat du 25 septembre 2014.

L’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025, attendu tant par les collectivités que par les praticiens, vient combler une incertitude issue de la loi « Engagement et proximité » du 27 décembre 2019 sur le délai de prescription des pouvoirs de police administrative dont le maire dispose en vertu de l’article L.481-1 du c. urb. en cas d’infraction au code de l’urbanisme.

Le Conseil d’État subordonne l’exercice des pouvoirs d’injonction du maire en cas de constructions illégales au respect du délai de prescription sexennale de l’action publique (I.) et précise l’articulation de cette prescription avec celle de l’article L.421-9 du c. urb. (II.).

I. Une application du délai de prescription de l’action publique aux pouvoirs de police administrative spéciale de l’article L.481-1 du c. urb.

A. Un pouvoir de mise en demeure du maire en cas de méconnaissance des règles d’urbanisme

Lorsqu’un procès-verbal d’infraction constate la réalisation de travaux en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables, l’article L.481-1 du c. urb. octroie la faculté au maire de mettre en demeure le responsable de ces travaux :

• de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction ;
• de demander une autorisation d’urbanisme afin de régulariser sa situation.

Cette mise en demeure se réalise « indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée ». Par conséquent, l’auteur d’une construction irrégulière peut, d’une part, être poursuivi d’un point de vue pénal, et d’autre part, recevoir une mise en demeure du maire de régulariser sa situation.

Toutefois, la loi « Engagement et proximité » à l’origine de cette disposition ne précise pas le délai dans lequel le maire peut user de ce pouvoir. Par son avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat pallie cette obscurité législative.

B. Un pouvoir d’injonction encadré dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux

Le Conseil d’État précise ainsi que le pouvoir d’injonction du maire tiré de l’article L.481-1 du c. urb. est encadré dans le délai de prescription de l’action publique applicable aux délits soit dans un délai de 6 ans  à compter du jour où l’infraction a été commise, autrement dit, en règle générale, de l’achèvement des travaux.

Cette solution se justifie, selon la Haute juridiction, par la complémentarité de l’action pénale et du pouvoir de police administrative.

En effet, l’article L.481-1 du c. urb. subordonne l’exercice du pouvoir d’injonction au constat préalable d’une infraction pénale au code de l’urbanisme. Le Conseil d’État traduit ainsi cette exigence comme une volonté pour le législateur d’exclure toute mise en demeure du maire lorsque l’action publique est prescrite.

Par conséquent, l’action pénale et le pouvoir de mise en demeure du maire doivent ainsi être encadrés dans un même délai de prescription.

II. Une articulation du délai de prescription de l’article L.481-1 du c. urb. avec celui de l’article L.421-9 du c. urb. en cas de travaux irréguliers successifs

A. Une opportunité de régularisation appréciée au regard de la date d’achèvement de la construction existante

Dans la mesure où la régularisation de travaux modificatifs portant sur une construction irrégulière doit porter sur l’ensemble de la construction en application de la jurisprudence dite « Thalamy », le délai de prescription de l’article L.481-1 du c. urb. doit être articulé avec celui de l’article L.421-9 du c. urb.

Pour rappel, en vertu de ce texte, dès lors qu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus d’autorisation d’urbanisme ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Cet article prévoit toutefois de nombreuses exceptions à ce principe.

Ainsi, pour enjoindre à l’intéressé de procéder à la régularisation des travaux modificatifs, le maire doit apprécier si ces travaux peuvent faire l’objet d’une telle demande compte tenu de la disposition précitée.

À défaut de possibilité de régularisation, le maire est tenu de mettre en demeure le responsable des travaux de réaliser des travaux de mise en conformité y compris des démolitions, si les circonstances l’exigent.

