Le jugement du tribunal administratif de Paris concernant le bail à construction conclu pour la réalisation de la Tour Triangle [1] pour une durée de 80 ans, projet de grande ampleur situé au parc des expositions de la porte de Versailles à Paris, offre l’occasion de revenir sur cet outil contractuel au service des personnes publiques. Le bail à construction engage le preneur à édifier des constructions sur le terrain du bailleur moyennant le versement d’un loyer. Instrument de droit privé, ce type de contrat peut être conclu par des personnes publiques (I.) ; mais les contours de son régime méritent alors d’être précisés, tant le bail à construction se rapproche des contrats soumis à des obligations de publicité et de mise en concurrence (II.).

I. La possibilité offerte aux personnes publiques de conclure des baux à construction sur leur domaine 

Sur leur domaine public

Le domaine public des personnes publiques fait l’objet d’une protection particulière par application des règles du droit public. C’est pourquoi un bail à construction, en tant qu’instrument du droit privé, ne peut pas s’envisager sur le domaine public.

Les personnes publiques peuvent toutefois y conclure des baux ayant un objet similaire (édifier des constructions et les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée de la convention), mais qui demeurent des contrats administratifs.

Le Conseil d’Etat a estimé que ces derniers contrats constituent des autorisations temporaires d’occupation du domaine public, constitutives de droits réels et soumises aux règles du CG3P et du CGCT [2].

Les règles spécifiques afférentes au domaine public doivent donc s’appliquer aux baux contractés sur celui-ci, quand bien même ils s’apparenteraient à des baux à construction, afin de « garantir l’utilisation du domaine public conformément à son affectation à l’utilité publique ».

Ainsi, notamment, ce type de bail ne pourra être conclu sur le domaine public pour une durée supérieure à 70 ans, en application des articles L. 1311-5 du CGCT [3] et L. 2122-6 du CG3P [4], et non pour 99 ans comme le prévoit le CCH.

Sur leur domaine privé

Si la conclusion sur le domaine public d’un contrat dont l’objet serait similaire à celui des baux à construction apparaît particulièrement contraignant, il en va différemment s’agissant de la conclusion de ce type de contrat sur le domaine privé des personnes publiques.

En effet, s’agissant de leur domaine privé, les personnes publiques sont soumises aux règles du droit privé.

Ainsi peuvent-elles sans difficulté conclure des baux à construction sous l’empire de l’article L. 251-1 du CCH. Ces baux constituent alors des contrats de droit privé.

Au cours de ce bail, le preneur doit maintenir les constructions en bon état et prendre en charge les réparations de toute nature. Il est par ailleurs tenu de toutes les charges, taxes et impôts.

Ce bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Lorsque le bail arrive à son terme, le bien revient, en principe, dans la propriété du bailleur.

En recourant à ce contrat, une personne publique permet à une personne privée de construire un immeuble, lequel reviendra dans son patrimoine à l’issue du bail. De ce fait, il constitue un instrument de valorisation extrêmement avantageux des dépendances du domaine privé des personnes publiques.

II. Les risques de soumission des baux à construction aux obligations de publicité et de mise en concurrence 

Code de la commande publique

Les articles L. 1111-1 et L. 1121-1 du CCP donnent une définition du marché public et du contrat de concession fondée notamment sur un critère s’attachant au rôle du pouvoir adjudicateur : soit celui-ci « poursuit la satisfaction de ses besoins », soit il « confie » à un tiers, avec une part de risque, l’exécution de travaux ou la gestion d’un service.

Il en résulte que, si le bail à construction se rapproche des contrats soumis au code de la commande publique, le juge ne procède pas à sa requalification dans l’hypothèse où le montage est issu d’une initiative exclusivement privée.

A titre d’exemple, s’agissant du bail à construction conclu afin de réaliser la Tour Triangle, le TA de Paris a examiné la qualification potentielle de marché public de travaux de l’opération, au regard du droit national et du droit de l’UE [5].

Il a ainsi vérifié que la ville de Paris n’avait pas eu d’influence déterminante sur la nature et la conception du projet et que sa réalisation ne répondait pas à un besoin de celle-ci, avant d’en déduire que le bail ne pouvait être requalifié, en l’espèce, en contrat de la commande publique.

