La Loi de Finances pour 2026 restreint deux dispositifs importants pour la transmission des entreprises : le pacte Dutreil (exonération partielle des droits de donation) et l’apport-cession, ou 150-0 B ter (report d’imposition en cas d’apport de tires à une holding contrôlée). Elle instaure en parallèle la mal nommée « taxe sur les holdings », imposant les biens somptuaires détenus par une société IS.

Le législateur incite ce faisant à recentrer la structuration d’un groupe autour de son activité économique. Les outils de transmission (qui ne se limitent d’ailleurs pas à ces outils fiscaux) conservent leur pertinence, mais nécessitent plus que jamais des démarches d’anticipation et l’acquisition de nouveaux réflexes.

Durcissement de l’exonération Dutreil et de l’apport-cession (article 150-0 B ter) :

Un pacte Dutreil recentré et allongé :

Le dispositif, qui exonère 75 % de la valeur transmise, reste réservé aux entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale à titre prépondérant.  La réforme n’a pas retenu l’exclusion de l’ensemble des actifs non professionnels.

Au contraire, elle met en place un dispositif anti-abus en excluant des biens ciblés : ceux affectés à la chasse ou à la pêche, véhicules, bijoux, métaux précieux, chevaux de courses, vins et alcools, ainsi que les logements et résidences.

Toutefois, ces biens restent éligibles à l’exonération s’ils sont exclusivement affectés à l’activité éligible pendant au moins 3 ans avant la transmission, ou depuis leur acquisition, et jusqu’au terme de l’engagement.

N.B. La rédaction diffère de celle définissant les  biens somptuaires au sens de la taxe sur les holdings (cf. infra). Par exemple, les « logements et résidences » ne sont pas uniquement ceux mis à disposition des associés.

Par ailleurs, la réforme allonge la durée de l’engagement de conservation individuel des titres (post-transmission) de 4 à 6 ans. Les bénéficiaires devront donc veiller au maintien de la nature de l’activité pendant toute cette nouvelle durée.

Le 150-0 B ter recadré et allongé

Le quantum de réinvestissement, en cas de cession des titres apportés, est porté de 60 % à 70 % du prix de cession des titres.

S’agissant des activités éligibles, si l’activité de gestion de son propre patrimoine immobilier était déjà exclue sous l’empire de l’ancien texte, un alignement sur le dispositif IR-PME (Madelin) entraine également l’exclusion d’activités immobilières opérationnelles : construction-vente, marchand de biens, lotisseur, agence immobilière, administrateur de biens et promotion immobilière.

Sont également exclues certaines activités de production d’énergie (notamment lorsqu’elles font l’objet d’accords garantissant des revenus) et les activités financières.

Le délai de réalisation de ce réinvestissement est cependant allongé à 3 ans (contre 2 ans jusqu’alors), ce qui laissera plus de temps au chef d’entreprise pour sélectionner les réinvestissements.

Enfin, la durée de conservation des titres est allongée à 5 ans, contre seulement 1 an jusqu’ici, quel que soit le type de réinvestissement (sauf investissement via un fonds d’investissement).

La taxe sur les « holdings patrimoniales » :

Qui est concerné ?

Contrairement à la présentation qui en a été faite, cette ne concerne pas seulement les « sociétés holdings patrimoniales ».

Elle a en effet vocation à s’appliquer à toutes les sociétés à l’IS qui remplissent les trois conditions cumulatives suivantes :

• La valeur vénale de leurs actifs est supérieure à 5 M€ ;
• Elles sont détenues à plus de 50 % (directement ou indirectement) par au moins une personne physique ;
• Elles perçoivent des revenus principalement passifs, dont la liste est fixée par la loi (loyers, dividendes…).

Les biens somptuaires seront taxés à 20 %

Les biens visés par cette imposition sont les biens affectés à la chasse ou à la pêche, les véhicules, les bijoux, métaux précieux, chevaux de courses, vins et alcools, ainsi que les logements occupés gratuitement, ou pour un loyer insuffisant, par l’associé personne physique.

Toutefois, ils ne sont imposables que dans la mesure où ils ne sont pas affectés à une activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale.

Quel traitement pour l’immobilier locatif ?

D’abord, tous les immeubles ne sont pas concernés : les biens qui ne sont pas à usage d’habitation ou les logements loués sont épargnés.