B. Plusieurs hypothèses en cas de travaux irréguliers successifs

De cette solution découle ainsi plusieurs situations :

• Les travaux irréguliers successifs ont été achevés depuis moins de six ans : le maire est tenu d’enjoindre à l’intéressé de régulariser l’ensemble de la construction sous réserve que celle-ci soit conforme à la règlementation d’urbanisme. À défaut, il est tenu de procéder à des opérations de mise en conformité.
• Les travaux irréguliers successifs ont été achevés depuis plus de six ans : les travaux sont prescrits et le maire n’est plus habilité à mettre en demeure l’intéressé de régulariser sa situation sur le fondement de l’article L.481-1 du c. urb.
• Les travaux irréguliers ont été achevés depuis moins de 6 ans sur une construction irrégulière achevée depuis plus de 10 ans : la mise en demeure ne pourra concerner que les travaux non prescrits. En outre, si la construction initiale est achevée depuis plus de dix ans, la demande de régularisation ne pourra être refusée sur le fondement de l’irrégularité de cette dernière.

Quelques précisions

Modifications de l’art. L.481-1 du c. urb. issues de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement modifie l’article L.481-1 du c. urb. pour alourdir les sanctions en cas de constructions illégales.

Le législateur entend notamment :

• créer une amende administrative d’un montant maximal de 30 000 € ;
• augmenter le montant maximal d’astreinte par jour de retard à 1 000 € et le montant total des sommes résultant de l’astreinte à 100 000 € ;
• mettre fin au caractère suspensif de l’opposition, devant le juge administratif, à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée.

Doit-on en déduire que le délai de prescription de l’action publique s’applique également à ce pouvoir d’ordonner une amende administrative ?

Abréviation

c. urb. : code de l’urbanisme

Pour faire face à la crise du logement et compte tenu des chiffres relatifs à la vacance des bureaux (en Île-de-France, 4,4 millions de m² sont aujourd’hui inoccupés), le législateur ne cesse de créer des leviers favorisant la transformation de bureaux en logements¹. Cette actualité offre l’opportunité de revenir sur un dispositif ciblé existant depuis la loi ELAN de 2018, encore trop peu connu et donc rarement utilisé par les porteurs de projets : l’article L. 152-6, alinéa 3 du Code de l’urbanisme, qui permet certaines dérogations en matière de logement social, de stationnement ou de densité dans la limite de 30% du gabarit existant, en cas de réhabilitation et même de reconstruction d’un bâtiment pour réaliser des logements.

Rappels utiles sur ses conditions d’application (I), et les optimisations qu’il permet (II).

I. Les conditions d’obtention de la dérogation

A. La localisation et le « contexte » du projet

Il existe deux conditions pour obtenir une dérogation.

La première condition concerne l’emplacement des opérations de transformation de bureaux en logements.

Auparavant, ces opérations devaient être réalisées dans des communes classées en « zone tendue ²». Toutefois, la réforme PPL Huwart³ a supprimé ce critère, permettant désormais d’appliquer cette dérogation sur l’ensemble du territoire national.

La seconde condition prévoit que l’autorité compétente peut accorder une dérogation en tenant compte de la nature du projet ainsi que des caractéristiques de la zone d’implantation.

Bien que la loi 3DS⁴ ait supprimé l’obligation de motivation, l’autorité reste tenue, dans son appréciation, de prendre en considération des éléments tels que le respect des obligations en matière de logements sociaux, la desserte par les transports en commun, la disponibilité des aires de stationnement et la morphologie des constructions avoisinantes, même si elle n’a plus à les justifier explicitement dans sa décision de délivrance du permis de construire.

B. La nature des travaux

Les opérations pouvant bénéficier de dérogations sont celles visant à transformer un bâtiment existant (à usage de bureaux, d’entrepôt, de parking, etc.) en un immeuble dont l’usage principal est l’habitation.

Cet usage doit être justifié par la part majoritaire de la surface de plancher consacrée à l’habitation.

Par exemple, un projet comportant une surface légèrement plus importante dédiée aux logements qu’aux bureaux peut répondre à ce critère⁴. Par ailleurs, le Conseil d’État a reconnu qu’une résidence pour étudiants peut également être considérée comme un bâtiment à usage principal d’habitation⁶.