Procédures de sélection sur le domaine

L’ordonnance du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques [6] a introduit à l’article L. 2122-1-1 du CG3P une obligation, pour l’autorité compétente, d’organiser « une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d’impartialité et de transparence, et comportant des mesures de publicité (…) », lorsque celle-ci délivre des autorisations d’occupation du domaine public permettant son utilisation « en vue d’une exploitation économique ».

Si le bail à construction remplit les critères posés par le législateur, l’autorité compétente devra respecter les règles de publicité et de mise en concurrence.

En outre, une question se pose s’agissant de l’application de la jurisprudence PromoImpresa [7] de la CJUE au bail à construction conclu sur le domaine privé, laquelle soumet aux principes de transparence et de sélection préalable l’octroi de toute autorisation permettant l’exercice d’une activité économique.

Si le droit de l’UE n’opère pas de distinction selon la nature du domaine, position que le gouvernement partage [8], la jurisprudence devra se prononcer sur cette question afin de délimiter avec précision le champ du bail à construction conclu par les personnes publiques.

Quelques précisions

[1] TA Paris, 6 mai 2019, n° 1801863/ 4-2

[2] CE, 11 mai 2016, n° 390118, Rec. Leb.

[3] S’agissant du domaine public des collectivités territoriales

[4] S’agissant du domaine public de l’Etat

[5] TA Paris, préc.

[6] Ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques

[7] CJUE, 14 juillet 2016, Promoimpresa Srl et Mario Melis e.a., aff. n° C-458/14 et C-67/15

[8] Rép. Min. n° 12868, 29 janvier 2019

Loyers concernés :

Tout logement faisant l’objet d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2012.

(Cette mesure ne concerne pas actuellement les logements meublés). 

Ce qui va changer :

• en cas de relocation ; le montant du loyer demandé au nouveau locataire ne pourra pas excéder le montant du loyer appliqué au précédent locataire.
• en cas de renouvellement du bail ; le montant du loyer demandé au locataire en place ne pourra excéder le montant du loyer appliqué au précédent locataire.

Dans quels cas le loyer pourra t-il être ré-évalué ?

• lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés par le bailleur,
• lorsque le loyer est manifestement sous- évalué.

(Ces exceptions étant strictement encadrées par le Décret).

Cette mesure « d’urgence » s’applique seulement pour une durée d’un an dans l’attente d’une loi cadre sur le logement pour l’année 2013

Les 27 agglomérations concernées en métropole : 

• Amiens
• Annecy
• Annemasse
• Arles
• Beauvais
• Bordeaux
• Caen
• Creil
• Douai Lens
• Forbach
• Fréjus
• Grenoble
• La Rochelle
• Le Havre
• Lille
• Lyon
• Marseille Aix-enProvence
• Meaux
• Menton
• Montpellier
• Nantes
• Nice
• Paris
• Rennes
• Strasbourg
• Toulon
• Toulouse

Etude d’impact et PLU dépourvu d’évaluation environnementale

Réforme de l’étude d’impact depuis le 1er juin 2012 : attention aux opérations immobilières d’importance lorsque le PLU n’a pas été précédé d’une d’évaluation environnementale

Loi ENE dite « Grenelle II » n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (articles L. 122-1 à L. 122-3 du code de l’environnement) et Décret d’application n° 2011-2019 du 29 décembre 2011 (articles R. 122-1 à R. 122-15 du code de l’environnement)

La loi « Grenelle II » a élargi le champ d’application de l’étude d’impact en abandonnant notamment le seuil financier, et en soumettant un certain nombre d’opérations d’importance à étude d’impact, lorsque le projet en cause prend place sur un territoire doté d’un PLU qui n’a pas fait l’objet d’une évaluation environnementale

Le tableau annexé au nouvel article R. 122-2 du code de l’environnement établit notamment les seuils techniques suivants pour les projets situés sur un territoire doté d’un PLU n’ayant pas fait l’objet d’une évaluation environnementale :

	PROJETS soumis à étude d’impact	PROJETS soumis à la procédure du « cas par cas »
36° Travaux ou constructions soumis à permis de construire, sur le territoire doté, à la date du dépôt de la demande, d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale n’ayant pas fait l’objet d’une évaluation environnementale.	Travaux ou constructions, réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l’opération crée une SHON supérieure ou égale à 40 000 mètres carrés	Travaux ou constructions réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l’opération crée une SHON supérieure ou égale à 10 000 mètres carrés et inférieure à 40 000 mètres carrés.