Ne sont ainsi imposés que les logements et résidences mis à disposition ou loués à l’associé à un prix inférieur au marché.

Toutefois, le traitement fiscal des biens qui font l’objet d’une affectation mixte, reste incertain. La question se posera par exemple pour les immeubles qui sont affectés partiellement à une activité commerciale locative (ex. : meublé de tourisme) et dont les associés se réservent une jouissance partielle (sans loyer).

Taxe « patrimoniale », IFI, IS ?

Le texte prévoit que cette nouvelle taxe n’est pas déductible de l’IS des sociétés concernées.

En revanche, les biens qui seront soumis à cette taxe seront exonérés d’IFI, ce qui compliquera encore l’évaluation de la valeur imposable à l’IFI des parts de sociétés.

Entrée en vigueur

Réforme du pacte Dutreil : transmission réalisées à compter du 21 février 2026

La restriction du champ de l’exonération Dutreil s’applique ainsi à des opérations en cours de préparation, et alors même que les travaux préparatoires de ces opérations s’étalent parfois sur plusieurs mois.

Cette réforme impose donc de nouvelles vérifications et des calculs délicats.

Réforme de l’article 150-0 B ter : cessions réalisées à compter du 21 février 2026

Cette réforme est susceptible de porter atteinte à des opérations d’apport-cession en préparation depuis plusieurs années.

Les nouvelles conditions (dont le délai de conservation de 5 ans) s’appliqueraient à un entrepreneur qui aurait apporté ses titres avant cette date, mais les céderait après.

Taxe sur les holdings : exercices clos à compter du 31 décembre 2026

Ce délai laisse donc quelques mois pour anticiper et revoir les conventions de mise à disposition. Pour les holdings animatrices, il peut être nécessaire de réexaminer la structuration du groupe à l’aune du critère des revenus passifs (facturation de services).

QPC ?

Le Conseil constitutionnel n’ayant pas procédé à une analyse au fond du texte, le champ est ouvert au dépôt d’éventuel QPC sur la constitutionnalité de ces mesures.

Abréviations :

IS : Impôt sur les sociétés
BOFiP : Bulletin Officiel des Finances Publiques
IFI : Impôt sur la fortune immobilière
QPC : Question Prioritaire de Constitutionnalité

Ont participé à ce bulletin :

• Marie-Bénédicte Rivière-Pain | Avocat associé sénior
• Lucas Thieurmel | Avocat
• Axel Bobé | Avocat

L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les dispositions relatives à la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Si cette réforme s’inscrit officiellement dans un objectif de modernisation et de clarification du droit à droit constant, elle entraîne en réalité certains effets de bord dont notamment un resserrement significatif du champ d’application de la TVA sur la marge en matière de terrains à bâtir (TAB).

Cadre juridique actuel de la TVA sur la marge

Principe de taxation et règles issues de la loi et de la doctrine administrative :

En principe, les ventes de terrains à bâtir sont soumises à la TVA (art. 257 du CGI) sur le prix total (art. 266 du CGI).

Par exception (article 268 du CGI) la TVA peut être calculée uniquement sur la marge à la double condition :

• qu’il existe une identité juridique au regard de la TVA entre le bien acquis et le bien revendu (TAB -> TAB) ;
• que l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA.

La doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-20-10 § 10) admet ainsi que la TVA sur la marge puisse s’appliquer notamment en cas d’acquisition auprès d’un non-assujetti (par exemple en cas d’acquisition auprès d’un particulier), dès lors que la revente porte sur un bien ayant conservé la même qualification juridique.

Apport de la jurisprudence européenne :

Saisie d’une question préjudicielle, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE, aff. C-299/20, 30 septembre 2021, Icade Promotion) a précisé les conditions d’application du régime de la TVA sur la marge en :

• confirmant la condition d’identité juridique du bien ;
• excluant son application en cas d’acquisition réalisée hors champ d’application de la TVA (e.g. auprès d’un particulier) ou en exonération de TVA sauf « lorsque le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial » (i.e. exigence d’une TVA rémanente lors de l’acquisition : cf. quelques précisions).

Ainsi, faute d’une TVA acquittée et non-déduite en amont et donc d’une taxation initiale effective, l’application du régime de la marge ne serait pas justifiée.