La notion de « transformation » est entendue de manière large, ce qui élargit le champ d’application des dérogations. Celles-ci ne se limitent pas aux seules opérations de rénovation ou de réhabilitation, souvent coûteuses et complexes, mais peuvent aussi couvrir des opérations de démolition et reconstruction.

A retenir : il est possible, selon le texte, de bénéficier de bonus de constructibilité même lorsque l’opération implique la démolition du bâtiment existant pour construire un immeuble neuf.

II. Les optimisations possibles grâce à la dérogation

A. Les règles auxquelles il peut être dérogé

Il existe trois séries de règles fixées par un document d’urbanisme auxquelles il peut être dérogé, parmi les plus structurantes :

• la densité dans la limite d’une majoration de 30% du gabarit de l’immeuble existant,
• le stationnement,
• le logement social, à la condition que la commune ne fasse pas l’objet d’un arrêté de carence.

Si les deux dernières (stationnement / logement social) semblent claires, l’application de la dérogation aux règles de densité demeure délicate à traduire dans un dossier de permis de construire.

Le Conseil d’État⁷ a certes reconnu que la notion de « densité » inclut l’ensemble des règles de gabarit-enveloppe, ouvrant ainsi la voie à des dérogations plus larges en faveur de la densification du bâti, mais ce dispositif devra certainement faire l’objet de plus amples clarifications règlementaires ou jurisprudentielles². 

B. Les bonus supplémentaires

Une dérogation supplémentaire de 15 % aux règles de gabarit peut être accordée pour des constructions « contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres », dans la limité de 50% de dépassement total⁷. Un effort substantiel sur les espaces extérieurs doit être alors réalisé pour prétendre à l’application de cette dérogation.

Enfin, une majoration plus exceptionnelle de 5 % peut également être accordée, par décision motivée et après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture (CRPA), pour les projets « présentant un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturale ».

Depuis plusieurs années, notre équipe intervient sur des projets mobilisant ce régime dérogatoire, dont certains sont structurants, comme la transformation de 120 000 m² de bureaux en 87 000 m² de logements. Notre équipe est ainsi en mesure d’offrir une expertise rare, enrichie d’un retour d’expérience concret et opérationnel.

Quelques précisions

¹ Récemment, la loi de finances pour 2025 a intégré deux leviers fiscaux :

• l’assujettissement à la taxe d’aménagement lors de la transformation de locaux en logements (avec un abattement de 50 % et possibles exonérations), pour financer les coûts des équipements collectifs rendus nécessaires par les changements de destination des locaux concernés.
  
• l’exonération de la taxe annuelle sur les bureaux pour certains projets de transformation de locaux professionnels en locaux d’habitation.

La loi du 16 juin 2025 facilitant la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a introduit :

• une nouvelle possibilité de dérogation au PLU concernant les destinations des bâtiments pour la transformation d’immeubles tertiaires en logements (article L152-6-5 du CU)
  
• la création d’un permis de construire à destinations multiples (article L431-5 du code de l’urbanisme).
  
• l’adaptation des règles de la copropriété afin que la modification de la destination des parties privatives à usage autre que l’habitation, en locaux d’habitation, puisse être adoptée à la majorité simple et non à l’unanimité des copropriétaires. Néanmoins, il ne faut pas qu’elle contrevienne à la destination de l’immeuble. 

² Plus précisément, il s’agit des « communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.

³  Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement du 15 octobre 2025.

⁴  Loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration 

⁵ CE, 20 mars 2017, n° 401463

⁶ CE, 17 décembre 2020, Sté Lapeyre, n° 432561.

⁷ CE, 10 juillet 2023, SAS Patrimoine et Valorisation Programmes, n° 462717

⁸ Un accompagnement juridique apparaît donc utile pour sécuriser au maximum les méthodes de calcul de la hauteur existante ou de l’emprise, et du bonus de 30 % par rapport à l’immeuble existant. Notamment, la complexité du mécanisme de dérogation et de son expression architecturale nécessite la plus grande pédagogie s’agissant de la présentation de la notice dédiée à la demande de dérogation figurant au dossier de permis de construire (PC40-3).