C’est la procédure d’« examen au cas par cas » (C. env art. R. 122-3) qui s’applique notamment pour les opérations comprises entre 10 000 et 40 000 mètres carrés de SHON lorsque le PLU n’a pas fait l’objet d’évaluation environnementale, ce qui a pour effet de soumettre, en théorie, plus d’opération à étude d’impact.

En effet, le régime antérieur à la réforme prévoyait que les constructions soumises à permis de construire, sur un territoire doté d’un PLU ou d’un POS ou d’un document en tenant lieu ayant fait l’objet d’une enquête publique, étaient dispensées d’étude d’impact sauf exceptions très spécifiques. La réalisation d’une enquête publique étant une étape obligatoire de l’élaboration d’un PLU, la quasi totalité des constructions effectuées sur des territoires dotés d’un tel document bénéficiaient de cette dispense.

En revanche, beaucoup de communes et EPCI dont le PLU est actuellement en vigueur n’ont pas fait précéder ce document d’urbanisme d’une évaluation environnementale. Ces derniers, ainsi que les opérateurs immobiliers doivent donc être vigilants en vue d’assurer la sécurité juridique de leurs projets.

Remarqué : un plan local d’urbanisme annulé pour violation « du principe d’équilibre »

La cour administrative d’appel de Marseille (16 mai 2012, req. n° 11MA03466) vient de confirmer l’annulation du PLU de la commune Corse de Calcatoggio au motif que ce document ouvrait trop d’espaces à l’urbanisation et que, ce faisant, la commune a violé le principe d’équilibre et d’utilisation économe des sols qui ressort des articles L. 110 et L. 121-1 du code de l’urbanisme. A notre connaissance seules les cours de Bordeaux & de Lyon avaient franchi ce pas, mais sur l’unique fondement de l’article L. 121-1 sus rappelé (09BX00918 &10LY02309)

A noter :

Fin annoncée des « 30% de majoration » de la constructibilité : une proposition de loi sénatoriale visant à abroger la loi n° 2012- 376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire a déjà été examinée au Sénat et le gouvernement a décidé d’engager la procédure accélérée pour que l’Assemblée Nationale vote le texte au cours de la session extraordinaire de juillet. Cette loi n’entrera donc vraisemblablement pas en application.

L’utilité du contrat d’assurance-vie doit s’apprécier au moment de sa souscription comme au jour des modifications intervenues.

Il est désormais unanimement admis qu’un contrat d’assurance-vie, par principe « hors succession », puisse dans certain cas être partiellement réintégré à la masse successorale.

C’est la règle posée par la Cour de Cassation du caractère manifestement exagéré des primes versées eu égard aux facultés du souscripteur et en tenant compte de l’utilité de ce contrat pour lui (c’est-à-dire en fonction de son âge ainsi que de sa situation patrimoniale et familiale).

Ce principe est codifié par l’article L 132-13 du Code des assurances.

Le débat porte désormais sur la mise en pratique de cette règle de droit :

• le montant des sommes rapportables,
• le critère d’appréciation de ces primes manifestement exagérées,
• la notion d’utilité de ce contrat  le moment de cette appréciation.

​Sur ce dernier point, la Cour de Cassation vient de rendre une décision de laquelle il résulte que l’utilité du contrat doit s’apprécier non seulement au moment du versement des primes, mais aussi au moment des modifications intervenues.

En l’espèce, un souscripteur avait modifié la clause bénéficiaire de ses assurances vie en cours de contrat.

L’héritier réservataire a été jugé en droit de demander le rapport des primes manifestement exagérées de ce contrat d’assurance-vie dès lors que son utilité n’était pas probante au jour de la modification de cette clause bénéficiaire.

« en statuant ainsi, sans avoir égard à la situation patrimoniale et familiale de R… au moment du versement des primes et sans tenir compte de l’utilité, pour le souscripteur, des contrats souscrits et des modifications intervenues, la Cour d’Appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

(C. Cass. Civ. 2. 28 juin 2012)

Il s’agit d’une nouvelle évolution de l’application du principe du rapport des primes manifestement exagérées.