Effets de la recodification dans le CIBS

Restriction du champ d’application :

Les nouveaux articles L. 221-18 et L.221-19 du CIBS entérinent notamment les principes de l’arrêt Icade Promotion et resserrent le champ d’application de la TVA sur la marge, lequel :

• est expressément limité aux opérations portant sur des terrains à bâtir, soumises de plein droit à la TVA, ou des immeubles bâtis, pour lesquels l’option pour leur soumission à la TVA a été exercée ;
• maintient la condition d’identité juridique entre le bien acquis et le bien cédé ;
• exige désormais que l’acquisition ait été réalisée en vue de la revente (logique de stock, laquelle vient sur ce point neutraliser les précisions apportées par la réponse ministérielle « Grau » n° 35554 du 27 avril 2021) ;
• impose désormais la caractérisation d’une TVA rémanente en limitant les hypothèses d’acquisition aux cas suivants :
  • Soit l’acquisition a elle-même été soumise à la TVA sans possibilité de déduction par l’acheteur-revendeur (situation virtuelle compte tenu de l’absence d’exclusion du droit à déduction dans cette hypothèse…) ;
  • Soit l’acquisition n’a elle-même pas été soumise à la TVA mais elle a été réalisée auprès d’un cédant qui a lui-même vu sa propre acquisition soumise à la TVA sans possibilité de déduction.

Ces nouvelles dispositions excluent ainsi un certain nombre de situations antérieurement admises, notamment les acquisitions auprès de particuliers sans justification d’une TVA non-déduite en amont ou encore celles auprès d’assujettis mais réalisées en exonération de TVA.

Principe de continuité et sécurité juridique :

Maintien temporaire de la doctrine administrative (réponse ministérielle « Grau »): à la suite de l’arrêt Icade Promotion, l’administration fiscale a précisé dans une réponse ministérielle (n° 42486 du 1er février 2022) que les contribuables peuvent continuer à se prévaloir de la doctrine administrative jusqu’alors en vigueur (et ne tenant donc pas compte des apports de cet arrêt) tant que celle-ci n’a pas été mise à jour. Cette garantie est cependant limitée aux acquisitions et compromis de vente engagés préalablement à cette mise à jour – toujours attendue à date – du BOFiP.

Période transitoire liée à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions du CIBS (rescrit du 18 février 2026): un rescrit administratif (BOI-RES-TVA-000253) confirme que les prises de position doctrinales antérieures à la date de recodification au sein du CIBS, à savoir le 1^er septembre 2026, demeurent opposables. Ainsi, durant cette période transitoire, les contribuables pourront, en principe, se référer soit à la doctrine administrative et aux réponses ministérielles antérieures non-rapportées ou caduques, soit aux nouvelles dispositions issues du CIBS.

Pour autant, l’efficacité effective de ce maintien de l’opposabilité des commentaires administratifs antérieurs est, en la matière, des plus incertaines puisque celle-ci n’est prévue que pour les dispositions du CIBS reprenant celles du CGI, alors même que ces dernières se voient précisément modifiées en la matière… (cf. quelques précisions)

Quelques précisions

Focus sur le CIBS

L’incorporation de la TVA au sein du CIBS constitue une nouvelle étape des travaux de recodification de la fiscalité des biens et services.

Cette recodification vise à moderniser, sécuriser et rendre plus lisible la législation en matière de TVA. Présentée comme étant réalisée à droit constant, elle intègre les dernières évolutions jurisprudentielles, transpose certaines dispositions issues de directives européennes, harmonise le vocabulaire et clarifie les exonérations et les classements par secteur d’activités.

Cette recodification entrera en vigueur au 1er septembre 2026.

Les professionnels peuvent formuler des observations à l’administration fiscale au cours du 1^er trimestre.

La notion de TVA rémanente

Ce phénomène correspond à la taxe acquittée antérieurement et supportée définitivement par un acquéreur faute pour celui-ci de pouvoir exercer un droit à déduction.

Dans sa logique, le mécanisme de la TVA sur la marge a précisément pour finalité d’éviter une double imposition économique à la TVA dans l’hypothèse d’un bien précédemment soumis à titre définitif.

Les incertitudes persistantes

Une question écrite « Louwagie » (n° 13693 du 17 mars 2026) recense certaines difficultés d’application demeurant en suspens dont, notamment, la confirmation du maintien de l’opposabilité effective de l’ensemble des commentaires administratifs en la matière à compter du 1^er septembre 2026 et aussi longtemps que la mise à jour du BOFiP ne sera pas intervenue.