Article L. 132-13 du Code des Assurances :

Le capital ou la rente payables au décès du contractant à un bénéficiaire déterminé ne sont soumis ni aux règles du rapport à succession, ni à celles de la réduction pour atteinte à la réserve des héritiers du contractant. Ces règles ne s’appliquent pas non plus aux sommes versées par le contractant à titre de primes, à moins que celles-ci n’aient été manifestement exagérées eu égard à ses facultés.

Réforme des lotissements / + 30% de constructibilité ?

Le nouveau champ d’application du permis d’aménager un lotissement : une place résiduelle pour la « DP lotissement »

La nouvelle définition du champ d’application du permis d’aménager qui ajoute le critère de la présence « d’équipements communs internes aux lotissements » réduit encore la place des lotissements soumis à déclarations préalables. Le champ d’application du permis d’aménager s’élargit d’autant et l’administration reprend ainsi la main pour contrôler de manière plus intense la viabilisation des terrains divisés en vue d’y bâtir.

Dans sa nouvelle rédaction, l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme dispose que :

« Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : a) Les lotissements (…) qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement (…) »

Par cette incise, un nombre important d’opérations immobilières d’ampleur limitée vont se voir exclues du régime simplifié de déclaration préalable de lotissement. En effet, dès lors que l’opération de division visant à la production de terrains à bâtir comportera un équipement commun (il pourrait par exemple s’agir d’un simple branchement commun à deux lots au réseau public d’électricité), le régime du permis d’aménager s’appliquera, avec tous ses effets sur la commercialisation. 

La loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire : un miroir aux alouettes ?

Hors les zones protégées, la loi du 20 mars 2012 conduira à une augmentation de 30% des droits à construire des bâtiments d’habitation résultant des règles d’urbanisme (gabarit, hauteur, emprise au sol) à compter du 21 décembre 2012.

Les communes ou groupements de communes disposent d’un délai pour s’opposer à l’application de la majoration de 30% sur leur territoire. En l’absence de délibération contraire, la majoration s’appliquera à la date sus mentionnée.

La procédure (ordre chronologique) à respecter par les EPCI ou les communes est la suivante:

• mise à disposition du public d’une note d’information sur les effets de la majoration avant le 20 septembre 2012 (6 mois après la promulgation de la loi) ;
• délai d’un mois laissé au public pour formuler ses observations ;
• synthèse des observations du public par le maire ou le président de l’EPCI ;
• délibération refusant l’application de la majoration sur la totalité du territoire ou une partie de celui-ci ;
• en l’absence de ladite délibération, la majoration s’applique 8 jours après la pré- sentation de la synthèse des observations du public.

Les communes et EPCI pourront revenir sur leur décision d’acceptation à tout moment par délibération de leur organe délibérant.

A noter

• Le décret n° 2012-490 du 13 avril 2012 prévoit que l’obligation d’attester du respect de la réglementation thermique en vigueur s’imposera à tous les travaux de réhabilitation soumis à autorisation de construire déposée à partir du 1er janvier 2013.
• Le décret n° 2012-489 du 13 avril 2012 donne la possibilité aux vendeurs d’expédier leurs déclarations d’intention d’aliéner (DIA) de manière dématérialisée. L’expédition par voie électronique constitue une alternative à l’envoi par LRAR ou au dépôt contre décharge

L’application du nouveau taux de TVA aux opérations de vente en l’état futur d’achèvement en cours : dépêchez-vous d’enregistrer les contrats préliminaires !

La loi de finances rectificative pour 2012 a été adoptée en date du 29 février 2012.

L’article 2 V A de cette loi fixe un nouveau taux de TVA à 21,2% en remplacement du taux de 19,6%.

Le IX E de cet article 2 fixe la date à partir de laquelle ce nouveau taux s’applique à savoir « aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er octobre 2012 à moins que l’exigibilité de la taxe ne soit intervenue à cette date. »

L’article 269 2 a bis du CGI dispose que : « La taxe est exigible pour les livraisons d’immeubles à construire lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux ».

Cela signifierait, pour les opérations de VEFA en cours, que tous les appels de fonds antérieurs au 1er octobre 2012 resteraient au taux de 19,6% et que les appels de fonds postérieurs à cette date passeraient à 21,2% ce qui pourrait poser des difficultés aux investisseurs ayant déjà obtenu leur financement.

Toutefois, le IX E de l’article 2 de la loi de finances rectificative prévoit que les VEFA dont le contrat préliminaire a été enregistré avant la publication de cette loi restent soumises au taux de 19,6%.

A fortiori, les ventes en l’état futur d’achèvement dont les actes authentiques ont été conclus avant la publication de la loi restent soumises, selon nous, au taux de TVA de 19,6%.

L’article 2 IX E de la loi de finances rectificative pour 2012 emploie le terme de « publication de la loi » comme date limite pour enregistrer les contrats préliminaires des VEFA en cours.

Ce terme n’est pas protecteur pour les contribuables. Il eut été préférable de parler « d’entrée en vigueur de la loi ».

A ce jour, la loi n’a toujours pas été publiée au journal officiel. Il n’est donc pas trop tard pour enregistrer les contrats de réservation ou pour passer des actes authentiques !!!

En revanche, pour les actes conclus après la publication de la loi et dont les contrats de réservation n’ont pas été enregistrés avant cette publication, les appels de fonds émis avant le 1er octobre 2012 seront au taux de 19,6% et les appels de fonds émis après le 1er octobre seront au taux de 21,2%.

L’enregistrement, avant le 31 décembre 2011, des contrats de réservation conclus dans le cadre du dispositif « BOUVARD » afin de continuer à bénéficier du taux de 18% en 2012, permet donc de conserver le taux de TVA de la VEFA à 19,6%.

Plafonnement des honoraires perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations neuves éligibles au régime Pinel : la mesure remplira-t-elle son objectif ?

Introduite il y a désormais près de deux ans par un amendement du sénateur de Montgolfier à la loi de finances pour 2018 (art. 68), la limitation des honoraires perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisitions de logements éligibles au régime Pinel neuf devrait prochainement entrer en vigueur. En effet, le gouvernement a annoncé la prochaine publication du décret fixant le montant  de plafond de rémunération.

LES RÈGLES APPLICABLES

• Le calcul du plafonnement

L’article 199 novovicies Xbis du CGI prévoit que « le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre (de l’acquisition d’un logement neuf) ouvrant droit à la réduction d’impôt » Pinel par les différents intermédiaires « ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ».
Pour l’application du présent Xbis, les frais et commissions directs et indirects s’entendent des frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires ».
Selon le projet de décret, le montant H.T. de ces frais et commissions « ne pourrait excéder 10% du prix de revient de ce logement ».

• La communication à l’acquéreur du montant des frais et commissions

« Une estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient sont communiquées à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation. Le montant définitif de ces frais et commissions figure dans l’acte d’acquisition du logement ».

• La sanction du non respect

Tout dépassement de ce plafond est passible d’une amende administrative due par le vendeur cosignataire de l’acte authentique (au maximum dix fois les frais excédant le plafond). Cependant, ni la loi, ni le projet de Décret n’apporte de précisions quant à l’autorité qui la prononcera et en assurera le contrôle.

LES INTERROGATIONS SOULEVÉES PAR CE DISPOSITIF

En l’état des textes, ce mécanisme de plafonnement soulève des interrogations sur plusieurs points :

• Quel montant est plafonné ? La rédaction de la loi a pu porter à confusion dès lors que, dans un premier temps, le législateur a visé l’ensemble des «frais et commissions directs et indirects », intégrant de facto les frais nécessaires à la diffusion du projet (publicité, plaquettes commerciales, bulles de vente, etc.). Puis, a finalement restreint le plafonnement aux commissions et frais versés par le promoteur ou vendeur aux intermédiaires.

• Quel prix de revient est pris en compte ? Le prix de revient* servant de base au calcul du plafonnement est-il celui retenu pour le client pour sa réduction « Pinel » et donc plafonné ou celui réellement supporté par le client ?

• Quelles sont les conséquences du non respect de « l’intention » figurant à l’acte par l’acquéreur ? Pour assurer le contrôle du texte, le projet de décret prévoit que les acquéreurs d’un logement éligible au régime Pinel devront indiquer dans l’avant-contrat et/ou l’acte authentique d’acquisition leur « intention » de demander le bénéfice de la réduction d’impôt, impliquant par conséquent le plafonnement des frais et commissions des intermédiaires. A notre avis, l’omission de cette mention ne saurait empêcher l’application du régime « Pinel » dès lors qu’il ne s’agit pas d’une condition d’application dudit régime fiscal. En revanche, rien ne devrait empêcher un acquéreur de bénéficier du plafonnement même si en définitive, il décidait de ne pas se soumettre aux contraintes du régime « Pinel ».

LA CONFORMITÉ DE CETTE LÉGISLATION EN QUESTION

On peut s’interroger sur la régularité de ce dispositif en ce que le projet de décret ajouterait une condition à la loi et de manière plus générale, on peut considérer qu’il porte atteinte au principe d’égalité en imposant une telle obligation aux intermédiaires des opérations neuves éligibles au Pinel, sans justification vis-à-vis des autres dispositifs fiscaux similaires. L’atteinte à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle des intermédiaires est également en question.

A noter

• Le prix de revient* du logement retenu dans le cadre du régime « Pinel » est constitué par le prix d’acquisition majoré des frais accessoires, retenu dans la limite de 5.500 € par m2 de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300.000 €.

• Seules les opérations éligibles au « Pinel neuf » étant visées par la loi, la rémunération des intermédiaires ne sera pas plafonnée s’agissant de leurs interventions dans les opérations éligibles au Pinel ancien, ou Denormandie.

• En l’état actuel des textes, les promoteurs qui font appel à une force commerciale interne n’auront à subir aucun plafonnement.

• Entrée en vigueur : cette limitation devrait  s’appliquer aux contrats de réservation, ou en l’absence de tels contrats, aux actes authentiques signés quatre mois après la publication du décret au JO.

Présentation du dispositif Cosse prolongé jusqu’au 31 décembre 2022

ans le cadre du vote de la loi de finances pour 2020, un amendement prévoyant la continuation du dispositif « Cosse »  après le 31 décembre 2019 a été adopté. 

RAPPEL DE L’AVANTAGE FISCAL

Le dispositif Cosse prévu à l’article 31 I 1° o) du Code général des impôts permet un abattement sur les revenus fonciers issus des logements loués à loyers modérés, en fonction de la localisation du logement  pour les propriétaires qui signent une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).

De plus, depuis la loi Elan, le déficit foncier déductible du revenu global a été porté à 15.300 € et non pas 10.700 € comme pour le droit commun. 

Enfin, si le bien fait l’objet de travaux une subvention peut être allouée par l’agence nationale de l’habitat. Si la subvention est perçue après la prise d’effet du premier bail, elle bénéficiera également de l’abattement. 

PLAFONDS DE LOYERS ET DE RESSOURCES DES LOCATAIRES

Le bénéfice de la déduction est conditionné au plafonnement du loyer ainsi qu’au plafond de ressources des locataires. 

Les plafonds de loyers sont fixés par décret en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien (A, A bis, B1, B2 et C) et de la surface du bien. La surface du bien s’entendant de la surface habitable à laquelle s’ajoutent les surfaces annexes dans la limite de 8m2. 

Dans les deux cas les plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année. 

NOUVEAUTÉ : PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DU LOGEMENT

Dans le cadre de cette prorogation, le gouvernement a souhaité mettre le dispositif en cohérence avec ses objectifs en matière de performance énergétique des logements. 

Une condition a été ajoutée au bénéfice du dispositif Cosse et la déduction fiscale est désormais subordonnée au respect d’un certain niveau de performance énergétique qui sera fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget.

Traitement fiscal de la subvention

En cas de versement d’une subvention par l’Anah, le traitement fiscal de cette subvention varie en fonction de la date de sa perception et du régime fiscal applicable aux dépenses de travaux. 

Réforme du calcul des surfaces n° 2 (urbanisme)

La nouvelle « surface de plancher » et l’ « emprise au sol » : des définitions complémentaires

La définition réglementaire de l’emprise au sol a des incidences directes sur le type de demande d’autorisation d’urbanisme et pourrait comporter d’autres effets. Le décret était également attendu pour préciser les modalités de calcul opérationnelles de la surface de plancher entrant en vigueur le 1er mars 2012 (et qui, rappelons-le, supprime les « SHON / SHOB »)

La définition réglementaire de l’emprise au sol

« L’emprise au sol, au sens du présent livre, est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » (Article R. 420-1 du code de l’urbanisme). »

Cette notion a été conçue en complément de la « surface de plancher » afin de maintenir un contrôle préalable de l’administration sur certaines constructions, notamment les bâtiments non clos et non couverts (hangars agricoles et parkings) qui sont exclues du calcul de ladite surface. Elle permettra de déterminer le régime auquel sont soumis les projets de constructions (DP, PC).

Dans un souci de clarté et d’accessibilité du droit pour les pétitionnaires, les auteurs des PLU seraient vraisemblablement bien inspirés d’harmoniser leur définition de l’emprise au sol avec celle définie par le décret. 

Surface de plancher : importantes précisions sur les déductions à opérer

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades » après deduction de 8 surfaces prévues par la nouvelle rédaction de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme. Il s’agit :

1. « Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2. Des vides et trémies afferents aux escaliers et ascenseurs ;
3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8. D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

​

A noter :

• L’article 5 de l’ordonnance n°2011-1539 prévoit que les demandes de permis de construire ou de déclarations préalables déposées avant le 1er mars 2012 continueront d’être instruites en application des règles SHON/SHOB.
• L’ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012 modifie la rédaction de certaines dispositions législatives du code de l’urbanisme comportant des incidences directes sur les procédures d’élaboration et d’évolution des PLU et des SCOT (révision, modification, modification simplifiée, déclaration de projet et mise en compatibilité).

Réforme du calcul des surfaces en urbanisme

La nouvelle « surface de plancher » des constructions : la fin de la SHOB et la SHON au 1er mars 2012

La nouvelle surface de plancher des constructions se substituera, à compter du 1er mars 2012, aussi bien à la SHOB qu’à la SHON et simplifiera de manière notable le mode de calcul des surfaces construites en matière d’urbanisme.

PRINCIPE :

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le projet de décret précisera les conditions dans lesquelles pourront être déduites certaines surfaces telles que les combles et les caves (article R. 112-2 du code de l’urb.).

Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte des avantages indéniables :

• L’exclusion des murs extérieurs du calcul de surface contribue à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments ;
• Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain : bonus en terme de constructibilité d’environ 10% par rapport à la SHON ;
• La « surface de plancher » présente de grandes similitudes avec la surface de plancher relative à la taxe d’aménagement (fiscalité de l’urbanisme).

ENTREE EN VIGUEUR ET MODALITES D’APPLICATION :

La « surface de plancher » entre en vigueur le 1er mars 2012 avec des modalités d’application distinctes.

1. Les demandes de permis et les déclarations préalables en cours d’instruction au moment de l’entrée en vigueur de la réforme seront instruites selon les dispositions antérieures.
2. Dés la publication du décret annoncé, les documents d’urbanisme pourront faire l’objet d’une modification simplifiée pour intégrer cette réforme. En tout état de cause il est remarquable qu’à compter du 1er mars 2012, même sans modification desdits documents d’urbanisme, la surface de plancher se substituera automatiquement à la SHOB et à la SHON.
3. Dans les ZAC ainsi que dans les lotissements, la nouvelle surface de plancher sera immédiatement appliquée nonobstant la possibilité pour les acquéreurs de demander à bénéficier du maintien du calcul en SHON lorsque ce changement traduit une perte de constructibilité

A noter

• Le département de droit public immobilier du cabinet Riviere, Morlon & Associés conseille depuis juin 2011 avec M. Philippe BAFFERT et le cabinet DELOITTE la Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB) pour la révision de son PLU intercommunal (mission PLU 3.1 : intégration des PLH et PDU au sein du PLU) rendue nécessaire par la loi ENE du 12 juillet 2010 (« Grenelle 2 de l’environnement »).
• Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 a notamment pour objet d’élargir le champ d’application de la déclaration préalable de 20 à 40 m2 pour les extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu